土地是國(guó)家所有的，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓年限也會(huì)根據(jù)不同的用途而不同,。

一、什么是土地出讓,？

土地出讓,，是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為,。商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo),、拍賣或者掛牌方式出讓,，并且應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平,、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則,。

二、土地出讓的種類有哪些,？

土地出讓方式包括招標(biāo)、拍賣,、掛牌三種方式,。

1.招標(biāo)

招標(biāo)是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告,，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,。

其優(yōu)點(diǎn)是可以就綜合指標(biāo)對(duì)投標(biāo)者進(jìn)行衡量,，比較全面且操作程序規(guī)范，但其存在不完全競(jìng)爭(zhēng),，不利于土地資源合理配置的缺點(diǎn),。

2.拍賣

拍賣是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間,、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià),，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

其優(yōu)點(diǎn)是引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，規(guī)避了大量人為影響因素,，但這種方式盲目競(jìng)拍和追求高價(jià)，導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)能力低,。

3.掛牌

掛牌是指出讓人發(fā)布掛牌公告,，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格,，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為,。

其優(yōu)點(diǎn)是可增強(qiáng)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，有利于土地市場(chǎng)有序發(fā)展,，但掛牌耗時(shí)長(zhǎng),，設(shè)定條件多，缺乏社會(huì)公開性,。

三,、土地出讓的年限如何界定,？

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1.70年

住宅用地

2.50年

工業(yè)用地；教育,、科技,、文化、衛(wèi)生等帶有福利性質(zhì)的用地,，與其他綜合類性質(zhì)用地,。

3.40年

商業(yè)、娛樂(lè),、旅游等盈利性項(xiàng)目用地,。

四、什么是土地出讓金,？

開發(fā)商采用招標(biāo),、拍賣、掛牌等的方式獲取土地使用權(quán)時(shí),，需要向政府繳納土地出讓金,。

1.收取標(biāo)準(zhǔn)

《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，土地出讓金按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%,。

2.用途

土地出讓金返用于拆遷或安置補(bǔ)償、開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),，與公共配套設(shè)施建設(shè)等方面,。如某開發(fā)商通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為萬(wàn)元,。協(xié)議約定,，在土地出讓金入庫(kù)后國(guó)土部門以財(cái)政支持的方式給予開發(fā)商補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的水廠,、文體場(chǎng)館,、幼兒園等配套設(shè)施。