房價暴漲，房東反悔,，買方如何維護自己權益？
上海房市價格居高不下,，各區(qū)房價都發(fā)生了不同程度的漲幅,，這對于大多數(shù)在漲價之前簽署買賣合同的賣方，無疑是一噩耗,，他們希望通過漲價或者違約降低損失，這個時候,，作為買方如何保障自己的權益呢?對此,，律師逐點為您理清房屋買賣合同中的認識誤區(qū),，并為保障您的權益出謀劃策。

一,、房屋買賣合同履行過程中的三大誤區(qū)
1,、只要承擔違約責任就可以解除合同。
大多數(shù)房屋買賣當事人都有這個誤區(qū),，認為既然合同約定了違約責任,，只要自己按照合同約定支付了違約金，就可以解除合同,。事實上他們忽略了解除合同的成就條件,，合同解除需符合法定或者約定的條件，如果只有一方違約,，通常違約一方是不享有解除合同條件的,，哪怕雙方都有違約情形,，是否享有接觸權也要看解除條件是否成就。
只有守約一方才可以選擇違約方式,，也就是說在賣方反悔的情況下,，想要實現(xiàn)以承擔違約責任換取解除合同的目的，需要買方同意,，買方有選擇接受違約金解除合同還是繼續(xù)履行合同的權利,。
2、違約一方最多按照買賣合同約定進行賠償,。
我國《合同法》規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的,，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”
司法實踐中,，法院通常根據(jù)當事人的申請就約定的違約金過高或者過低,，依據(jù)合同履行情況,、違約情況以及預期利益，對違約金進行調整,，房價上漲部分也屬于預期利益,。因此買方不用擔心，在無法實現(xiàn)過戶的情況下,，約定的違約金不足以彌補自己的損失,。
3、房屋權利人沒有全部簽字,，買賣合同不發(fā)生法律效力。
房屋產(chǎn)權登記在一家?guī)卓诿?，簽署買賣合同時部分產(chǎn)權人未到場,，待過戶交易時再補簽,，這種情況時有發(fā)生，很多人,，尤其是出售一方認為在補簽之前,，買賣合同不生效，這是錯誤的,。事實上合同效力并不受此影響,，此時合同已經(jīng)生效。如果賣方因為房價上漲,，加價不成的情況下,，選擇以確認合同未生效的是無法如愿以償。

二,、買方應對賣方違約的六大策略
1,、首先可與賣方協(xié)商，順便固定賣方違約證據(jù),。
2,、協(xié)商不成的，可以書面催告,，動以情,，曉以理。當然對方履行義務期限已屆時可直接訴訟,。
3、訴訟同時申請保全,，并查封房產(chǎn)，以防“一房二賣”或因其他原因房屋被他人查封,，確保將來能繼續(xù)履行合同,。
4、如果房屋已有抵押,，可將抵押權人列為第三人參與訴訟,，確保抵押權人獲得清償時配合辦理解押手續(xù)。
5,、買方有貸款的,，及時與銀行做好溝通,。
6,、準備好剩余房款。