《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款之規(guī)定

實踐中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋評估報告是對被征收人進(jìn)行補償安置的重要依據(jù),。很多被征收人一看到房屋評估報告中較低的評估數(shù)額就會覺得非常氣憤,，但卻不知較低的評估數(shù)額往往是征收方及評估機(jī)構(gòu)在房屋評估報告形成過程中挖下的幾個“坑”導(dǎo)致的。讓被征收人有所準(zhǔn)備,，順利維權(quán),。

一：評估機(jī)構(gòu)僅進(jìn)行了房屋外圍測量估測，而并未入戶

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條之規(guī)定,，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘,，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,，做好實地查勘記錄,，并妥善保管。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)對被征收人的房屋進(jìn)行調(diào)查勘丈時,，被征收人未在場,，房屋評估機(jī)構(gòu)僅是進(jìn)行了外圍測量估測，室內(nèi)室外裝飾及附屬物并未作登記,，評估機(jī)構(gòu)依據(jù)外圍估測的數(shù)據(jù)作為對被征收房屋價值的評估參考,，由此作出的評估結(jié)果顯然不合理,。這也就是一些被征收人在根本沒見過估價師上門的情況下直接收到評估報告的原因所在。根據(jù)《辦法》規(guī)定,，除非被征收人拒絕實地查勘,，否則這種情況的出現(xiàn)就是不合法的。

二：《房屋估價分戶評估報告》無評估方法,、無注冊房地產(chǎn)估價師合法簽字

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款之規(guī)定,，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法,、收益法,、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后,，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估,。第十七條第二款規(guī)定，整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字,，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)公章,。不得以印章代替簽字。

評估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價分戶評估報告》,，如果無評估方法描述,、無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字則不符合上述法規(guī)規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)的評估程序明顯違法,。實踐中,，簽字這個環(huán)節(jié)是被征收人需要著重進(jìn)行審查的，冒名頂替代簽,、偽造簽字的情形并不鮮見,。而評估方法的選擇則會直接影響到評估結(jié)果的多寡，這一點被征收人一定要予以特別留心,。

三：評估機(jī)構(gòu)直接采用抽號的方式選定,，剝奪被征收人的選擇權(quán)

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條之規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號,、抽簽等隨機(jī)方式確定,。

征收方未組織被征收人對評估機(jī)構(gòu)的選定進(jìn)行協(xié)商，或通過多數(shù)被征收人決定選定的程序,，而直接采用抽簽,、搖號方式選定評估機(jī)構(gòu)的，其評估機(jī)構(gòu)的選定程序均不符合法律規(guī)定,。

這里需要補充的一點是,，選定評估機(jī)構(gòu)的時間590號令并無直接規(guī)定,。若各地方有具體的評估辦法，則依據(jù)地方性規(guī)定操作,；若無更進(jìn)一步的規(guī)定,，則評估機(jī)構(gòu)的選定工作可以在房屋征收決定公告前進(jìn)行。實踐中,，各地一般都有相對詳細(xì)的評估機(jī)構(gòu)選定辦法,，在維權(quán)中被征收人還要注意關(guān)注自己所在地區(qū)的具體規(guī)定。

四：被征收房屋有兩層,，評估機(jī)構(gòu)卻只對第一層房屋進(jìn)行評估

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條之規(guī)定,，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定,、處理結(jié)果情況。

據(jù)此,，在評估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價分戶報告》應(yīng)當(dāng)是對房屋全部面積所進(jìn)行的估價,，在征收方?jīng)]有提供充分依據(jù)證明涉案房屋的第二層系違法建筑的情況下，評估機(jī)構(gòu)不得僅對第一層進(jìn)行評估而完全忽視二層,、三層的存在,。實踐中存在的大量“部分違建，全部不予補償”的現(xiàn)象顯然侵害了被征收人的合法權(quán)益,，需要引起廣大被征收人的高度重視,。一旦自己的評估報告出現(xiàn)這一漏洞，被征收人要及時收集第二層建筑系合法建筑或依法應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補償?shù)淖C據(jù),，并在針對評估報告的復(fù)核,、專家鑒定中明確提出這點。

五：預(yù)評估結(jié)果直接作為評估結(jié)果生效

在一些棚戶區(qū)改造,、舊城改建類項目中,，往往采取預(yù)征收、模擬簽約程序,。此時相伴相生的就會有預(yù)評估這樣的環(huán)節(jié),，即在房屋征收決定作出前實施的評估。需要指出的是,，這類程序順序的變化從嚴(yán)格意義上講缺乏法律層面的依據(jù),，帶有很強(qiáng)的政策性和不可控風(fēng)險。被征收人在接受預(yù)評估時一定要提高警惕,，一是要按正式評估的步驟,、程序嚴(yán)格要求，二是要明確要求征收方進(jìn)行正式的評估,，而不得輕易同意其將預(yù)評估結(jié)果直接作為評估結(jié)果加以使用,。對于征收方聲稱“只是進(jìn)行模擬評估,，存在一些問題可以先擱置”的說辭要堅決拒絕，不要在相關(guān)文件上輕易簽字,，并注意對溝通過程進(jìn)行錄音留存證據(jù),。

針對房屋評估報告可能出現(xiàn)的問題，我們要及時向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估,，對復(fù)核結(jié)果有異議的及時向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定,。必要時，可考慮自行委托業(yè)內(nèi)口碑較好的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行自行評估,，將評估結(jié)果作為證據(jù)提交至法院,。當(dāng)然，對于明顯違法的評估行為,，被征收人有權(quán)向當(dāng)?shù)刈〗ú块T直至住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部申請查處,。最后，不要忘了通過訴征收補償決定的最終方式針對評估結(jié)果進(jìn)行救濟(jì),。

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