不動產統(tǒng)一登記制度的價值
不動產統(tǒng)一登記制度的價值在于將行使登記權的行政主體單一化,,從而為不動產確權,、流轉及公示等事項提供專門化服務。在登記實務中,,應當充分重視法律適用的效力范疇以應對相關司法審查,,從而為不動產登記的有效性奠定堅實的基礎。
由于國家構建不動產統(tǒng)一登記制度并非僅系一項事務性的工作機制,,也即不動產統(tǒng)一登記工作并非僅受相關登記實施細則或登記規(guī)程的制約,,而是要在不動產登記工作中充分重視
物權法、城市房地產管理法,、
土地管理法,、礦產資源法及其他單行法等上位法的約束力。否則,,一旦涉訴則司法審查中關于對登記行為的法律適用與審查問題根本不可能僅限于不動產登記《實施細則》或相關登記規(guī)程的范疇,。因此,不動產統(tǒng)一登記機構也無法僅以其登記行為符合相關規(guī)程為據來進行有效抗辯,。
顯然,無論是不動產登記公示或是相關司法審查中,,必然要遵從我國法律體系的效力性原則,,充分考量到有關上位法的法律適用問題。
一,、申請登記的內容應當遵守“不動產單元”之權利范疇的完整性規(guī)則,,不能隨意以“分割登記”方式損害物權權屬的完整性
國務院不動產登記《暫行條例》規(guī)定,不動產以不動產單元為基本單位進行登記,。不動產單元具有唯一編碼,。根據原國土資源部關于不動產登記暫行條例的《實施細則》規(guī)定,,不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。其中,,有房屋等建筑物,、構筑物以及森林、林木定著物的,,以該房屋等建筑物,、構筑物以及森林、林木定著物與土地,、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元,。
1,不動產登記中,,應當適用城市房地產管理法的強制性與管理性規(guī)定,。根據我國城市房地產管理法第六十一條第二款的立法精神,在房地產一級市場即房地產開發(fā)交易時,,應當先辦理土地使用權證書,,再辦理房屋權屬登記;根據該條第三款的立法精神,,在房地產二級市場即已經取得房地產權屬證書后的流轉交易中,,應當先行辦理房屋
所有權轉移登記,再辦理土地使用權轉移登記,。
目前,,雖然原登記主體分屬于房屋登記和土地登記兩個主體的立法現(xiàn)狀已被國務院不動產統(tǒng)一登記《暫行條例》中的相關制度所替代并轉換為一個登記主體,但從地上建筑物的權屬來源而言,,并沒有改變二級市場中“地隨房走”的制度,。
當一項完整的房屋與土地使用權登記單元的流轉交易成立后,沒有取得房屋權利的受讓人,,不能單獨要求為其分割辦理土地使用權登記,,不得將原建筑物的登記權屬狀況轉換為一種“孤島”狀態(tài)。也即,,當原有的登記單元具有完整性的情形下,,不動產受讓人必須完整取得房權與地權后,才能完成對包括房屋占地與其他土地使用權在內的完整不動產登記單元的轉移登記,,故不應當無視房地產管理法中“地隨房走”的立法精神,,不應對一宗完整的登記單元實施“分割登記”。否則,,即意味著原有的一個完整的不動產登記單元將產生房地分離狀態(tài)下的兩個不動產權利主體,。
2,《不動產登記操作規(guī)范(試行)》中的登記規(guī)則完全符合當地產管理法的立法精神。根據國土資源部《操作規(guī)范》第9部分“國有建設用地使用權及房屋所有權登記”中關于“轉移登記”的規(guī)定,,房屋所有權登記和土地使用權登記事項必須按照“整體統(tǒng)一轉移登記”的規(guī)則辦理,,即“已經登記的國有建設用地使用權及房屋所有權,因下列情形導致權屬發(fā)生轉移的,,當事人可以申請轉移登記,。國有建設用地使用權轉移的,其范圍內的房屋所有權一并轉移,;房屋所有權轉移,,其范圍內的國有建設用地使用權一并轉移”。
因此,,當地上存續(xù)合法建筑物,、構筑物時,不得將建筑物,、構筑物及其占地范圍與原不動產登記單元的完整性分裂開來而實施“分割登記”,,否則將會在原完整的不動產登記單元中形成“孤島”式的登記狀態(tài),嚴重損害地面建筑物和構筑物之物權人的合法權益,,而且會人為地制造相鄰關系糾紛,。
司法實踐中,如果出現(xiàn)登記行政行為違反上述城市房地產管理法這一上位法所設立的強制性規(guī)定的情形時,,則不能僅以登記行政行為符合不動產登記《實施細則》或登記操作規(guī)范為由而維持其登記效力,,而是應當對此類登記行政行為作出否定性司法評價結論。
司法實踐中,,對于未經登記的特殊的不動產
擔保物權的法律適用中,,不能僅僅局限于是否以“登記”一種方式設立權利,而是應當同時注重“法的融合性適用”問題,,從更為廣闊的視角審查有關不動產登記的效力,,依法保護房屋所有權人的合法權益。
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土地房產欄目,。