房屋價值評估是國有土地上房屋征收的必經(jīng)程序,,對集體土地上的房屋法律雖未明確規(guī)定必須評估,,但只要評估就必須合法合理。有了房屋征收評估價,,被征收人便可以有理有據(jù)與征收方進行協(xié)商征收補償,。針對征收評估報告可能出現(xiàn)的“陷阱”,關于評估程序的法律規(guī)定,,希望能幫助正因評估報告犯難的您,。
一、評估機構的選定與資質(zhì)
被征收人共同選擇評估機構,?!秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(以下簡稱《征收與補償條例》)第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)第四條規(guī)定,,房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,,或者采取搖號,、抽簽等隨機方式確定。
評估機構應該具備相應的資質(zhì),。依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第三條規(guī)定,,對被征收房屋進行評估的房地產(chǎn)評估機構,是依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì),,從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構,。在評估報告里,應該列明評估機構和評估人員的資格證明,。
二、評估時間點與有效期
依據(jù)《征收與補償條例》第十九條的規(guī)定,,對被征收房屋價值的補償,,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,。《評估辦法》第十條的規(guī)定,,被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日,。用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。被征收房屋價值評估時間點為房屋征收決定公告之日起,,即張貼征收決定公告之日起才能進行房屋價值評估,,在這個時間點之前或之后都是違法的。
由《評估辦法》第八條的規(guī)定可知,,評估的目的是為被征收房屋價值的補償提供依據(jù),,或者計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)。評估的目的是真實反映房地產(chǎn)的實際價值,,以達到合理公平的補償,,若評估報告作出時間較長,被征收房屋價值因為市場變化,,不能真實反映其價值,,理應重新進行評估。
三,、評估方法與應當考慮因素
依據(jù)《評估辦法》第十三條的規(guī)定,,注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法,、收益法,、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估,。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應當選用市場法評估,;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,,應當選用假設開發(fā)法評估,。
根據(jù)《評估辦法》第十四條的規(guī)定,被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位,、用途,、建筑結構、新舊程度,、建筑面積以及占地面積,、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素;被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值,,機器設備,、物資等搬遷費用,,以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償,征收當事人協(xié)商不成的,,可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定,。
四、評估結果與異議的處理
評估機構應當將分戶的初步估價結果向被征收人公示,,并進行現(xiàn)場說明,、聽取意見。存在錯誤的,,價格評估機構應該修正,。公示期滿后,評估機構應該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價與分戶估價報告,。房屋征收部門應該向被征收人轉交分戶評估報告,。被征收人對房屋評估報告有疑問的,出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構應當向其作出解釋說明,。
《評估辦法》第二十條規(guī)定,,被征收人或者房屋征收征收部門對評估結果有異議的,應該自收到評估報告之日起10日內(nèi),,向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估,。《評估辦法》第二十二條規(guī)定,,被征收人或者房屋征收征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的,,應當自收到復核結果之日起10日內(nèi),向房地產(chǎn)價格評估機構專家委員會申請鑒定,。
被拆遷人在面對房屋評估價值較低時,,應堅定自己捍衛(wèi)權利的決心,辨別評估報告可能出現(xiàn)的陷阱,。為避免合法權益受到無端侵害,,一定要咨詢專業(yè)的拆遷律師,及時通過法律程序維權,。
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