購房二手房要先“識法”
三類二手房權(quán)利受限制,，交易前必須嚴(yán)加審查
常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋,。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意,，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進行交易過戶,，二是被法院等機關(guān)查封,。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后,，方可進行二手房買賣,。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時,，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案,。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位,，之后單位將房屋作為實物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人,，但要符合一定條件時,，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明,。
共有二手房出售需全體共有人同意
我國《民法通則》規(guī)定,，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效,。因此,，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意,。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度,，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字,，買家應(yīng)注意這些簽字的真實性,。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書,，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機關(guān)的公證,。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時,，買家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的,。
在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況;屬于共有財產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后,，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買賣行為無效時,，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶,，法院一般不會判決二手房交易無效,。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責(zé)任,。
三方需明確各自的權(quán)責(zé)利
賣方在委托中介時,，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價格,，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價”“出售價”及“合同價”,，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀，以及委托權(quán)限等,。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件,。需要注意的是,。
買家通過中介找賣家時，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議,。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況,、房價、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定,。買家與中價簽訂的書面協(xié)議,，應(yīng)包括房價、保留期限及定金處理等條款,，并蓋有中介公司的印章,。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后,，實際交付定金前,，買家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時應(yīng)要求中介出具收據(jù),。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字,，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。
買家須實地查看賣家房屋有無出租
如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租,，那么在租期內(nèi),，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán),。賣家應(yīng)該在出售房屋三個月前告知房客房屋(即將出售的情況,，并告知房價等出售條件，房客最晚應(yīng)在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán),。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán),，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人,。如果賣家不告知房客房屋(出售的情況,，而擅自賣給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效,。對于買家而言,，為避免出現(xiàn)此類問題,，應(yīng)該對房屋進行實地考察,，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性,。
妥善解決簽約后的后續(xù)事項
買賣雙方簽好買賣合同后,，除了收付房款、辦理過戶外,，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移,、維修資金過戶等,。對此，買家賣家也要妥善處理,，避免發(fā)生不必要的糾紛,。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合,，以保證各自的權(quán)益,。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%,，交房時付房款30%,，產(chǎn)權(quán)過戶時付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時,，雙方還要明確違約責(zé)任,，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房價一定比例的違約金;超過多少天時,，一方有權(quán)選擇違約金,，超過多少天時，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等,?？傊I賣合同的內(nèi)容越詳細(xì),，履行起來的可操作性就越強,，也越能促成買賣的順利進行。
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