房價暴漲,，房東反悔，買方如何維護自己權(quán)益,？
上海房市價格居高不下,，各區(qū)房價都發(fā)生了不同程度的漲幅，這對于大多數(shù)在漲價之前簽署買賣合同的賣方,，無疑是一噩耗,，他們希望通過漲價或者違約降低損失，這個時候,，作為買方如何保障自己的權(quán)益呢?對此,，律師逐點為您理清房屋買賣合同中的認識誤區(qū)，并為保障您的權(quán)益出謀劃策,。

一,、房屋買賣合同履行過程中的三大誤區(qū)
1、只要承擔違約責任就可以解除合同,。
大多數(shù)房屋買賣當事人都有這個誤區(qū),，認為既然合同約定了違約責任，只要自己按照合同約定支付了違約金,，就可以解除合同,。事實上他們忽略了解除合同的成就條件，合同解除需符合法定或者約定的條件,，如果只有一方違約,，通常違約一方是不享有解除合同條件的，哪怕雙方都有違約情形,，是否享有接觸權(quán)也要看解除條件是否成就,。
只有守約一方才可以選擇違約方式，也就是說在賣方反悔的情況下,，想要實現(xiàn)以承擔違約責任換取解除合同的目的,，需要買方同意,，買方有選擇接受違約金解除合同還是繼續(xù)履行合同的權(quán)利。
2,、違約一方最多按照買賣合同約定進行賠償,。
我國《合同法》規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”
司法實踐中,，法院通常根據(jù)當事人的申請就約定的違約金過高或者過低,，依據(jù)合同履行情況、違約情況以及預(yù)期利益,，對違約金進行調(diào)整，房價上漲部分也屬于預(yù)期利益,。因此買方不用擔心,，在無法實現(xiàn)過戶的情況下，約定的違約金不足以彌補自己的損失,。
3,、房屋權(quán)利人沒有全部簽字，買賣合同不發(fā)生法律效力,。
房屋產(chǎn)權(quán)登記在一家?guī)卓诿?，簽署買賣合同時部分產(chǎn)權(quán)人未到場，待過戶交易時再補簽,，這種情況時有發(fā)生,，很多人，尤其是出售一方認為在補簽之前,，買賣合同不生效,，這是錯誤的。事實上合同效力并不受此影響,，此時合同已經(jīng)生效,。如果賣方因為房價上漲，加價不成的情況下,，選擇以確認合同未生效的是無法如愿以償,。

二、買方應(yīng)對賣方違約的六大策略
1,、首先可與賣方協(xié)商,，順便固定賣方違約證據(jù)。
2,、協(xié)商不成的，可以書面催告，動以情,，曉以理,。當然對方履行義務(wù)期限已屆時可直接訴訟。
3,、訴訟同時申請保全,，并查封房產(chǎn)，以防“一房二賣”或因其他原因房屋被他人查封,，確保將來能繼續(xù)履行合同,。
4、如果房屋已有抵押,，可將抵押權(quán)人列為第三人參與訴訟,，確保抵押權(quán)人獲得清償時配合辦理解押手續(xù)。
5,、買方有貸款的,，及時與銀行做好溝通。
6,、準備好剩余房款,。