法院在審查案外人是否符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定的案外人是否已經(jīng)與房屋所有權人簽訂合法有效的書面買賣合同時,，通常會從以下角度出發(fā)予以審查：
一,、是否存在真實的房屋買賣意思表示，重點審查案外人與被執(zhí)行人之間是否存在惡意串通損害申請執(zhí)行人利益,，逃避債務,、轉(zhuǎn)移被執(zhí)行人財產(chǎn)的可能性,。審查內(nèi)容主要有2方面：1. 是否存在意思表示，即案外人與房屋所有權人之間就案涉房屋是否已建立房屋買賣關系,。最高人民法院在多數(shù)案例中采取的做法是：根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購,、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！?，然后審查案涉合同是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，是否對應當明確的主要內(nèi)容予以記載,。2. 是否符合正常交易習慣,，如本案。二,、商品房買賣合同是否合法有效,。最高法院有觀點認為，合同無效應嚴格按照《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形進行判斷,。我們注意到,，在相當一部分案例中，申請執(zhí)行人通過《物權法》第一百九十一條第二款的規(guī)定,，即“抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外,。”主張案外人與被執(zhí)行人之間簽訂的買賣合同無效,。對此,，最高法院的態(tài)度較為統(tǒng)一且明確，認為《物權法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定,，該條款所規(guī)范的是物權行為,，并不能直接否定合同效力，最終認定房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示,，內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效,。三,、警惕“名不符實”的房屋買賣合同。此類“買賣”合同不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容，不以房產(chǎn)銷售為主要目的,。在房款交納的方式上，相關款項未打入出賣人賬戶,，相關款項僅開具收據(jù),，未開具交納房款發(fā)票。在諸多方面均存在有異于普通的商品房買賣形式,。通常,，此類“買賣”合同實質(zhì)是以返本銷售、售后包租,、約定回購,、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金，此類做法可能構成非法吸收公共存款罪,，至少也是行政機關應當采取處罰措施的違法行為,。由于該類合同未能形成真實的商品房買賣意思表示，不具備商品房買賣合同的核心條款,，因此不屬于真實有效的房屋買賣合同,。四、當事人之間簽訂的房屋買賣合同是否合法有效的證明責任,。不動產(chǎn)的買賣合同一般都是書面的,，是否合法有效主要涉及買賣合同是否為預約合同、是否系偽造以及是否名為買賣等,，查清相關事實后即可按照實體法的規(guī)范審查判斷,。對這個問題,在司法實踐中更多的爭議在于買賣合同的簽訂時間是否系在人民法院查封訴爭不動產(chǎn)之前。對此,，買受人首先應當承擔證明在查封前已簽訂合法有效書面買賣合同的舉證責任,。
若申請執(zhí)行人對買受人舉示的證據(jù)有異議，則應承擔反證的舉證責任,，如對形成時間申請司法鑒定以確定買賣合同是否系倒簽等,。但是,不動產(chǎn)買賣合同在房管部門已備案的,則因備案合同的公示性而無需買受人進一步舉證證明。在案外人向法院提交房屋買賣合同,、付款收據(jù),、交房確認書等證據(jù)后，法院會初步認定當事人之間存在真實的房屋買賣關系,，如果當事人一方對案外人證明的事實存在異議的,，法院會要求其提供初步證據(jù)證明對方所述行為為虛假，當事人一方不能僅以“本案存在大量違法行為及疑點”為由,，認為其因客觀原因不能自行收集相關證據(jù),，要求人民法院依職權調(diào)查收集證據(jù)。
根據(jù)《民訴法解釋》第一百零九條規(guī)定，只有在當事人對欺詐,、脅迫,、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明,，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的,，方認定該事實存在。但是,，絕大多數(shù)情形下,，申請執(zhí)行人對于其主張的“案外人與被執(zhí)行人存在惡意串通損害其合法權益的行為”，難以舉證證明,。如果異議一方不能直接舉證證明該買賣合同存在合同無效事由的,，法院將認定買賣合同成立并生效。
五,、是否在法院查封前簽訂,。關于查封時間的認定，人民法院送達回證的備考欄記載的查封時間與土地房屋權屬登記的查封時間不一致的,，由于在查封前簽訂房屋認購書并辦理網(wǎng)簽的,，房屋被查封后無法進行網(wǎng)簽。如果不動產(chǎn)登記中心顯示網(wǎng)簽時間在法院查封之后的,，土地房屋權屬登記中心作為有權辦理土地房屋權屬登記的法定機構,，其作出的該項登記表仍具有公示效力，在人民法院送達回證的備考欄所載事項與土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件所載明的內(nèi)容出現(xiàn)不一致的情況下,，有關土地房屋權屬登記事項的認定,，因土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件屬于直接證據(jù)，人民法院送達回證所載內(nèi)容屬于間接證據(jù),，根據(jù)證據(jù)證明力大小的比較,、認定規(guī)則，應以土地房屋權屬登記的法定機構出具的證明文件為準,。如合同未記載簽訂時間,，也未進行備案，則無法確定是否在查封前簽訂,。六,、準確把握法院審查案外人以購房消費者身份排除執(zhí)行案件的理念。執(zhí)行異議之訴不僅涉及案外人和被執(zhí)行人的利益,，還涉及到申請執(zhí)行人的利益,。人民法院審理執(zhí)行異議之訴案件，應全面考慮不同當事人之間的利害關系,，充分保護各方當事人的合法權益,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，目的在于加強對作為弱勢者的房屋消費者權利的特別保護,，在所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋的特殊情況下,，將對房屋消費者生存權利的保護置于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權人金錢債權的保護之上，賦予房屋消費者對買受房屋享有排除強制執(zhí)行的民事權益,。實際上,，該規(guī)定賦予符合一定條件的商品房買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的請求轉(zhuǎn)移所購房屋所有權之債權，優(yōu)先于其他債權人對房屋開發(fā)企業(yè)所享有的金錢債權的效力,，是對債權平等原則的突破。同時,，這一規(guī)定使此種情形下的買受人購買商品房的行為產(chǎn)生了對抗房屋開發(fā)企業(yè)金錢債權人的效力,，突破了合同相對性原則，但又缺乏足以產(chǎn)生公信力的公示方式,，對交易安全和作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他金錢債權人的利益影響巨大,，也增加了被執(zhí)行人和案外人通過執(zhí)行異議惡意串通逃避強制執(zhí)行的道德風險。因此,，人民法院在適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定對案外人權利予以特別保護時,，應當從嚴審查、嚴格把握,。如嚴格審查被執(zhí)行人和案外人簽訂的買賣合同是否真實有效,，是否簽訂在人民法院查封之前，是否倒簽,；所購商品房是否系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋,；支付房屋價款的證據(jù)是否充分，付款事實是否真實,，已支付價款是否超過合同約定總價款的百分之五十等,。在依法保護案外人合法權利的同時，也要切實防止被執(zhí)行人和案外人惡意串通損害申請執(zhí)行人利益的行為發(fā)生,。