《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條

對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估,。對復(fù)核結(jié)果有異議的,，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,，制定過程中,，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

“類似房地產(chǎn)的市場價格”,？國家已經(jīng)明令進行了規(guī)定,，那么應(yīng)當(dāng)如何把握“類似”這個度呢？評估機構(gòu)又怎樣進行評估,？評估依據(jù)和內(nèi)容是什么呢,？根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定再來隨著創(chuàng)為律師看一下：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條:房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬,、區(qū)位,、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合,。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條:被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度,、建筑面積以及占地面積,、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,，機器設(shè)備,、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償,，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定,；協(xié)商不成的,，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

重點來了,，從上述法規(guī)中可以看出“區(qū)位、用途,、建筑結(jié)構(gòu),、新舊程度、建筑面積”便是對房屋價值至關(guān)重要的影響因素和主要評估內(nèi)容,，針對性的分類和大家說一說各個評估定價要素,。

一：房屋區(qū)位

房屋區(qū)位要素：是指所在地的自然條件與社會、經(jīng)濟,、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特征并對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素,。

就像是每個地方的房價差異，如遇拆遷,，北上廣的這些地方的房屋拆遷補償款要比其他區(qū)位類似房屋價值高很多,。

房屋區(qū)位要素影響拆遷補償高低的分別主要有以下三點：

1.主要取決于城市平均地價水準(zhǔn)。

2.主要由后天因素形成的環(huán)境決定,。

3.城市規(guī)劃,。

二：房屋用途

房屋用途主要分為住宅和非住宅。其中,，住宅包括普通住宅,、公寓、別墅等,；非住宅分為經(jīng)營性（寫字樓,、商業(yè)營業(yè)用房、通用廠房,、倉儲用房,、交通樞紐用房等）與非經(jīng)營性（單位以及非營利公共設(shè)施用房）兩類。老生常談,，大家一般都知道商品房的補償價值要高于普通住宅,。那房屋的用途應(yīng)當(dāng)怎么確定呢？

一般情況下,，房屋用途的確定以被拆遷房屋所有權(quán)證書上記載的用途為準(zhǔn)——→未標(biāo)明的通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn)——→未記錄的以實際用途為準(zhǔn)——→實際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準(zhǔn),，是否取得合法手續(xù)為準(zhǔn)。

三：房屋建筑結(jié)構(gòu)

房屋建筑結(jié)構(gòu)通常包括：框架機構(gòu),、鋼結(jié)構(gòu),、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu),、磚木結(jié)構(gòu),、木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等。

對于建筑物的外觀,、風(fēng)格,、布局、施工質(zhì)量等內(nèi)容,，對房屋拆遷補償價值會產(chǎn)生一定影響,。房屋質(zhì)量越好，評估時房屋的補償?shù)膬r值就越高,。

四：房屋新舊程度

房屋住了10年和住了30年新舊程度是有區(qū)別的,，新舊程度也可以稱為折舊率，按照有關(guān)規(guī)定,，通常住宅為70年,、廠房為50年、商用為40年,，評估機構(gòu)一般會在此基礎(chǔ)上算出折舊率,，再結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)作出基本的限制性要求。具有保留價值的歷史,、文化,、風(fēng)貌等建筑不受折舊期限制，以建筑文物實際評估為準(zhǔn),。

五：房屋建筑面積

房屋的建筑面積：指外圍水平面積及水平投影面積計算,，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積,、使用面積等的測算,。就具體征收補償關(guān)系而言，主要分為房屋建筑面積,、共有建筑面積,。但從實際情況看，建筑面積有時是有水分的,，房屋的大小往往要同時考慮使用面積,。

在實際拆遷過程中，根據(jù)相關(guān)的實際征地拆遷案例中,，不僅僅單元房的廁所,、廚房、電梯,、陽臺是全部計算做房屋面積的,，相應(yīng)的配房、院落等也是計算在補償范圍之內(nèi)的,。

拆遷補償款的確定有很大情況下和評估機構(gòu)的評估具有關(guān)聯(lián)性,，如果大家對評估結(jié)果有異議,，可以在評估人員現(xiàn)場測量時充分發(fā)表自己的觀點，將房屋的方方面面都與評估人員介紹清楚,，也可以將自己的意見和相應(yīng)的證據(jù)做好保存,，作為自己的拆遷維權(quán)的一個有力依據(jù)，以保證拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)可以真實有效,、合理到位,。

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