“一房二賣”法律規(guī)定

最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》的通知（2016年11月21日法[2016]399號）

關(guān)于一房數(shù)賣的合同履行問題

審理一房數(shù)賣糾紛案件時,，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況,、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。但惡意辦理登記的買受人,，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人,。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間,、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定,。

《物權(quán)法》第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。

網(wǎng)簽的作用及效力【行政管理手段】

房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見（建房[2018]128號）

房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案(簡稱房屋網(wǎng)簽備案),，是加強房地產(chǎn)行業(yè)管理,、落實調(diào)控政策、規(guī)范市場秩序,、維護群眾合法權(quán)益的重要手段,，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工作。

全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度,。實行房屋買賣合同網(wǎng)簽備案制度,。加強房屋買賣合同網(wǎng)簽備案管理，實現(xiàn)新建商品房,、存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全覆蓋。經(jīng)網(wǎng)簽備案的房屋買賣合同,，可以作為當(dāng)事人辦理銀行貸款,、住房公積金提取、涉稅業(yè)務(wù)等的依據(jù),。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范(試行)的通知

明確房屋網(wǎng)簽備案適用范圍,。在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)開展房屋轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等交易活動,，實行房屋網(wǎng)簽備案,，實現(xiàn)新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同,、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋,。

對合同進行備案登記，并未辦理案涉商鋪的預(yù)告登記,，楊某在二審提交的《備案信息》為復(fù)印件且內(nèi)容不完整,，亦未加蓋市房產(chǎn)管理部門印章，二審法院無法對該證據(jù)材料的來源及記載內(nèi)容的真實性進行核對,，再審期間亦未提交原件,，商品房預(yù)售備案與預(yù)告登記是有區(qū)別的，二者的性質(zhì)不同,，二者的法律效力不同,，預(yù)售登記備案在性質(zhì)上是一種行政管理措施。預(yù)告登記將債權(quán)予以公示,，能夠保障預(yù)告登記申請人未來取得物權(quán),，使得債權(quán)具有對抗第三人的效力。楊某主張其對案涉房屋備案登記在先的理由因無證據(jù)證實不能成立，不予支持,。故民事調(diào)解書并不存在內(nèi)容錯誤的情形,。

在“一物二賣”的情況下,如果兩個涉及共同標的物的合同均已發(fā)生法律效力,已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)于未辦理房地產(chǎn)登記的；均未辦理登記,先占有的優(yōu)于后占有的,；均未占有的,先交付全部價款的優(yōu)于未交付全部價款的,。

但是,兩個涉共同標的物的合同,其中一個未發(fā)生法律效力或被認定無效,該合同買受人不具有對標的物的請求權(quán),當(dāng)然無法對抗另一合法有效的合同買受人對標的物的請求權(quán)。

因所附約定生效條件未成就而未生效,合同不具有可履行性,對合同項下房產(chǎn)不享有請求權(quán),當(dāng)然亦不能對抗公司基于合法有效的《產(chǎn)權(quán)交易合同》所享有的對相關(guān)資產(chǎn)的請求權(quán),。由此可以認為,民事判決內(nèi)容不存在錯誤,亦未侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益,一審判決駁回當(dāng)事人的訴訟請求,并無不當(dāng),應(yīng)予維持,。

省國資委不同意以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓相關(guān)資產(chǎn)的情況下,本應(yīng)依《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定及時通知謝昌福并退還已收取的購房款,但其隱瞞實情,欺騙主管部門,一物二賣,背離民事活動中應(yīng)當(dāng)遵循的誠實信用原則,對造成本案糾紛具有不可推卸的責(zé)任,對因其過錯給當(dāng)事人造成的利息損失、機會利益損失均應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任,。

可另循其他法律途徑予以解決,。

關(guān)于權(quán)利保護的順位問題。本案屬于典型的“一房二賣”,。簽訂《商品房買賣協(xié)議》和簽訂的《商鋪認購合同》,，均屬有效，均要求履行合同,。

本案中,，各買受人對該房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，處于平等債權(quán)人的地位,，有權(quán)要求履行合同義務(wù),。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。”以及《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條之規(guī)定,，“一房多賣”時如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的,，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況,、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位,。

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