國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則
1.國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則

基于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等規(guī)定,，市,、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償,；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后,，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式,，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償,，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶嵸|(zhì)公平,。因此,，對上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款,，作統(tǒng)一的法律解釋,，而不能靜止、孤立,、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項目大小,、征收項目實施日期、以及是否存在市,、縣級人民政府及其職能部門的單方責(zé)任,，也不考慮實際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評估時點,。

2.確定國有土地上被征收房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)考慮的因素

人民法院不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點的合理性。應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：

（1）注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”,。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定,，從估價報告出具之日起計，無正當(dāng)理由的,，市,、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。

（2）市,、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定,，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。

（3）補(bǔ)償決定時點明顯遲延且主要歸責(zé)于市,、縣級人民政府與其職能部門自身原因的,，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補(bǔ)償,，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點。

（4）堅持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償,、后搬遷,。此處的“對被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定,，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）,、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）。

（5）征收房屋范圍是否過大,，難以在一年內(nèi)實施完畢,，并存在分期實施征收決定情形,，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

3.補(bǔ)償安置糾紛不能久拖不決

當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時,，市,、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)及時依法作出書面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容,，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé),，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決,，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決,。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本,，還損害政府依法行政的形象,。
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