所謂拆遷房是指政府在進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)
項目時,,對被拆遷的住戶進(jìn)行安置時所建的房屋,。拆遷房安置的對象包括城鎮(zhèn)居民被拆遷用戶和征收拆遷房屋的農(nóng)戶,
安置房就是政府或企業(yè)對拆遷對象的一種補(bǔ)償形式,。我國城市房屋拆遷實行的是拆遷許可制度,,符合規(guī)定條件的申請人只有在取得房屋拆遷管理部門所頒發(fā)的房屋拆遷許可證之后,才算取得拆遷人的資格。
拆遷房是可以買賣的,,但是拆遷房買賣和一般的
商品房交易有很大不同,,拆遷房因其安置對象使特定拆遷安置戶,該房屋的買賣除受
法律法規(guī)的規(guī)范之外,,還受到當(dāng)?shù)卣?dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策約束,。
拆遷房主要分為兩大類,一類是因市政工程拆遷而配置的房屋,,這類房子房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,,但在獲得產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)不能上市交易,另外一類使因為房產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷的房子,,這類房屋與普通商品房無異,,屬于被安置的私有財產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,,可以自由上市交易,。
那拆遷安置房和商品房的區(qū)別在哪里了。
首先說結(jié)論,,商品房和拆遷安置房在法律上不是并列的,,但是在房地產(chǎn)圈子里經(jīng)常被放在一起說,其實他們出現(xiàn)在不同的概念體系里面,,而不同的語境中疑似會不一樣,。
在樓市,商品房是相對存量房(二手房)的概念,,也就是新房的意思,。在法律上面,商品房指的是開發(fā)商二次開發(fā)上市交易的新房,,比如《商品房銷售管理辦法》《商品房預(yù)售
合同》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用于法律若干問題的解釋》中商品房預(yù)售許可證,,在這個層次上,商品房,,存量房,,經(jīng)濟(jì)適用房,宅基地使并列的,,體現(xiàn)在房產(chǎn)證上,。
拆遷安置房一般不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上,從嚴(yán)格意義上來說他也不是一個法律上面的概念,,比如我國我國就沒有中央層面的拆遷安置房法律,,這類法律只有地方上會有,比如上海就有,。
拆遷安置房居室拆遷安置的房源,,在不同的時代有不同的內(nèi)涵,,1991年到2001年,拆遷安置房有不少使公房,,2001年到2011年,,存在大量的經(jīng)濟(jì)適用房,少量的商品房升值存量房(二手房),,到2011年之后,,商品房占的比例開始提高。
如何給拆遷安置房這一問題的各地政策均不同,,比如北京的某些地區(qū)近年危改,,原地回遷提供商品房,異地安置提供經(jīng)濟(jì)適用房管理商品房或者經(jīng)濟(jì)適用房,,商品房和經(jīng)濟(jì)適用房1:2甚至1:3配置,,浙江省有一些城市提供百分之百的商品房,南京某些地區(qū)則由政府集中蓋經(jīng)濟(jì)適用房然后集中安置,,不管你在哪兒拆遷都讓你去城里指定的幾個安置小區(qū),,一般都是經(jīng)濟(jì)適用房。
一般來說,,一個城市不同的項目策略都有可能不一樣,,村東頭拆掉安置到村西頭,拆房拆掉安置在公房里面,,廠房拆掉給商鋪,,商品房全部賣掉給被拆人經(jīng)濟(jì)適用房,安置在同一小區(qū)里,。
所以,,拆遷安置房可以使商品房,存量房,,經(jīng)濟(jì)適用房,,宅基地,拆遷之前業(yè)主需要具備一定的
法律知識才能識別到底是什么類型的房子,,有些地區(qū)還有第五類,,就是按照經(jīng)濟(jì)適用房管理的商品房——不嚴(yán)格受到2年交易限制,但是又需要補(bǔ)繳土地(比如總房款的10%)出讓金才能上市交易,。
時間中法院審理案件的時候,,如果遇到拆遷房賣拆遷房,可能會參照房屋性質(zhì),,比如經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法審理案件,而遇到拆遷戶因為拆遷房原因打官司告開發(fā)商,,有時候又會參照商品房的司法解釋,,因為二者性質(zhì)都屬于開發(fā)商蓋房子,。
總之,拆遷房和商品房在有些語境下是并列關(guān)系,,有些語境下是互相包含關(guān)系,,拆遷安置房的買賣,首先要分清楚這個房源的性質(zhì),,是公房,,經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房,不同性質(zhì)的房子價格不同,,過戶方法也不同,,公房承租權(quán)變更承租人,按照經(jīng)濟(jì)適用房管理商品房交10%土地出讓金,,5年內(nèi)不允許過戶,,非本市戶口不能過戶等。
安置房的市場價格,,一般來說要比周邊房價低10%-30%,,具體價格不能全聽中介公司的或者業(yè)主的標(biāo)價,這種房子不是比市場價便宜,,不要天真地以為買它你就賺了,,實際上這種房子有很多問題,便宜使應(yīng)該,,不是專業(yè)認(rèn)識投資這個房子很容易上當(dāng),。
通常,這類房子的質(zhì)量都不太好,,物業(yè)服務(wù)也較差,,導(dǎo)致這一點(diǎn)的原因還是屬于制度上面的,一般做一塊地的以及開發(fā)(拆遷)拆之后會把這塊地賣給大開發(fā)商蓋小區(qū),,商鋪,,寫字樓,但是安置房一般不是交給這種大開發(fā)商做,,通常使交給小開發(fā)商來做,,這種開發(fā)商各方面都不能和市場上正規(guī)的開發(fā)商相比。