國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則
1.國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定原則

基于《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）《國有土地上房屋征收評估辦法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等規(guī)定,，市,、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償,；而公平補償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點后,，應當盡可能快速通過簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定的方式,，及時對被征收人進行補償，并固定雙方的權利義務,，確保補償?shù)膶嵸|公平,。因此，對上述法律規(guī)定中有關“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定,，就應當結合《征補條例》有關“公平補償”條款,，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止,、孤立,、機械地強調(diào)不論征收項目大小、征收項目實施日期,、以及是否存在市,、縣級人民政府及其職能部門的單方責任，也不考慮實際協(xié)議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區(qū)別,，均以征收決定公告之日作為評估時點,。

2.確定國有土地上被征收房屋價值評估時點應當考慮的因素

人民法院不宜動輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評估時點的合理性。應結合以下因素綜合判斷：

（1）注意當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定,，從估價報告出具之日起計,，無正當理由的，市,、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定,。

（2）市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補償決定,，是否存在可歸責于被征收人的原因,。

（3）補償決定時點明顯遲延且主要歸責于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的,，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動,，按照超過“應用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人得到公平補償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補償?shù)脑u估時點,。

（4）堅持《征補條例》第二十七條規(guī)定的實施房屋征收應當先補償、后搬遷,。此處的“對被征收人給予補償后”應當作限縮性理解,，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補償決定，而應理解為補償協(xié)議約定或者補償決定確定的款項已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）,、周轉用房或者產(chǎn)權調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關憑證與鑰匙）,。

（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實施完畢,，并存在分期實施征收決定情形,，且被征收房屋在強制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

3.補償安置糾紛不能久拖不決

當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時,，市,、縣級人民政府應當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應補償內(nèi)容,，而不能怠于履行補償安置職責,，以反復協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決,，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決,。此既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本,，還損害政府依法行政的形象,。
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