“劃撥用地”案例要旨各個(gè)都有“坑”

劃撥用地是我國(guó)特有的項(xiàng)目建設(shè)用地的取得方式之一，是有審批權(quán)限的政府根據(jù)我國(guó)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定和2001年10月22日國(guó)土資源部令第9號(hào)令《劃撥用地目錄》,，向符合劃撥用地條件的建設(shè)項(xiàng)目（項(xiàng)目使用的單位）無(wú)償供應(yīng)的土地,。

劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批準(zhǔn)供地的本級(jí)政府認(rèn)為應(yīng)該依法收回時(shí)止）。

一,、破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),。

破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，企業(yè)破產(chǎn)后劃撥土地使用權(quán)可由政府無(wú)償收回,，破產(chǎn)企業(yè)無(wú)權(quán)處分該劃撥土地使用權(quán),。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條第一款第（四）項(xiàng)及《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí),，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置,。納入國(guó)家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國(guó)有企業(yè),，其依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理,。

二,、執(zhí)行法院可依法拍賣(mài)劃撥土地使用權(quán)。

執(zhí)行法院可依法拍賣(mài)被執(zhí)行人名下通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán),，但應(yīng)在拍賣(mài)過(guò)程中依法妥善處理函商當(dāng)?shù)卣?、充分披露信息等?zhí)行工作具體事宜。

在拍賣(mài)成交后,，需要辦理土地使用權(quán)類(lèi)型變更手續(xù),，以及補(bǔ)繳土地出讓金和重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用土使用權(quán)出讓合同》后才能辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

對(duì)于國(guó)有劃撥土地的拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓可以在拍賣(mài)成交后再補(bǔ)辦相關(guān)土地出讓手續(xù),，即補(bǔ)辦相關(guān)審批手續(xù),，因此執(zhí)行法院對(duì)上述國(guó)有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)處置并不違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需人民政府審批的相關(guān)。

通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的,，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)相關(guān)政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn),。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租通過(guò)劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的，該租賃合同無(wú)效,。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,，出租劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)取得土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，向當(dāng)?shù)厥?、區(qū)人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租,、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金,。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)將面臨行政處罰。

合作雙方以自用為目的,、均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì),，可以在劃撥土地上合作建房。這種行為并沒(méi)有擅自變更劃撥土地用途,，沒(méi)有將劃撥土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,、以售房等開(kāi)發(fā)行為獲益，因此不違反法律,、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，合作建房合同合法有效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第三條的規(guī)定,，建筑物附著于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)之上,，將該建筑物與土地一并設(shè)定抵押的，對(duì)土地使用權(quán)的抵押須履行法定的審批手續(xù),，否則,，應(yīng)認(rèn)定抵押無(wú)效。當(dāng)事人在簽訂抵押合同時(shí),，僅僅約定以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押并辦理房屋抵押登記,，并未將該房產(chǎn)所附著的,、以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)一并抵押的，不適用上述規(guī)定,。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定,，以劃撥土地使用權(quán)或者以劃撥土地使用權(quán)及地上建筑物一并設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù),，否則抵押無(wú)效,。

人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，沒(méi)有證據(jù)證明收回劃撥土地使用權(quán)的行為造成地上建筑物,、其他附著物損失的,，人民政府無(wú)需給予補(bǔ)償。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定：“對(duì)劃撥土地使用權(quán),，市,、區(qū)人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回,，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓,。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物,、其他附著物,，市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償,?！睋?jù)此，政府無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償對(duì)象是地上建筑物及其他附著物,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金,。”但該審批行為僅是物權(quán)變動(dòng)的必要條件,，也即未經(jīng)審批,，將無(wú)法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,，但這并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：”以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批,。“因此案涉《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是否有效,，取決于是否經(jīng)過(guò)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),。訂立《土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》后,，受讓方辦理完成土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉(zhuǎn)讓?zhuān)锻恋赜袃斵D(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》合法有效，協(xié)議性質(zhì)上轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償合同,。即使政府出具函件說(shuō)明轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)其批準(zhǔn),，法院亦不予采用。

在土地使用權(quán)與房屋抵押權(quán)實(shí)行分別登記的情況下,，債權(quán)人與抵押人就國(guó)有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同,，只辦理了房屋抵押登記手續(xù)，而未辦理劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)或登記手續(xù)的,，應(yīng)認(rèn)定該房屋抵押無(wú)效,；此時(shí)，債權(quán)人與抵押人若對(duì)房屋抵押無(wú)效均存在過(guò)錯(cuò),，抵押人應(yīng)在債務(wù)人不能清償部分的二分之一范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任,。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度，合理開(kāi)發(fā),、利用,、經(jīng)營(yíng)土地，加強(qiáng)土地管理,，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，屬于有關(guān)土地管理的規(guī)定，并不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據(jù),。

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