法院對“房改房”分割的裁判規(guī)則6條

“房改房”是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府,，有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房

家庭財產(chǎn)中涉及“房改房”的問題一直是家事審判中的難點重點,，比如,，離婚時，對“房改房”應如何分割,？使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”,，其權(quán)屬問題如何認定？
裁判規(guī)則

1,、職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時,，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應納入遺產(chǎn)范圍

本案要旨：職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時,，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利,，也應納入遺產(chǎn)范圍。繼承開始后,，在其他權(quán)利人未明確放棄該項權(quán)利的情況下,，行為人獨自行使該項派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益,，行為人所交購房款應視為墊資,，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例償還。

2,、夫妻婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后,，該房屋的價值不應全部計入遺產(chǎn)范圍
夫妻婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，購買該房屋時的出資應作為夫妻共同享有的債權(quán)處理,。一方父母去世后,，從房屋實際價值中扣除子女享有債權(quán)的部分后，才能確定房屋遺產(chǎn)的實際價值,。因此,，夫妻在婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的,，一方父母去世后,，該房屋的價值不應全部計入遺產(chǎn)范圍。

企業(yè)職工對于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán),，只享有占有權(quán),、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)。如果雙方起訴離婚要求對該房進行分割,，法院應按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則,，綜合考慮雙方的實際情況，判決由一方居住使用,，待該房取得完全所有權(quán)后,，如有爭議可向法院提起訴訟，要求對該房進行分割析產(chǎn),。

4,、人民法院在離婚案件中對房改房權(quán)屬的認定和分割，應判斷購房的時間,、購房出資來源,、購房的主體資格限制等因素
本案要旨：當事人購買房改房具有時限性和身份性,，因此人民法院在離婚案件中認定和分割房改房權(quán)屬時，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定,，還要結(jié)合房改房自身的特點和有關(guān)房改房的政策來決定,，通過對相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購房的時間,、購房出資來源,、購房的主體資格限制等因素，認定涉案房改房是否屬于夫妻共同財產(chǎn),。如當事人在購買房改房的過程中,，使用了部分夫妻共同財產(chǎn)，離婚時該共同財產(chǎn)應當分割,，當事人應當向?qū)Ψ椒颠€,。

5、使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”,，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有
本案要旨：“房改房”屬特定歷史時期的政策福利分房,，其對特定對象的補償、非市場性,、社會統(tǒng)籌性,、享受政策的一次性決定了判斷其權(quán)屬，既不能簡單依據(jù)出資來源,，也不能僅以購房合同簽訂及房產(chǎn)證取得時間來判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,。使用包括死亡配偶工齡在內(nèi)的各種優(yōu)惠，并非僅僅是對房價的政策性補貼,，是對原有承租權(quán)的承襲和轉(zhuǎn)化,，是死亡配偶享有共有權(quán)的根據(jù)。享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”,，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有,，雙方共有的份額可以參考支付購房款、對房屋貢獻大小等因素確定,。

6,、房改房尚未進行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對房屋進行權(quán)屬認定

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房,，在離婚進行分割財產(chǎn)時,，雙方對房屋的房改出資情況存在爭議又不能證明，且該房屋至今未在國家房管部門進行權(quán)屬登記,，人民法院對該房屋不宜進行權(quán)屬認定和處理,，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利。

法信·實務觀點

1、離婚財產(chǎn)分割時,，對房改房的具體分割處理問題

對夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個人名下的房屋,，盡管該房屋為個人所有，但由于購買的承租房屋為實行房改政策的公有房屋,，該房屋的出售及其價格的計算都受到國家房改政策的調(diào)整,。因此在離婚財產(chǎn)分割處理此類房屋時還要進行特殊處理。按照《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次,，職工購買現(xiàn)已住用的公有房屋的,，售房單位應根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務等因素,。

可見,，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇,。如果該承租房屋由夫妻一方按當時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理對另一方顯屬不公,，因此分割處理此類房屋時，可在認定房屋為個人財產(chǎn)的前提下,，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠,，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價格中的比例予以折算,，即將隱含在房改房價格中的福利政策具體物化,，給對方相應的適當補償。

對于夫妻共同所有房屋,，在分割時應當按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定,，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決,，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對婦女兒童權(quán)益的保護,。對審判實踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價值及歸屬無法達成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋（二）》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的,，競價取得,，由出價高的一方取得房屋所有權(quán)，同時由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應數(shù)額的補償,。

（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的,，人民法院可以委托評估機構(gòu)對房屋按市場價格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應的補償,。

（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的,，人民法院可以根據(jù)當事人的申請將房屋拍賣，就所得價款進行分割。

2,、夫妻婚內(nèi)取得一方父母單位房改房所有權(quán)的,，離婚時對該房屋的處理辦法

《人民司法》研究組認為：房改房是單位根據(jù)職工職務、年齡,、工資,、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，相當于將多年積累的工資差額一次性發(fā)給職工,。因此,，房改房中的優(yōu)惠包含參加房改一方父母的財產(chǎn)性利益。實踐中,，根據(jù)國家房改政策規(guī)定,，房改房一般應登記于參加房改的職工名下。對此,，婚姻法司法解釋（三）第12條規(guī)定,，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下,，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持,。購買該房屋時的出資,，可以作為債權(quán)處理。

但該條的適用條件是房改房的產(chǎn)權(quán)登記在參加房改的一方父母名下,。如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下,，可視作一方父母放棄對于房改房中因自己參加房改以職級、年齡,、工齡等抵扣所享受的福利而對于夫妻雙方的贈與,，可作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割；如果登記于夫或妻一方名下,，應參照婚姻法司法解釋（三）第6條規(guī)定,，視為對子女一方的贈與，該房改房應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn),，而非夫妻共同財產(chǎn),。

法信·法律依據(jù)

1、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（三）》

第十二條婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋,，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的,，人民法院不予支持,。購買該房屋時的出資,，可以作為債權(quán)處理。

2,、房改房產(chǎn)權(quán)認定問題
按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策,，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次,。本案中,，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應當視為其夫婦雙方共同購買,。因此,，我司認為，該住房應視為唐某與其配偶共有財產(chǎn),。

此復,。

3、關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答

被繼承人購買公房時根據(jù)工齡政策福利,，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算后作為遺產(chǎn)分割,？

按成本價或標準價購買公房時,，依國家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應財產(chǎn)價值的個人部分應作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承,。

該政策性福利所對應的財產(chǎn)價值計算參考公式：（已死亡配偶工齡對應財產(chǎn)價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現(xiàn)值,。
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