“一房二賣”的處理原則

一房二賣是指賣方先后或同時以兩個買賣合同,，將同一特定的房屋出售給兩個不同的買家,。一般來說，買賣雙方一旦簽訂正式的購房合同,，買方就是房屋的合法占有人,。但如果賣方同時與多方簽訂合同,，那么在眾多買方中就只能有一人獲得該房屋的使用功能。

不動產(chǎn)的物權變動應當依法進行登記才能發(fā)生法律效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生法律效力。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度,。但當事人之間轉讓不動產(chǎn)的合同,，自合同成立時生效，未辦理物權登記的,，不影響合同效力,。根據(jù)上述原則，如果房屋所有權人將房屋賣給多人,，且均簽訂買賣合同,，買賣合同均有效。但不動產(chǎn)的物權變動,，必須以登記為必要條件,，而不能認定合同生效必然導致不動產(chǎn)物權變動?；谏鲜隼碛?，“一房二賣”情形下，未辦理房屋過戶手續(xù)的買受人僅對出賣人享有債權請求權,，不能對抗已辦理房屋過戶手續(xù)的買受人依法取得物權的效力,。

當出現(xiàn)“一房二賣”的情況時，常見的處理原則如下：

1,、已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的優(yōu)先,。

2、均未辦理房屋所有權轉移登記,，已經(jīng)實際合法占有房屋的次之,。

3、均未辦理房屋所有權轉移登記,，又未合法占有房屋的,，應綜合考慮各購房人實際付款數(shù)額的多少及先后順序、是否辦理了網(wǎng)簽,、合同成立的先后等因素,，公平合理的予以確定。

法律法規(guī)

1,、中華人民共和國物權法（2007）第九條【不動產(chǎn)物權登記生效以及所有權可不登記的規(guī)定】不動產(chǎn)物權的設立,、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記,。

第十四條【登記效力】不動產(chǎn)物權的設立、變更,、轉讓和消滅,，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力,。

2,、第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要

（二）關于一房數(shù)賣的合同履行問題

審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的,，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記,、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位,。但惡意辦理登記的買受人,，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間,，應綜合主管機關備案時間,、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。

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