土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

一,、買賣,。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價,。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。所以說,，“轉(zhuǎn)讓”有廣,、狹兩個概念之分，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時,，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為,；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時，它與買賣具有同樣的涵義,。

二,、抵債。抵債是買賣的一種特殊形式,，只不過價金支付的條件和期限不同而已,。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時,，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金,。

三,、交換。以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的對價不是價金,，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益,。.

四、作價入股,。作價入股介于買賣和交換之間,，既類似買賣，又類似交換,。說它類似買賣,，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金,；說它類似交換,，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益,。以房地產(chǎn)作價入股,，或以房地產(chǎn)出資與他人合資經(jīng)營房地產(chǎn)為合資企業(yè)擁有的，均視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,。

五,、合作開發(fā)。在開發(fā)房地產(chǎn)時,，合作開發(fā)與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地,、他方出錢建房的合作形式。為合作開發(fā)的目的而設(shè)立獨立法人的,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán),；不設(shè)立獨立法人，而采取加名的方式,，或甚至不加名,、僅以合作開發(fā)合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán),。因合作開發(fā)而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán),。

六,、贈予。贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為,。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件,。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件,，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的,。

七,、繼承。在用地人是自然人時,，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。在用地人是法人或其他組織時，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。通過繼承取得土地使用權(quán)時,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價，但可能會有間接的對價,，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務(wù),，新公司取得土地使用權(quán)的對價,，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。

2005年最高人民法院出臺的《國有土地使用權(quán)糾紛案件適用法律問題的解釋》對于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定義有比較明顯的變化,，主要是縮小了這一概念的外延,，除了把無償?shù)馁浥c和實現(xiàn)交換式的轉(zhuǎn)讓排除在轉(zhuǎn)讓概念之外，以前一直被最高人民法院的相關(guān)司法解釋和國務(wù)院有關(guān)部委的規(guī)章視為特殊轉(zhuǎn)讓方式的合作開發(fā)房地產(chǎn)等方式也未被界定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，而且對這種轉(zhuǎn)讓方式的概念,，《司法解釋》還作了單獨的規(guī)定。因此單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式與以前相比也相對少了許多,。

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法方式,，切記，只有合法的轉(zhuǎn)讓之后你才能使用該土地,；在農(nóng)村尤其是交換最常見,，但是在交換的同時，要做好相關(guān)準(zhǔn)備,，比如找見證人或是定合同,，以免日后發(fā)生糾紛,。

劃撥用地可以轉(zhuǎn)讓。二,、劃撥用地轉(zhuǎn)讓的處理方法土地使用者需將劃撥土地使用權(quán)進入二級市場用于以下行為的,，必須辦理出讓手續(xù)：1、將空地整幅地塊的劃撥使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或部份分割轉(zhuǎn)讓,；2,、將一幅地塊內(nèi)的劃撥土地權(quán)連同地上建筑物整體轉(zhuǎn)讓或部份分割轉(zhuǎn)讓,。

土地是屬于國家的資源,，國家規(guī)定了公民對于土地只有使用權(quán)，土地使用權(quán)的取得方式包括了轉(zhuǎn)讓,、劃撥等等,。一些特定用途的土地可以由國家劃撥取得。而國家對于這部分土地的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定,，那么,，劃撥國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

一,、劃撥國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓是根據(jù)相關(guān)的規(guī)定,，劃撥國有土地使用權(quán)在一定的條件下是可以轉(zhuǎn)讓的。

以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：

(1)土地使用者為公司,、企業(yè),、其他經(jīng)濟組織和個人；

(2)領(lǐng)有國有土地使用證,；

(3)具有地上建筑物,、其他附著物合的產(chǎn)權(quán)證明；

(4)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。

二,、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有哪些特點?

1、行政干預(yù)性強,。

由于劃撥土地使用權(quán)與國家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系,，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法,、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國家供地政策,、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊,。這就是說在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人,，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù),，而還要進行之前的審查,，只有存在它許可以后,，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

2,、不對稱性,。

由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，因此,，這種權(quán)利在市場中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制,，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移,。在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件,，轉(zhuǎn)讓過程中要通過補辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金,。

3,、有償性。

2008年2月13日國土資源部發(fā)布了《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》,，首先明確了企業(yè)國有劃撥土地權(quán)益,，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動力,，國有劃撥土地使用權(quán)人長時間使用土地不可能對土地沒有投入,，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償,、安置等相關(guān)費用,。(《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補償,、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為,。

三,、劃撥土地使用的要求

1、劃撥土地使用權(quán),，除按規(guī)定經(jīng)市,、縣(市)區(qū)人民政府批準(zhǔn)者外，不得轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押。

2,、無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者,，因遷移、解散,、撤銷,、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用的,，由市、縣(市)區(qū)人民政府收回?zé)o償劃撥的土地,。

3,、對無償劃撥土地使用權(quán)，市,、縣(市)區(qū)人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,，可以無償收回。無償收回劃撥土地使用權(quán)時,，對其地上建筑物,、其他附著物，市,、縣(市)區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予補償,。

不過劃撥用地與其他方式取得的土地使用權(quán)不同，它的轉(zhuǎn)讓要滿足一定的條件,，如需要經(jīng)過有審批權(quán)政府的審批等等。劃撥取得的土地使用權(quán)一般是無償?shù)?，使用?quán)人對它的轉(zhuǎn)讓,、出租等處理，都會更多地受到政府的干預(yù),。

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