購(gòu)房二手房要先“識(shí)法”
三類二手房權(quán)利受限制,，交易前必須嚴(yán)加審查
常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押,，如通過按揭貸款購(gòu)買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意,，如果抵押權(quán)人不同意,，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶，二是被法院等機(jī)關(guān)查封,。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來,，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣,。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí),，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案,。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位,，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人,，但要符合一定條件時(shí),，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房,，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
共有二手房出售需全體共有人同意
我國(guó)《民法通則》規(guī)定,，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意,，否則處分無效。因此,，在二手房買賣中,，買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度,，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人,，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性,。除未成年的簽字可以由父母代簽外,，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證,。需要特別注意的是,，如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，買家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的,。
在實(shí)踐中,，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況;屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買賣行為無效時(shí),，如果買家是善意購(gòu)房,，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會(huì)判決二手房交易無效,。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的,。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。
三方需明確各自的權(quán)責(zé)利
賣方在委托中介時(shí),，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議,。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”,，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀,，以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件,。需要注意的是,。
買家通過中介找賣家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議,。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況,、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價(jià)簽訂的書面協(xié)議,，應(yīng)包括房?jī)r(jià),、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章,。買家應(yīng)至少有一份合同原件,。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前,，買家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金,。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字,，還應(yīng)加蓋中介公司的印章,。
買家須實(shí)地查看賣家房屋有無出租
如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi),，有同等條件下,，房客享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。賣家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋(即將出售的情況,，并告知房?jī)r(jià)等出售條件,，房客最晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，賣家有得到房客出具的書面表示后,，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋(出售的情況,，而擅自賣給其他人,，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對(duì)于買家而言,，為避免出現(xiàn)此類問題,，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察,，確定是否有房客居住其內(nèi),，以確保交易的安全性。
妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng)
買賣雙方簽好買賣合同后,，除了收付房款,、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移,、維修資金過戶等,。對(duì)此，買家賣家也要妥善處理,，避免發(fā)生不必要的糾紛,。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益,。比如,，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%,，產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)付房款35%,。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任,，如約定逾期交房或逾期付款,，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金;超過多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金,，超過多少天時(shí),，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等?？傊?，買賣合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來的可操作性就越強(qiáng),，也越能促成買賣的順利進(jìn)行,。
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