土地增值稅清算時點籌劃：在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確定的情況下,，企業(yè)財務可以提前測算出各類產(chǎn)品的增值額和增值率，但是清算時會出現(xiàn)各類產(chǎn)品去化比例不一致的情況,，在這種情況下需要關注兩點：一是按照三分法進行土地增值稅清算下每一類產(chǎn)品單獨計算已售比例,；二是考慮讓成本大、增值率低的產(chǎn)品提前參與清算,，只有這類產(chǎn)品參與清算才能最大限度拉低清算時點的增值率,。至于如何讓成本大、增值率低的產(chǎn)品提前參與清算呢,？按照土地增值稅鑒證準則的規(guī)定,，只要在清算時點開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)實際銷售就可以參與清算，筆者認為在實踐中企業(yè)可以考慮將此類剩余資產(chǎn)打包以適當?shù)膬r格轉(zhuǎn)讓給關聯(lián)資產(chǎn)管理公司或者物業(yè)公司,，實現(xiàn)提前讓增值率較低的產(chǎn)品參與清算,。

土地增值稅清算條件
國家稅務總局區(qū)稅務局公告2018年第1號
第二十條 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
? （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的,。
? （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
? （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。 
? （四）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。 

第二十一條 符合下列情形之一的,，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
? （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租,、自用的可售建筑面積合計占清算項目可售建筑面積比例在85%以上的。 
? （二）取得項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,。
? （三）主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為,，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（市,、區(qū)）級地方稅務局局長批準的,。 

土地增值稅的清算條件：
1、強制性清算：符合下列情形之一的,，納稅人應進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的,；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
清算時限：應進行土地增值稅清算的項目,，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù),。　
2,、選擇性清算：符合下列情形之一的,，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；
④省稅務機關規(guī)定的其他情況。

拆遷安置費,，在計算土地增值稅時,，應如何扣除？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）相關規(guī)定,，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入,，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費,；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應抵減本項目拆遷補償費,。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算,，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的,，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費,。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費,。

土地增值稅清算時,，利息支出如何扣除對企業(yè)更有利?

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一處房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付金額1.5億元,，開發(fā)該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本1億元,，發(fā)生銷售費用0.15億、管理費用0.1億元,、財務費用0.2億元(直接向金融機構(gòu)支付的利息),。

那么，這些費用,，在進行土地增值稅清算時,，到底該如何列支呢?

政策依據(jù)

根據(jù)《土地增值稅實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用、財務費用,。

財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)土地的成本,、費用,，項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)土地的成本,、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除,。

上述計算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。

政策解析

通過對以上政策及發(fā)生費用的分析,，我們得出如下籌劃結(jié)論：

1.銷售費用、管理費用實際累計發(fā)生0.25億元,， 根據(jù)政策規(guī)定,，限額內(nèi)可扣除費用為 2.5億元×5%=0.125億元;

2.利息支出:

(1)如果按政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;

(2)如果能夠提供金融機構(gòu)支付明證,，則按實際發(fā)生利息0.2億元據(jù)實列支;

3.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用，采用的是“計算扣除”,，而非“限額內(nèi)據(jù)實扣除”,。

也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本,、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定,，在進行土地增值稅清算時,，稅務不會過多核實。

當然,，在企業(yè)所得稅費用扣除時，卻沒有這個規(guī)定,。

4.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的利息費用,，如果是支付給金融機構(gòu)，可以據(jù)實列支,。也就是說,，實際發(fā)生的利息費用，可以超過“按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本,、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%”扣除,。

如果利息費用，不是支付給金融機構(gòu)的,，而是自有資金或關聯(lián)企業(yè)借款,，那么就按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%內(nèi)計算扣除,，至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定,，在進行土地增值稅清算時，稅務也不會過多核實,。