土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃：在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)確定的情況下,，企業(yè)財(cái)務(wù)可以提前測(cè)算出各類產(chǎn)品的增值額和增值率,，但是清算時(shí)會(huì)出現(xiàn)各類產(chǎn)品去化比例不一致的情況,，在這種情況下需要關(guān)注兩點(diǎn)：一是按照三分法進(jìn)行土地增值稅清算下每一類產(chǎn)品單獨(dú)計(jì)算已售比例,；二是考慮讓成本大,、增值率低的產(chǎn)品提前參與清算，只有這類產(chǎn)品參與清算才能最大限度拉低清算時(shí)點(diǎn)的增值率,。至于如何讓成本大、增值率低的產(chǎn)品提前參與清算呢,？按照土地增值稅鑒證準(zhǔn)則的規(guī)定,，只要在清算時(shí)點(diǎn)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)際銷售就可以參與清算，筆者認(rèn)為在實(shí)踐中企業(yè)可以考慮將此類剩余資產(chǎn)打包以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)資產(chǎn)管理公司或者物業(yè)公司,，實(shí)現(xiàn)提前讓增值率較低的產(chǎn)品參與清算,。

土地增值稅清算條件
國(guó)家稅務(wù)總局區(qū)稅務(wù)局公告2018年第1號(hào)
第二十條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
? （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的,。
? （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
? （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。 
? （四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。 

第二十一條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
? （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租,、自用的可售建筑面積合計(jì)占清算項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上的,。 
? （二）取得項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
? （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為,，可能造成稅款流失,，經(jīng)縣（市、區(qū)）級(jí)地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的,。 

土地增值稅的清算條件：
1,、強(qiáng)制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的,；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。
清算時(shí)限：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)?！?br/>2,、選擇性清算：符合下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的,；
③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,；
④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

拆遷安置費(fèi),，在計(jì)算土地增值稅時(shí),，應(yīng)如何扣除？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）相關(guān)規(guī)定,，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

土地增值稅清算時(shí)，利息支出如何扣除對(duì)企業(yè)更有利?

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一處房地產(chǎn)項(xiàng)目,，取得土地使用權(quán)支付金額1.5億元,，開發(fā)該項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本1億元，發(fā)生銷售費(fèi)用0.15億,、管理費(fèi)用0.1億元,、財(cái)務(wù)費(fèi)用0.2億元(直接向金融機(jī)構(gòu)支付的利息)。

那么,，這些費(fèi)用,，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，到底該如何列支呢?

政策依據(jù)

根據(jù)《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條第(三)項(xiàng)規(guī)定,，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用,，項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用，項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

上述計(jì)算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。

政策解析

通過對(duì)以上政策及發(fā)生費(fèi)用的分析，我們得出如下籌劃結(jié)論：

1.銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用實(shí)際累計(jì)發(fā)生0.25億元,， 根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費(fèi)用為 2.5億元×5%=0.125億元;

2.利息支出:

(1)如果按政策規(guī)定,，限額內(nèi)可扣除費(fèi)用為2.5億元×5%=0.125億元;

(2)如果能夠提供金融機(jī)構(gòu)支付明證,，則按實(shí)際發(fā)生利息0.2億元據(jù)實(shí)列支;

3.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用,，采用的是“計(jì)算扣除”,，而非“限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除”,。

也就是說,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。至于企業(yè)實(shí)際發(fā)生多少?所發(fā)生的費(fèi)用是否符合費(fèi)用列支規(guī)定，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),，稅務(wù)不會(huì)過多核實(shí),。

當(dāng)然，在企業(yè)所得稅費(fèi)用扣除時(shí),，卻沒有這個(gè)規(guī)定,。

4.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的利息費(fèi)用,，如果是支付給金融機(jī)構(gòu)，可以據(jù)實(shí)列支,。也就是說,，實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，可以超過“按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本,、費(fèi)用項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%”扣除,。

如果利息費(fèi)用，不是支付給金融機(jī)構(gòu)的,，而是自有資金或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款,，那么就按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費(fèi)用項(xiàng)目規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%內(nèi)計(jì)算扣除,，至于企業(yè)實(shí)際發(fā)生多少?所發(fā)生的費(fèi)用是否符合費(fèi)用列支規(guī)定,，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)也不會(huì)過多核實(shí),。