點評：
以后城市的發(fā)展模式改變以后就有可能導致房價了,。
未來城市的發(fā)展模式,，長沙模式。給大家分析一下長沙可以不依靠房地產(chǎn),，而GDP破萬億,，人均GDP12.4萬元。
彭叔調(diào)取了長沙這些年來的發(fā)展資料,，總結了一下長沙的發(fā)展方向,。
長沙能取得現(xiàn)在的成績，彭叔翻譯成白話就是以下幾點：
一,、明確城市定位,。長沙不是沿海城市，也不是什么經(jīng)濟特區(qū),，不享受國家給的很多優(yōu)惠政策,，周邊更是強敵環(huán)繞，武漢,、廣州,、重慶等，所以長沙剛開始的定位就是走可持久性發(fā)展的路子,，當其他城市都在炒樓的時候,，長沙卻把房價定位在最多不能超過它們的60%上。做一個發(fā)展實體經(jīng)濟的城市,。
二,、強力發(fā)展實體經(jīng)濟。長沙從一開始就知道,，實體經(jīng)濟才是一個地方經(jīng)濟發(fā)展的根本因素,，所以在長沙萬億GDP里，長沙的工業(yè)占比35%,。在全國占比都是比較高的城市,。有了實體經(jīng)濟，才能給來長沙發(fā)展的年輕人提供更多就業(yè)崗位,，才能留得住這些年輕人,。
三、提升第三產(chǎn)業(yè)質(zhì)量,。一說到長沙,，你肯定不會不知道湖南衛(wèi)視，在各大衛(wèi)視里面,，湖南衛(wèi)視絕對可以排到前三,。這些都可以帶動長沙的旅游業(yè),、服務業(yè)，讓長沙給更多底層的人士提供了就業(yè)崗位,。


點評：
①國家的經(jīng)濟發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)關系著國民經(jīng)濟的發(fā)展,，宏觀的來講，國家大經(jīng)濟環(huán)境的影響,，會導致房價整體波動,。一方面來說而國民收入的減少，會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展,，甚至會對行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)投資進度和市場供需的轉(zhuǎn)化,。
②消費環(huán)境：房地產(chǎn)的成交，說到底是個人創(chuàng)造消費的成交,，用消費帶動生產(chǎn),。隨著不同城市經(jīng)濟水平的層次不齊，人均收入的不同,，創(chuàng)造出不同的房價等級,。消費階層的走低，會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生長遠的影響,，需求度也越抵,，反之亦然。消費是第一生產(chǎn)力的決定性因素始終不會改變,。
③信貸限貸政策：消費房地產(chǎn),，一般都需要借助金融杠桿的作用，也就是俗稱的按揭貸款,，消費的余量會通過信貸的形式流入市場,，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，又決定著信貸信心的樹立,。房地產(chǎn)行業(yè)投資量大,，投資收入投資周期都較高，所以投資房產(chǎn)和消費是密不可分的關系,，信貸政策會嚴重影響房價的波動,。
④利率調(diào)價：利率因素對房地產(chǎn)成交影響比較大，一方面是房地產(chǎn)投資規(guī)模的總量,，一方面是居民的購買周期,。投資規(guī)模會影響市場供需關系，導致市場按照供需關系進行價格調(diào)價,，從而影響房價,。


點評：
導致房地產(chǎn)降價的因素有主觀和客觀。

【主觀：消費者觀望情緒濃厚】
人都喜歡買漲不買跌，當出現(xiàn)不利好情況時,，大家都覺得還可以再低,，幻想自己可以抄底發(fā)達，從此走上人生巔峰,。大家都在觀望等抄底，那么買的人很少,，需求量降低,。而業(yè)主掛牌房子買幾個月都賣不出去，引起恐慌,，瘋狂拋售,！供給量增加。

供給量 需求量 ,，房價一降再降,。



點評：
哪些情況會導致房地產(chǎn)降價？理論上說,，可能導致房地產(chǎn)降價的情況有很多,，比如：建筑材料的價格下降，人工成本的下降,，土地價格的下降以及政策因素等等,，最直接的恐怕就是大家都知道的供需關系，當供大于求時價格就會下降,。
但我們目前的情況是,，似乎以上的情況都無法使房地產(chǎn)降價，而這是否表明房地產(chǎn)價格中存在著一定的非理性,？可能需要我們在一個相對有跨度的時間里觀察驗證,。


點評：
現(xiàn)在房價就在試圖下調(diào)，因為人們的購買欲望已經(jīng)降了好多,。
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點評：
政府在研究美國房產(chǎn)交易管理制度后發(fā)現(xiàn)：提高持有環(huán)節(jié)成本,，加大交易環(huán)節(jié)成本，能夠顯著抑制投機交易和炒房。持有成本的房地產(chǎn)稅涉及稅收立法,，利益牽扯太多,，要做但比較耗時間；交易環(huán)節(jié)的成本,，中介服務費是最容易執(zhí)行,，也最不需要考慮利益博弈的，所以中介費上漲也是一個信號


點評：
影響房地產(chǎn)價格的因素很多,，土地出讓價格,、供應量、區(qū)域人口和經(jīng)濟發(fā)展水平趨勢,、建筑材料和人工成本,、政府收取的各種稅費、各種規(guī)費配套費,、市場供求關系等,，決定權不在開發(fā)商。至于說價格漲還是降,，就要看這些因素如何變化,。


點評：
按照中國的的城市化進程的進度來講，未來幾年房地產(chǎn)降價可能性也是分區(qū)域性的,，首先在成熟的超一線城市及一線城市隨著近年房價一直的增長,，上漲乏力


點評：
1.國家調(diào)控政策。
2.銀行貸款收緊,。
3.市場供應量增加,。
4.全球化金融危機
5.自然災害等不可抗力因素


點評：
一個地區(qū)資源枯竭，一個城市疏解產(chǎn)業(yè)和人口,，一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移他處,，一個行業(yè)被淘汰，爆發(fā)經(jīng)濟危機（系統(tǒng)性風險）,！


點評：
國家限購限貸政策嚴格的情況下,，人們沒辦法買了，買的人少了,，自然回降價


點評：
供求關系,、行政命令、信貸政策,、稅收政策等,，大抵如此。


點評：
大規(guī)模,，突發(fā)的惡性傳染性疾病會導致房地產(chǎn)降價,。


點評：
戰(zhàn)爭危機,，地質(zhì)災害，疾病災害,，金融危機等等


點評：
崩盤,，停貸，經(jīng)濟危機,，金融危機等,。