法院對(duì)“房改房”分割的裁判規(guī)則6條

“房改房”是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府,，有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房

家庭財(cái)產(chǎn)中涉及“房改房”的問(wèn)題一直是家事審判中的難點(diǎn)重點(diǎn)，比如,，離婚時(shí),，對(duì)“房改房”應(yīng)如何分割？使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購(gòu)的“房改房”,，其權(quán)屬問(wèn)題如何認(rèn)定,？
裁判規(guī)則

1、職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時(shí),，基于被繼承人而享有或派生的購(gòu)房權(quán)利,，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍

本案要旨：職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時(shí)，基于被繼承人而享有或派生的購(gòu)房權(quán)利,，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍,。繼承開始后，在其他權(quán)利人未明確放棄該項(xiàng)權(quán)利的情況下,，行為人獨(dú)自行使該項(xiàng)派生的購(gòu)房權(quán)利,，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益，行為人所交購(gòu)房款應(yīng)視為墊資,，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例償還,。

2、夫妻婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的,，一方父母去世后，該房屋的價(jià)值不應(yīng)全部計(jì)入遺產(chǎn)范圍
夫妻婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的,，購(gòu)買該房屋時(shí)的出資應(yīng)作為夫妻共同享有的債權(quán)處理。一方父母去世后,，從房屋實(shí)際價(jià)值中扣除子女享有債權(quán)的部分后,，才能確定房屋遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。因此,，夫妻在婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后,，該房屋的價(jià)值不應(yīng)全部計(jì)入遺產(chǎn)范圍,。

企業(yè)職工對(duì)于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán),，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán),。如果雙方起訴離婚要求對(duì)該房進(jìn)行分割，法院應(yīng)按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則,，綜合考慮雙方的實(shí)際情況,，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權(quán)后,，如有爭(zhēng)議可向法院提起訴訟,，要求對(duì)該房進(jìn)行分割析產(chǎn)。

4,、人民法院在離婚案件中對(duì)房改房權(quán)屬的認(rèn)定和分割,，應(yīng)判斷購(gòu)房的時(shí)間、購(gòu)房出資來(lái)源,、購(gòu)房的主體資格限制等因素
本案要旨：當(dāng)事人購(gòu)買房改房具有時(shí)限性和身份性,，因此人民法院在離婚案件中認(rèn)定和分割房改房權(quán)屬時(shí)，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定,，還要結(jié)合房改房自身的特點(diǎn)和有關(guān)房改房的政策來(lái)決定,，通過(guò)對(duì)相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購(gòu)房的時(shí)間,、購(gòu)房出資來(lái)源,、購(gòu)房的主體資格限制等因素，認(rèn)定涉案房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),。如當(dāng)事人在購(gòu)買房改房的過(guò)程中,，使用了部分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)該共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分割,，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ椒颠€,。

5、使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購(gòu)的“房改房”,，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有
本案要旨：“房改房”屬特定歷史時(shí)期的政策福利分房,，其對(duì)特定對(duì)象的補(bǔ)償、非市場(chǎng)性,、社會(huì)統(tǒng)籌性,、享受政策的一次性決定了判斷其權(quán)屬，既不能簡(jiǎn)單依據(jù)出資來(lái)源,，也不能僅以購(gòu)房合同簽訂及房產(chǎn)證取得時(shí)間來(lái)判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,。使用包括死亡配偶工齡在內(nèi)的各種優(yōu)惠，并非僅僅是對(duì)房?jī)r(jià)的政策性補(bǔ)貼,，是對(duì)原有承租權(quán)的承襲和轉(zhuǎn)化,，是死亡配偶享有共有權(quán)的根據(jù),。享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購(gòu)的“房改房”，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有,，雙方共有的份額可以參考支付購(gòu)房款,、對(duì)房屋貢獻(xiàn)大小等因素確定。

6,、房改房尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對(duì)房屋進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房,，在離婚進(jìn)行分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，雙方對(duì)房屋的房改出資情況存在爭(zhēng)議又不能證明,，且該房屋至今未在國(guó)家房管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，人民法院對(duì)該房屋不宜進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理,，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利,。

法信·實(shí)務(wù)觀點(diǎn)

1、離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí),，對(duì)房改房的具體分割處理問(wèn)題

對(duì)夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個(gè)人名下的房屋,，盡管該房屋為個(gè)人所有，但由于購(gòu)買的承租房屋為實(shí)行房改政策的公有房屋,，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算都受到國(guó)家房改政策的調(diào)整,。因此在離婚財(cái)產(chǎn)分割處理此類房屋時(shí)還要進(jìn)行特殊處理。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房,，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有房屋的,，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素,。

可見，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場(chǎng)價(jià)格,，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買并作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理對(duì)另一方顯屬不公,，因此分割處理此類房屋時(shí),，可在認(rèn)定房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的前提下,，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠,，按照房改政策將夫妻各方的工齡,、職級(jí)等因素在房改房出售價(jià)格中的比例予以折算，即將隱含在房改房?jī)r(jià)格中的福利政策具體物化,，給對(duì)方相應(yīng)的適當(dāng)補(bǔ)償,。

對(duì)于夫妻共同所有房屋，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定,，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況,，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來(lái)以體現(xiàn)出對(duì)婦女兒童權(quán)益的保護(hù),。對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理,，最高人民法院《婚姻法解釋（二）》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的，競(jìng)價(jià)取得,，由出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán)，同時(shí)由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償,。

（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋按市場(chǎng)價(jià)格作出評(píng)估,，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的,，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將房屋拍賣,，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

2,、夫妻婚內(nèi)取得一方父母單位房改房所有權(quán)的，離婚時(shí)對(duì)該房屋的處理辦法

《人民司法》研究組認(rèn)為：房改房是單位根據(jù)職工職務(wù),、年齡,、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值計(jì)算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利,，相當(dāng)于將多年積累的工資差額一次性發(fā)給職工,。因此,，房改房中的優(yōu)惠包含參加房改一方父母的財(cái)產(chǎn)性利益,。實(shí)踐中,，根據(jù)國(guó)家房改政策規(guī)定,，房改房一般應(yīng)登記于參加房改的職工名下。對(duì)此,，婚姻法司法解釋（三）第12條規(guī)定,，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下,，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的,，人民法院不予支持,。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資,，可以作為債權(quán)處理,。

但該條的適用條件是房改房的產(chǎn)權(quán)登記在參加房改的一方父母名下。如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下,，可視作一方父母放棄對(duì)于房改房中因自己參加房改以職級(jí),、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對(duì)于夫妻雙方的贈(zèng)與,，可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割,；如果登記于夫或妻一方名下，應(yīng)參照婚姻法司法解釋（三）第6條規(guī)定,，視為對(duì)子女一方的贈(zèng)與，該房改房應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

法信·法律依據(jù)

1,、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（三）》

第十二條婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的,，人民法院不予支持,。購(gòu)買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理,。

2、房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問(wèn)題
按照目前我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購(gòu)房主體,，且每個(gè)家庭只能享受一次。本案中,，唐民悅按房改政策購(gòu)買住房時(shí)享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應(yīng)當(dāng)視為其夫婦雙方共同購(gòu)買,。因此,，我司認(rèn)為,，該住房應(yīng)視為唐某與其配偶共有財(cái)產(chǎn),。

此復(fù),。

3、關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答

被繼承人購(gòu)買公房時(shí)根據(jù)工齡政策福利,，使用已死亡配偶工齡折抵房款的,，所獲工齡政策福利能否折算后作為遺產(chǎn)分割？

按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房時(shí),，依國(guó)家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的,，該政策性福利所對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分應(yīng)作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承,。

該政策性福利所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算參考公式：（已死亡配偶工齡對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分÷購(gòu)買公房時(shí)房屋市值）×房屋現(xiàn)值,。
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