房屋拆遷評估機構怎樣進行評估？評估依據(jù)和內容是什么呢,？
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定,。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定,。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中,，應當向社會公開征求意見,。

“類似房地產的市場價格”？國家已經明令進行了規(guī)定,，那么應當如何把握“類似”這個度呢,？評估機構又怎樣進行評估？評估依據(jù)和內容是什么呢,？根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》,、《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關規(guī)定再來隨著創(chuàng)為律師看一下：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條:房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位,、用途,、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合,。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布,。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條:被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途,、建筑結構,、新舊程度、建筑面積以及占地面積,、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素,。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備,、物資等搬遷費用,，以及停產停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定,；協(xié)商不成的,，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

重點來了,，從上述法規(guī)中可以看出“區(qū)位,、用途、建筑結構,、新舊程度,、建筑面積”便是對房屋價值至關重要的影響因素和主要評估內容，針對性的分類和大家說一說各個評估定價要素,。

一：房屋區(qū)位

房屋區(qū)位要素：是指所在地的自然條件與社會,、經濟,、行政因素相結合所產生的特征并對房地產價格產生影響的因素。

就像是每個地方的房價差異,，如遇拆遷,，北上廣的這些地方的房屋拆遷補償款要比其他區(qū)位類似房屋價值高很多。

房屋區(qū)位要素影響拆遷補償高低的分別主要有以下三點：

1.主要取決于城市平均地價水準,。

2.主要由后天因素形成的環(huán)境決定,。

3.城市規(guī)劃。

二：房屋用途

房屋用途主要分為住宅和非住宅,。其中,，住宅包括普通住宅、公寓,、別墅等,；非住宅分為經營性（寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房,、通用廠房,、倉儲用房、交通樞紐用房等）與非經營性（單位以及非營利公共設施用房）兩類,。老生常談,，大家一般都知道商品房的補償價值要高于普通住宅。那房屋的用途應當怎么確定呢,？

一般情況下,，房屋用途的確定以被拆遷房屋所有權證書上記載的用途為準——→未標明的通常以產權檔案中記錄的為準——→未記錄的以實際用途為準——→實際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準，是否取得合法手續(xù)為準,。

三：房屋建筑結構

房屋建筑結構通常包括：框架機構,、鋼結構、鋼混結構,、磚混結構,、磚木結構、木結構,、簡易結構等。

對于建筑物的外觀,、風格,、布局、施工質量等內容,，對房屋拆遷補償價值會產生一定影響,。房屋質量越好，評估時房屋的補償?shù)膬r值就越高,。

四：房屋新舊程度

房屋住了10年和住了30年新舊程度是有區(qū)別的,，新舊程度也可以稱為折舊率,，按照有關規(guī)定，通常住宅為70年,、廠房為50年,、商用為40年，評估機構一般會在此基礎上算出折舊率,，再結合建筑結構作出基本的限制性要求,。具有保留價值的歷史、文化,、風貌等建筑不受折舊期限制,，以建筑文物實際評估為準。

五：房屋建筑面積

房屋的建筑面積：指外圍水平面積及水平投影面積計算,，其中包括房屋建筑面積,、共有建筑面積、使用面積等的測算,。就具體征收補償關系而言,，主要分為房屋建筑面積、共有建筑面積,。但從實際情況看,，建筑面積有時是有水分的，房屋的大小往往要同時考慮使用面積,。

在實際拆遷過程中,，根據(jù)相關的實際征地拆遷案例中，不僅僅單元房的廁所,、廚房,、電梯、陽臺是全部計算做房屋面積的,，相應的配房,、院落等也是計算在補償范圍之內的。

拆遷補償款的確定有很大情況下和評估機構的評估具有關聯(lián)性,，如果大家對評估結果有異議,，可以在評估人員現(xiàn)場測量時充分發(fā)表自己的觀點，將房屋的方方面面都與評估人員介紹清楚,，也可以將自己的意見和相應的證據(jù)做好保存,，作為自己的拆遷維權的一個有力依據(jù)，以保證拆遷補償標準可以真實有效,、合理到位,。
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