土地是國家所有的,，國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，國有土地使用權(quán)的出讓年限也會根據(jù)不同的用途而不同,。

一,、什么是土地出讓？

土地出讓,，是國家將國有土地使用權(quán)在一定時期內(nèi)出讓給土地使用者,，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓，并且應(yīng)當(dāng)遵循公開,、公平,、公正和誠實信用的原則。

二,、土地出讓的種類有哪些,？

土地出讓方式包括招標(biāo)、拍賣,、掛牌三種方式,。

1.招標(biāo)

招標(biāo)是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告,，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,。

其優(yōu)點是可以就綜合指標(biāo)對投標(biāo)者進(jìn)行衡量,，比較全面且操作程序規(guī)范，但其存在不完全競爭,，不利于土地資源合理配置的缺點,。

2.拍賣

拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間,、地點進(jìn)行公開競價,，根據(jù)出價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,。

其優(yōu)點是引進(jìn)了競爭機(jī)制，規(guī)避了大量人為影響因素,，但這種方式盲目競拍和追求高價,，導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)能力低。

3.掛牌

掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告,，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,。

其優(yōu)點是可增強(qiáng)土地供應(yīng)的計劃性,，有利于土地市場有序發(fā)展，但掛牌耗時長,，設(shè)定條件多,，缺乏社會公開性。

三,、土地出讓的年限如何界定,？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1.70年

住宅用地

2.50年

工業(yè)用地；教育,、科技,、文化、衛(wèi)生等帶有福利性質(zhì)的用地,，與其他綜合類性質(zhì)用地,。

3.40年

商業(yè)、娛樂,、旅游等盈利性項目用地,。

四、什么是土地出讓金,？

開發(fā)商采用招標(biāo),、拍賣、掛牌等的方式獲取土地使用權(quán)時,，需要向政府繳納土地出讓金,。

1.收取標(biāo)準(zhǔn)

《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，土地出讓金按標(biāo)定地價的一定比例收取,，最低不得低于標(biāo)定地價的40%,。

2.用途

土地出讓金返用于拆遷或安置補(bǔ)償、開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與公共配套設(shè)施建設(shè)等方面,。如某開發(fā)商通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為萬元。協(xié)議約定,，在土地出讓金入庫后國土部門以財政支持的方式給予開發(fā)商補(bǔ)助3000萬元,，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的水廠、文體場館,、幼兒園等配套設(shè)施,。

中華人民共和國國土資源部 中華人民共和國國家土地管理局劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法。