業(yè)主維權(quán),，別用拖欠物業(yè)費(fèi)這種方式
盡管10位業(yè)主拒付物管費(fèi)有“充分”的理由，但法院還是判決業(yè)主應(yīng)及時(shí)付清拖欠的物業(yè)費(fèi),，并按照合同約定支付滯納金,，承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
案例：
身價(jià)數(shù)百萬甚至上千萬元的一些別墅業(yè)主,，卻長期拖欠每月幾百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。無奈之下，蘇州市城西別墅小區(qū)物業(yè)公司把這些別墅業(yè)主逐一告到法院,。今年以來,，蘇州市金閶區(qū)法院先后審結(jié)10起拖欠物管費(fèi)糾紛系列案，10位業(yè)主全部敗訴,。
起因：不滿服務(wù)拒付費(fèi)
在這10起案件中,，業(yè)主們普遍認(rèn)為自己拒付有理，婁先生就是其中的一位,。他成為被告的原因是,，自去年6月11日至起訴日一直未支付約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(每月295.32元)，合計(jì)1181.28元,。
被告婁先生承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是事實(shí),，但他認(rèn)為這是由小區(qū)物管中的失職行為造成的。他說,，小區(qū)的生活用氣按照合同應(yīng)該是管道煤氣(或天然氣)，卻有部分業(yè)主使用瓶裝液化石油氣;小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式按照合同應(yīng)為局域網(wǎng)光纜傳輸接入,，卻有部分業(yè)主使用ADSL接入,。據(jù)此，婁先生提起反訴,，要求物業(yè)公司按照合同統(tǒng)一小區(qū)管道煤氣的供氣方式和互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式,，并從收受物業(yè)管理費(fèi)之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費(fèi)用及利息,，共計(jì)1440.78元,。
另一被告范先生因工作原因長期居住在國外，回蘇州時(shí),，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在電路漏電,、房屋漏雨、瓦片掉落,、綠化較差等問題,，開發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為他解決問題，但多次交涉未果。在2003年與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí),，開發(fā)商曾口頭承諾,，為業(yè)主們保留一塊綠地，還表示由開發(fā)商和物業(yè)公司共同管理該小區(qū),，但后來開發(fā)商卻違背了這些承諾,。不得已，他以拒交物業(yè)費(fèi)表示抗議,。
在10名被告業(yè)主中,，衛(wèi)女士是欠費(fèi)較多的一名。她認(rèn)為,，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會(huì)簽訂的,，而不是通過業(yè)主大會(huì)的形式簽訂的，對(duì)業(yè)主沒有約束力,。物業(yè)公司要求支付物管費(fèi)的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》,，而業(yè)主委員會(huì)并不是決策機(jī)構(gòu)，只有業(yè)主大會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè),。
結(jié)局：10位業(yè)主全部敗訴
盡管10位業(yè)主拒付物管費(fèi)有“充分”的理由,，但法院還是判決業(yè)主應(yīng)及時(shí)付清拖欠的物業(yè)費(fèi)，并按照合同約定支付滯納金,，承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用,。
對(duì)此判決，法官表示,，一旦業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了服務(wù)合同,，只要物業(yè)公司履行了約定的義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按約定支付服務(wù)費(fèi),。當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的服務(wù)方面存在疑問時(shí),，應(yīng)當(dāng)通過正常的途徑，如向物業(yè)管理公司協(xié)商解決;也可向業(yè)主委員會(huì)反映,，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通加以解決;必要時(shí)還可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴,。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)不符約定，而通過上述途徑不能解決,，業(yè)主還可以通過業(yè)主大會(huì)投票解聘該物業(yè)公司,，選聘新的公司。當(dāng)然,，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有約定的,，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定處理，協(xié)商不成的可以通過訴訟途徑解決,。
物業(yè)公司應(yīng)該實(shí)實(shí)在在提高服務(wù)質(zhì)量
那么,，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾時(shí)，究竟該持什么樣的態(tài)度，采取什么樣的措施解決糾紛呢?
法官指出,，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系既對(duì)立又統(tǒng)一,，協(xié)調(diào)兩者關(guān)系是個(gè)大學(xué)問。目前物業(yè)管理糾紛的實(shí)質(zhì)是收費(fèi)和服務(wù)之間的矛盾,。要解決這些問題,，物業(yè)公司實(shí)實(shí)在在提高服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵;“解鈴還須系鈴人”，當(dāng)前物業(yè)公司首先要轉(zhuǎn)變觀念,，堅(jiān)持以人為本的指導(dǎo)思想,，以廣大業(yè)主滿意不滿意作為衡量工作的試金石，切實(shí)提升物業(yè)管理的服務(wù)水平,。從業(yè)主關(guān)心的衣食住行方面入手,，高質(zhì)量地提供小區(qū)綠化、衛(wèi)生,、家政,、治安、物業(yè)維護(hù)等常規(guī)服務(wù),，努力探索提供各種特色服務(wù),、個(gè)性服務(wù)，盡可能滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的多樣化需要,。而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)判既不能業(yè)主評(píng)判,，也不能物業(yè)說了算，而應(yīng)該引入第三方監(jiān)督,。此外,，有的物業(yè)公司賬目不清，不予公開,，也是此類訴訟增多的一個(gè)原因,。因此，在管理和運(yùn)作上,，物業(yè)公司還應(yīng)做到公開透明。
物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，它貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn),、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，為此,，物業(yè)公司應(yīng)做好與開發(fā)公司的房產(chǎn)交接,，加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物管費(fèi)之所以收不上來,，原因主要有：一是業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋;二是對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意;三是房屋質(zhì)量存在問題;四是部分業(yè)主存在一定的僥幸心理,。此外，對(duì)于那些經(jīng)做工作仍拖欠物管費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過法律訴訟程序,，用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益,。
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