房?jī)r(jià)暴漲,，房東反悔,，買方如何維護(hù)自己權(quán)益？
上海房市價(jià)格居高不下,，各區(qū)房?jī)r(jià)都發(fā)生了不同程度的漲幅,，這對(duì)于大多數(shù)在漲價(jià)之前簽署買賣合同的賣方，無(wú)疑是一噩耗,，他們希望通過(guò)漲價(jià)或者違約降低損失,，這個(gè)時(shí)候，作為買方如何保障自己的權(quán)益呢?對(duì)此,，律師逐點(diǎn)為您理清房屋買賣合同中的認(rèn)識(shí)誤區(qū),，并為保障您的權(quán)益出謀劃策。

一,、房屋買賣合同履行過(guò)程中的三大誤區(qū)
1,、只要承擔(dān)違約責(zé)任就可以解除合同。
大多數(shù)房屋買賣當(dāng)事人都有這個(gè)誤區(qū),，認(rèn)為既然合同約定了違約責(zé)任,，只要自己按照合同約定支付了違約金，就可以解除合同,。事實(shí)上他們忽略了解除合同的成就條件,，合同解除需符合法定或者約定的條件，如果只有一方違約,，通常違約一方是不享有解除合同條件的,，哪怕雙方都有違約情形，是否享有接觸權(quán)也要看解除條件是否成就。
只有守約一方才可以選擇違約方式,，也就是說(shuō)在賣方反悔的情況下,，想要實(shí)現(xiàn)以承擔(dān)違約責(zé)任換取解除合同的目的,，需要買方同意,，買方有選擇接受違約金解除合同還是繼續(xù)履行合同的權(quán)利。
2,、違約一方最多按照買賣合同約定進(jìn)行賠償,。
我國(guó)《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”
司法實(shí)踐中,，法院通常根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)就約定的違約金過(guò)高或者過(guò)低,，依據(jù)合同履行情況、違約情況以及預(yù)期利益,，對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整,，房?jī)r(jià)上漲部分也屬于預(yù)期利益。因此買方不用擔(dān)心,，在無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶的情況下,，約定的違約金不足以彌補(bǔ)自己的損失。
3,、房屋權(quán)利人沒(méi)有全部簽字,，買賣合同不發(fā)生法律效力。
房屋產(chǎn)權(quán)登記在一家?guī)卓诿?，簽署買賣合同時(shí)部分產(chǎn)權(quán)人未到場(chǎng),，待過(guò)戶交易時(shí)再補(bǔ)簽，這種情況時(shí)有發(fā)生,，很多人,，尤其是出售一方認(rèn)為在補(bǔ)簽之前，買賣合同不生效,，這是錯(cuò)誤的,。事實(shí)上合同效力并不受此影響，此時(shí)合同已經(jīng)生效,。如果賣方因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲,，加價(jià)不成的情況下，選擇以確認(rèn)合同未生效的是無(wú)法如愿以償,。

二,、買方應(yīng)對(duì)賣方違約的六大策略
1、首先可與賣方協(xié)商,，順便固定賣方違約證據(jù),。
2,、協(xié)商不成的，可以書(shū)面催告,，動(dòng)以情,，曉以理。當(dāng)然對(duì)方履行義務(wù)期限已屆時(shí)可直接訴訟,。
3,、訴訟同時(shí)申請(qǐng)保全，并查封房產(chǎn),，以防“一房二賣”或因其他原因房屋被他人查封,，確保將來(lái)能繼續(xù)履行合同。
4,、如果房屋已有抵押,，可將抵押權(quán)人列為第三人參與訴訟，確保抵押權(quán)人獲得清償時(shí)配合辦理解押手續(xù),。
5,、買方有貸款的，及時(shí)與銀行做好溝通,。
6,、準(zhǔn)備好剩余房款。