國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定原則
1.國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定原則

基于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征補(bǔ)條例》）《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等規(guī)定，市,、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,。市,、縣級(jí)人民政府在以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過(guò)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式,，及時(shí)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償,，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平,。因此,，對(duì)上述法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款,，作統(tǒng)一的法律解釋,，而不能靜止,、孤立、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項(xiàng)目大小,、征收項(xiàng)目實(shí)施日期,、以及是否存在市、縣級(jí)人民政府及其職能部門的單方責(zé)任,，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別,，均以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn),。

2.確定國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)考慮的因素

人民法院不宜動(dòng)輒輕率否定以“征收決定公告之日”作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的合理性,。應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：

（1）注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度并考慮評(píng)估報(bào)告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定,，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì),，無(wú)正當(dāng)理由的，市,、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定,。

（2）市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定,，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因,。

（3）補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門自身原因的,，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng),，按照超過(guò)“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)?，則不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn),。

（4）堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷,。此處的“對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解,，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存）,、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付（被征收人不接受的已經(jīng)依法提存相關(guān)憑證與鑰匙）,。

（5）征收房屋范圍是否過(guò)大，難以在一年內(nèi)實(shí)施完畢,，并存在分期實(shí)施征收決定情形,，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

3.補(bǔ)償安置糾紛不能久拖不決

當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無(wú)法滿足時(shí),，市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書(shū)面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容,，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé),，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定,，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決,。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益,，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象,。
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