在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,，并落實足夠的開發(fā)資金,。

第二部分，行政審批部分
根據(jù)我國當(dāng)前法律,、法規(guī),、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點,；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件,；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查,；5）施工報建,；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

一,、選址定點階段,。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項,。
2,、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。
3,、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書,。
4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）,。
5,、文化局、地震局,、園林局,、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
6,、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書,。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,，此階段辦理以下一般事項：
1,、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。
2,、國土資源局辦理土地預(yù)審,。
3、公安消防支隊,、公安交警支隊,、教育局,、水利局、城管局,、環(huán)保局,、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查,。
4,、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,。
5,、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三,、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,，此階段辦理以下一般事項：
1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查,。
2,、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。
3,、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查,。
4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查,。
5,、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。
6,、市政部門,、環(huán)保局、衛(wèi)生局,、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查,。
7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù),，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查,。
8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查,，根據(jù)業(yè)主單位意見,，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。
9,、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》,，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四,、規(guī)劃報建圖審查階段,，此階段辦理以下一般事項：
1,、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。
2,、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查,。
3、建委,、市政部門、園林局,、環(huán)保局,、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。
4,、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）,。

五,、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1,、建設(shè)單位辦理施工報建登記,。
2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包,，確定施工隊伍,。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包,。
3,、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》,。

六,、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》,。
開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書,；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上,，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
2,、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書,；
3,、工程施工合同；
4,、商品房預(yù)售方案,。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn),、竣工交付日期,、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖,、分層平面圖。

七,、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查,。
2,、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。
3,、規(guī)劃部門,、市政部門、水利局,、環(huán)保局,、文化局、衛(wèi)生局,、公安消防支隊,、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律,、法規(guī),、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）,。
4,、建委綜合各部門驗收、審查意見,，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的,，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的,，作退件處理并要求限期整改,。

第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
2,、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
（1）申請書,；
（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證,；
（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證,；
（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（6）施工許可證,；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果,；
（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。