在征地拆遷當(dāng)中，既要維護(hù)好社會(huì)公共利益,，也要以最大限度的維護(hù)好老百姓的合法權(quán)益是實(shí)屬不易的,。但根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償一般分為三個(gè)程序:

一,、征收決定程序

建設(shè)單位提出用地申請(qǐng),，政府啟動(dòng)房屋征收程序。

需要征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),，分別就擬建項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行審查,，其性質(zhì)為預(yù)審批,。其中，保障性安居工程建設(shè),、舊城區(qū)改建,，還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃,。

房屋征收部門組織對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行調(diào)查登記,，并適時(shí)公布調(diào)查結(jié)果,。

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門向征收范圍內(nèi)的房屋所有人和房屋使用人發(fā)出告知書,，告知被征收人不得新改擴(kuò)建和改變房屋用途,；向有關(guān)單位發(fā)出通知，暫停辦理相關(guān)手續(xù),。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑,，由相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查且認(rèn)定和處理。

房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,，報(bào)市,、縣級(jí)人民政府。市,、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,，修改征收補(bǔ)償方案，并公布征求公眾意見(jiàn),，征求意見(jiàn)期限不得少于30日,。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的,，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)部門組織聽(tīng)證會(huì),，且及時(shí)的修改方案。

二,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要求

被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定,、隨機(jī)抽取等方式選定,。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還要經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定,。作出房屋征收前,，征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專戶存儲(chǔ),、?？顚Ｓ谩Ｆ浯?，被征收人如果對(duì)征收決定不服,，那么，則可以申請(qǐng)行政復(fù)議,，同時(shí),，也可提起行政訴訟。

值得注意的是,，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇時(shí)點(diǎn)沒(méi)有明確規(guī)定,，但只要依法保障了被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利,，且評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠依法獨(dú)立、客觀,、公正地開(kāi)展評(píng)估工作,，則無(wú)論是在作出征收決定之前，還是在之后的補(bǔ)償程序中選定評(píng)估機(jī)構(gòu),，都不影響房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,，不違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。

三,、征收補(bǔ)償程序

對(duì)于征收補(bǔ)償,，這在征地拆遷當(dāng)中是非常要的。補(bǔ)償可以是貨幣補(bǔ)償,，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。
選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,，并計(jì)算,、結(jié)清差價(jià)；因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收個(gè)人住宅,，被征收人符合住房保障條件的,，政府優(yōu)先給予住房保障,。

房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議,。

房屋征收部門向被征收人支付被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi),、臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房,；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償,；支付政府對(duì)被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì),。被征收人在補(bǔ)償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后,，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。根據(jù)人民法院判決,，政府對(duì)被征收人給付補(bǔ)償,，或者被征收人如期完成搬遷。

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市,、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定，并予以公告,。政府根據(jù)補(bǔ)償決定給予被征收人補(bǔ)償,；被征收人在補(bǔ)償決定確定的搬遷期限（不少于90日）內(nèi)完成搬遷。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,，可以申請(qǐng)行政復(fù)議,，也可以提起行政訴訟。

房屋征收是征收補(bǔ)償決定的前置程序,，而征收決定及其附屬的征收補(bǔ)償方案是審查征收補(bǔ)償是否合法的得要證據(jù),。如果征收決定或是征收補(bǔ)償方案存在違法，失去證明效力或者相關(guān)部門未作出征收決定或征收補(bǔ)償方案,，直接作出征收補(bǔ)償決定,，被訴征收補(bǔ)償決定的合法性均是缺乏合法依據(jù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定征收補(bǔ)償決定主要事實(shí)不清,，證據(jù)不足,，依法應(yīng)予撤銷。

注意的幾個(gè)問(wèn)題

1,、必須是先補(bǔ)償后拆遷,，有征收必須要有補(bǔ)償。現(xiàn)在很多拆遷項(xiàng)目總是以先拆后補(bǔ)償?shù)男问竭M(jìn)行拆遷,，在拆遷過(guò)后,，老百姓最后兩手空空，什么也得不到,。因此,，老百姓需要注意這一點(diǎn)，不能只征收而不補(bǔ)償,，且也不能遲遲不補(bǔ)償,。征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循及時(shí)補(bǔ)償原則和公平補(bǔ)償原則。

2,、以市場(chǎng)價(jià)格確定補(bǔ)償基準(zhǔn),。在征地拆遷當(dāng)中，拆遷方常常不以合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償給老百姓,，在拆遷過(guò)后,，從此讓老百姓過(guò)上了拮據(jù)的生活?；谶@種情況,，被征收人有權(quán)主張以作出征收補(bǔ)償決定或者簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償基準(zhǔn)。在未依法解決補(bǔ)償問(wèn)題前，被征收人有權(quán)拒絕交出土地,。

3,、國(guó)有土地使用權(quán)范圍內(nèi)院落空地應(yīng)給予補(bǔ)償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》中明確了,，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中,，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍,，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,，一并予以征收補(bǔ)償。