國有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個人的房屋，并對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償?shù)男姓袨椤Ｕ魇粘绦虼篌w包括：征收方作出征收決定,；征收補償部門對被征收人進行補償,；實施搬遷三個階段?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》出臺為規(guī)范政府征收行為,、維護被征收人合法權(quán)益提供了重要保障。?

一,、征收決定的作出

征收決定的作出需要基于公共利益需要

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定,，征收主體作出的房屋征收決定，必須以保障國家安全,、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益需要為前提,。征收城市房屋必須基于公共利益需要。結(jié)合我國現(xiàn)狀而言,，工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢,，是公共利益的重要表現(xiàn)方面,。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產(chǎn)，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序,，才能進行征收或者征用。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史,。

政府才是公共利益征收惟一補償主體

過去,，拆遷主體多由開發(fā)商向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷,。而開發(fā)商為了追求利潤,，會盡可能壓縮補償標準，最終造成拆遷人與被拆遷人間矛盾激化,?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》出臺后明確規(guī)定,，各地人民政府才是征收與補償唯一主體,。由政府部門負責(zé)房屋征收與補償工作，可以禁止建設(shè)單位參與搬遷活動,，防止任何單位和個人得采取暴力,、威脅或者中斷供水、供熱,、供氣,、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

在過去，開發(fā)商實施拆遷行為,，需要行政機關(guān)給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證,，拆遷補償協(xié)議一旦達不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決,，而政府卻不承擔(dān)責(zé)任,，由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《國有土地上房屋征收與補償條例》將拆遷許可證的方式廢除,，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨?，政府對此負?zé)。被征收人對政府的征收決定不服的,，既可以進行行政復(fù)議,，也可以進行行政訴訟。因此,，加大了政府的責(zé)任,，一旦出現(xiàn)問題，責(zé)任主體就非常明確,，政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作,。這樣，從制度上保證了征收,、補償工作的規(guī)范化,。

二、對被征收人進行補償

征收補償標準

房屋征收中給予多少補償,，是人們最為關(guān)注的問題,，直接關(guān)系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償?shù)臉藴屎脱a償是否公平上,。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。”

本條規(guī)定明確了補償?shù)臅r間和標準,。時間是房屋征收決定公告之日,，標準是不得低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這也是被征收人最關(guān)心的一點,。以市場價格作為補償標準,，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對房屋的補償,，也包括對土地使用權(quán)的補償,。這就可以確保被征收人的居住條件有改善,、生活水平不下降。

被征收人協(xié)商選評估機構(gòu)

過去,，對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機構(gòu)進行的,，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機構(gòu),，致使許多被征收人都對評估機構(gòu)不信任,，被征收人也沒有選擇權(quán)?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定,、隨機選定等方式確定,。”這就極大地維護了被征收人的權(quán)益,，有利于房屋評估的公平和公正,。打破了以往一家獨大的評估局面，并從根本上解決錯估,、漏估,、少估等明知有誤又無法改變的不公現(xiàn)象，使評估更貼近實際,、更公平,、更具科學(xué)性。

被征收人有選擇補償方式的權(quán)利

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償,，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是兩種法定的補償方式,。在《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見稿中，明確規(guī)定了補償方式可以實行貨幣補償,，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。但在最終通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》中,，只規(guī)定了被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，而刪除了或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式,。這就在解釋上帶來了一個問題：被征收人依《國有土地上房屋征收與補償條例》能選擇貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換組合式的補償方式嗎？回答應(yīng)是肯定的,，被征收人有權(quán)選擇補償方式,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)尊重被征收人的選擇。在可能的補償方式選擇中,，被征收人有權(quán)選擇單一的貨幣補償方式,，有權(quán)選擇單一的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式,，也有權(quán)組合選擇貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。不論是選擇單一補償方式,，還是選擇組合補償方式,，只要是不違背公平補償原則，不會不當(dāng)增加補償費用,，房屋征收部門就沒有理由拒絕,。

三、實施搬遷

征收房屋應(yīng)先補償后搬遷

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規(guī)定“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償,、后搬遷,。”并進一步明確“作出房屋征收決定前,，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位,、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?。對于之前由建設(shè)單位執(zhí)行補償，容易出現(xiàn)推諉,、拖欠等不負責(zé)任的情況,，《國有土地上房屋征收與補償條例》明確現(xiàn)在由政府替代建設(shè)單位，政府也需滿足這個要求,，以保證在搬遷前補償?shù)轿?。由政府發(fā)放補償款增加公信力的同時，使被征收人安心,、放心,，也便于依法征收的順利進行。