對于房改房等劃撥土地上不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)時,，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金，但各地具體計算依據(jù)及算法有所不同,，主要有以下幾種：

有些城市采用以房屋分?jǐn)偼恋孛娣e及地面單價計算出讓金的方式,，這樣的方式主要從房屋與土地分散時期沿用而來，通過房屋建筑面積折算分?jǐn)偼恋孛娣e,，結(jié)合房屋所在位置的對應(yīng)基準(zhǔn)價體系中地面單價計算出讓金,。公式一般為：出讓金=房屋分?jǐn)偼恋孛娣e× 地面單價×10%。

有些城市采用按房屋建筑面積及樓面價計算出讓金的方式,，在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,，不再沿用分?jǐn)偼恋孛娣e的方式表示房屋，而是宗地共同所有的方式表示其土地權(quán)利,，對于土地出讓金計算方式已經(jīng)調(diào)整為房屋建筑面積,。公式一般為：出讓金=房屋建筑面積面積×樓面單價×10%。

有些城市采用按房屋成交價格的固定比例計算出讓金的方式,，為了體現(xiàn)房屋價格與土地價值之間的相關(guān)性,，公式一般為：出讓金=房屋成交價格×1%。

有些城市采用委托評估機(jī)構(gòu)評估房屋的劃撥土地價值的方式,，根據(jù)評估結(jié)果核定需交納的土地出讓金,。

這些計算方式在執(zhí)行過程中，因為受到房價水平變化,、總建筑面積變動等因素影響下,，出現(xiàn)相似條件的房屋需要繳納的土地出讓金不同,，導(dǎo)致申請人對計算結(jié)果產(chǎn)生質(zhì)疑。選擇相對簡單明晰的算法是消除疑慮的最好方式,，這里逐一分析現(xiàn)行各種計算方式的優(yōu)劣：

基于地面價計算土地出讓金,，需要先算出房屋對應(yīng)的分?jǐn)偼恋孛娣e，一旦土地面積和建筑面積因改擴(kuò)建,、征拆而調(diào)整，同一范圍內(nèi)同樣建筑面積的房屋分?jǐn)偼恋孛娣e就會不同,，使得最終計算出的土地出讓金是不一樣的,，即群眾經(jīng)常反映的“同房不同價”。

土地的價值與容積率密不可分,，容積率在土地上的體現(xiàn)就是可允許建設(shè)的建筑面積,，把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上可以核算出對應(yīng)樓面地價。這樣的計算方式充分反映出土地價值的高低,，使不同規(guī)劃條件的土地的價值之間有可比性,。采用基于建筑面積及樓面地價的計算方式比較直觀簡便，不用通過換算土地分?jǐn)偯娣e即可以測算對應(yīng)劃撥土地價值,，但是樓面地價主要通過基準(zhǔn)地價體系取值,，對基準(zhǔn)地價體系更新以及覆蓋率要求較高。

按房屋成交價格的固定比例計算出讓金,，也是較為常見的方式,，其優(yōu)點是操作簡單，然而房屋成交價格在采集中往往容易出現(xiàn)爭議,，在申請辦理轉(zhuǎn)移登記時,，申請人基于避稅、減費等原因通常虛報房屋成交價格,，按轉(zhuǎn)移合同計收出讓金易導(dǎo)致出讓金流失,，實踐中難以形成控制成交價格水平的標(biāo)準(zhǔn)體系。

實踐中,，評估機(jī)構(gòu)對評估費用的收取方式一般為資產(chǎn)的千分之四,，少于500 元則按每宗500 元收取，在地價相對較低的城市采用委托評估機(jī)構(gòu)直接評估房屋的劃撥土地價值,，并按10%收取劃撥土地上房屋的出讓金,，就可能出現(xiàn)評估費用高于需補(bǔ)繳的土地出讓金的情況。此類補(bǔ)辦出讓手續(xù)業(yè)務(wù)量大,，評估報告審定環(huán)節(jié)較長,，難以滿足群眾對相關(guān)手續(xù)辦理時限的需求。

綜上,，各類劃撥地上已建成房屋上市交易,經(jīng)批準(zhǔn)需要補(bǔ)繳地價的各地計算方法不一,，各有優(yōu)缺點,。筆者認(rèn)為，基于建筑面積以及基于房屋成交價格的兩種計算方法,，相對而言適應(yīng)性廣泛,，減少了分?jǐn)倱Q算環(huán)節(jié)，使得算法更為明晰,，還方便解決有房產(chǎn)證,、沒有土地證的房屋補(bǔ)辦出讓手續(xù)的歷史遺留問題。而且,，從土地估價體系來看,，土地價值可按地面價和樓面價兩種方式標(biāo)示，地面價為每平方米土地的單價,，即以出讓金總額除以土地總面積,；樓面地價為分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積,。這兩種算法雖然表現(xiàn)形式不同,，但最終結(jié)果實際上沒有差異。在基準(zhǔn)地價體系較完善且更新及時的城市,，將原以分?jǐn)偼恋孛娣e核算出讓金的算法調(diào)整為以房屋建筑面積進(jìn)行核算的算法,，更能適應(yīng)實際需要。不過,，這樣的調(diào)整涉及廣大群眾的利益,，應(yīng)履行征求意見、聽證等法定程序,。