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買(mǎi)房之風(fēng)險(xiǎn)
第一,，新房,。我國(guó)于1994年實(shí)行預(yù)售制度之后，現(xiàn)房銷售和期房銷售就是我國(guó)新建商品房（新房）的兩種主要銷售形式,，期房銷售占的份額更大,。
房屋預(yù)售又叫樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定,，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款,，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài),，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約,。所有風(fēng)險(xiǎn)最重要的就是合約的有效性和后期合約的兌現(xiàn)。法律房地產(chǎn)企業(yè)房屋預(yù)售必須要五證齊全,，這五證是指《國(guó)有土地使用證》《土地規(guī)劃許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《建筑施工許可證》《房屋預(yù)售許可證》,缺任何一個(gè)證件,，你所買(mǎi)的期房合同嚴(yán)格意義上講都是無(wú)效的,。
后期的兌現(xiàn)，主要就來(lái)自開(kāi)發(fā)商了,，開(kāi)放商資金量斷裂,，導(dǎo)致商品房不能預(yù)期交房或者不能按照合約交房，可能導(dǎo)致?tīng)€尾等問(wèn)題?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)都非常重視口碑和客戶體驗(yàn),，所以選擇一個(gè)大的開(kāi)發(fā)商也可以避免類似的問(wèn)題。尤其在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不太好的時(shí)候,，小開(kāi)發(fā)商的資金斷裂情況比較多,。
第二，二手房交易,。我國(guó)各大中型城市,，基本都開(kāi)始進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房的交易量越來(lái)越大,。同樣二手房的交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也越來(lái)越多,。所以一定要確認(rèn)房子是否能上市交易，不能上市的房子主要有：1,，軍產(chǎn)房,，校產(chǎn)房，房,。2,，不滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房，不滿五年的兩限房,，公租房,，廉租房對(duì)外出租都是不合法的，別說(shuō)出售了,。3,，目前沒(méi)有下房本的房子，已經(jīng)鑒定為危房的房子,，有查封的房子,，產(chǎn)權(quán)人共有有糾紛的房子或者其他限制共有權(quán)的情況。這些情況所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的,。另外,，對(duì)于有抵押額且抵押額較大，抵押權(quán)人非銀行,，抵押權(quán)人不止一個(gè),，這類房子，買(mǎi)賣(mài)交易要格外小心,，最好要資金監(jiān)管,，否則有人房?jī)墒У娘L(fēng)險(xiǎn),。
第三，交易中的其他情況,。1,，有戶口，原業(yè)主不配合遷出,。所以最好留有戶口保證金,。2，原業(yè)主物業(yè)欠費(fèi),，水,，電，燃?xì)?。這個(gè)可以留物業(yè)保證金,。



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買(mǎi)二手房，需要注意什么,？買(mǎi)二手房,，選地段，選項(xiàng)目,，選房型,，選價(jià)格，選中介,，看房子空間結(jié)構(gòu),，樓層，朝向,，了解付款方式,，了解物業(yè)牲質(zhì)，了解土地使用年限及已經(jīng)使用的時(shí)間,，了解物業(yè)費(fèi)及服務(wù)情況，注意合同條款等等都不太容易被忽略,。容易被忽略的是二手房的房齡,。一.從房貸的角度看：同等條件下，房齡越老,，貸款年限就越短,，月供還貸壓力就會(huì)越大。有的銀行干脆規(guī)定,，超過(guò)25年或30年的老房子不能申請(qǐng)貸款,。二.從土地使用年限看：住宅的土地使用年限一般是70年，房屋所有權(quán)年限為永久,，房齡太老,，土地使用年限就會(huì)很快到期,，到期后要進(jìn)行續(xù)期，有可能需要交納土地出讓金,。3.從居住成本角度看：老破舊的房子,，無(wú)論從外觀到內(nèi)在都有看不順眼，用不好用的毛病,，最常見(jiàn)的是沒(méi)煤氣管道,，電路老化，線路承載容量不夠,，墻體剝落,，房屋漏水等等，房子需要進(jìn)行維修,，增加居住成本是必然的,。四.從舒適度角度看：老齡房在建筑設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃,、停車(chē)位,、物業(yè)管理，配套實(shí)施等方面都存在著先天不足,，入住后生活多有不便,。五.從出售和出租的角度看：難租難賣(mài)，增值空間大大減少,。二手房房齡真的很重要,！那么如何判斷房齡呢？看房產(chǎn)證就可以了,！二手房房齡多大購(gòu)買(mǎi)為宜,？實(shí)際上未必是房齡越短越好。比如,，在調(diào)控背景下,，二手房房齡不滿兩年的房子需要交納增值稅，不符合滿五唯一條件的房子要交個(gè)人所得稅,，而這兩項(xiàng)是二手房交易稅費(fèi)中占比最大的部分,。理想的二手房房齡是510年？10年以上的二手房慎買(mǎi),？一般情況下,，這樣說(shuō)有道理！但不是絕對(duì)的,，比如很多民國(guó)時(shí)期的老洋房,，占地面積很大獨(dú)棟別墅；一些有人文價(jià)值的名人名居至今彌足珍貴；一些城央?yún)^(qū)域的老破舊,，在城市更新的背景下升值潛力很大,。




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購(gòu)入二手房前應(yīng)如何檢查？

1）實(shí)地對(duì)房屋,、車(chē)庫(kù)（如有）,、儲(chǔ)藏室（如有）等進(jìn)行檢查，注意設(shè)施設(shè)備的完好性,，是否存在漏水等質(zhì)量問(wèn)題,。哪些設(shè)施、設(shè)備包含在房?jī)r(jià)之中,，應(yīng)在購(gòu)房合同中注明,。
2）檢查房產(chǎn)抵押情況、是否涉及糾紛等,，如果有租客,，要注意租賃期限（租約大于買(mǎi)賣(mài)）。
3）檢查房產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)是否與房東描述的一致,，學(xué)籍是否被占用,，以免影響自身的入學(xué)需求。
4）檢查各項(xiàng)水,、電,、氣、電話,、有線電視,、寬帶、物業(yè)管理,、車(chē)位管理,、垃圾清理費(fèi)用是否繳清。
5）可以與小區(qū)保安,、物業(yè)管理人員,、鄰居等簡(jiǎn)單交流一下，了解一下房屋是否有什么潛在的不利因素（如上門(mén)討債人員多,、兇宅等）,。


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由于人們常常注意的是房子的本身，二手房交易時(shí)有一些小細(xì)節(jié)是人們經(jīng)常會(huì)忽視的,，溫習(xí)提示Top5系列，主要是防止交房之后的口角糾紛,。
二手房交易結(jié)束后,，買(mǎi)賣(mài)雙方往往為水、電、燃?xì)獾馁M(fèi)用,，戶口的遷移等發(fā)生糾紛,。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題,；

1結(jié)清水表賬單不論誰(shuí)使用,，自來(lái)水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金,，如經(jīng)30日未繳后,，停止供水。所以交房前,，一定問(wèn)清楚是否付清水費(fèi),。

2告知電表情況，交房時(shí),，買(mǎi)房要查驗(yàn)電表是否有移動(dòng),、改裝、線路走向是否正常等,，同時(shí)保留電費(fèi)上月賬單,。



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一.看房要注意梁及屋面、承重墻等重要部位有無(wú)開(kāi)裂,、滲漏,；二.看好房后應(yīng)在小區(qū)對(duì)該房屋進(jìn)行了解，防止不利的事影響居??；三.與中介確定后要與房東見(jiàn)面，要見(jiàn)到產(chǎn)證原件,，確定產(chǎn)權(quán)人,、共有人活繼承人；四.要持證核檔確定房屋沒(méi)有典當(dāng),、抵押等影響交易的事,；五.要提醒交易雙方提前辦好一應(yīng)證明，準(zhǔn)備身份證,、結(jié)婚證,、私章等過(guò)戶；六.為保障交易安全,，最好申請(qǐng)資金監(jiān)管,。西安房產(chǎn)


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二手房交易注意事項(xiàng)
1.合同：是否有證正規(guī)合同，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同,。
2.還款：是否一次性還是按揭,，按揭的話具體情況如何。
3.抵押：是否有房產(chǎn)二次抵押，如有此種情況,，立停,。
4.糾紛：還款違約、多次抵押,，無(wú)疑不良資產(chǎn),，勿碰。
5.產(chǎn)權(quán)：當(dāng)時(shí)簽約是否符合法律法規(guī),，是否沒(méi)有其他非法情況,。當(dāng)慎。


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買(mǎi)二手房,，自己多看房,，多跑盤(pán)，對(duì)于周邊配套要了解,，是否有地鐵規(guī)劃,，是否有學(xué)區(qū)，是否有醫(yī)療商場(chǎng),，等,！樓層戶型自己了然于心，然后就是找個(gè)靠譜的中介,！
賣(mài)房時(shí)候,，看看周邊成交單價(jià)，行情好的時(shí)候試著把自家房源掛高市場(chǎng)一部分價(jià)格,，若看房的人多,，再往上調(diào)一下，防止價(jià)格賣(mài)低了,！行情不好時(shí)候,，小調(diào)價(jià)格，快速出手??！


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買(mǎi)賣(mài)二手房應(yīng)該搞清楚房子的使用年限，有沒(méi)有風(fēng)水問(wèn)題,！
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1.首先看房屋的產(chǎn)權(quán)證件,，2.房屋本身的使用狀況與質(zhì)量3.是否有出租，抵押貸款事宜4.水電,，物業(yè),，有線電視等費(fèi)用是否結(jié)清5關(guān)注交易流程及周期。綜上所述：建議尋找營(yíng)業(yè)執(zhí)照齊全,，在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ?，影響力，上?guī)模的中介機(jī)構(gòu)全程辦理房地產(chǎn)交易,，過(guò)戶,，貸款，交房事宜,。


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查驗(yàn)房子是否是兇宅及存不存在其他經(jīng)濟(jì)糾紛的查封,，抵押等等！買(mǎi)房人需注意賣(mài)房者是否具有出售權(quán)利,，比如是否夫妻雙方都同意,，買(mǎi)賣(mài)合同需賣(mài)房者夫妻雙方都簽字！最好,，通過(guò)專業(yè)房產(chǎn)公司辦理,，即使將來(lái)產(chǎn)生糾紛，也才有第三方見(jiàn)證者,！


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找鏈家啊,，多花點(diǎn)中介費(fèi)，少了不少風(fēng)險(xiǎn),，少操不少心,！

等真正的信用社會(huì)了、信息社會(huì)了,，中介的重要性才會(huì)降低,，到時(shí)候中介只能走高端專業(yè)化路線。


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這個(gè)說(shuō)起來(lái)很多,，因?yàn)樵谥袊?guó)信息不怎么透明,，很多方面都要注意，你關(guān)注什么就多問(wèn)這個(gè),，你關(guān)注學(xué)區(qū),，就注意學(xué)區(qū)問(wèn)題


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注意的細(xì)節(jié)要比較多一些，周邊配套,、環(huán)境,、鄰里,、結(jié)構(gòu)有無(wú)瑕疵、設(shè)施完備,、有無(wú)財(cái)產(chǎn)糾紛等等,，另外，注意侃好價(jià)格


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沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證的房子再便宜也不要買(mǎi),，因?yàn)闆](méi)有保障,，不出事可能皆大歡喜，要是出了問(wèn)題就后悔莫及,，法院也管不了,。


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很多，市場(chǎng)價(jià)高于評(píng)估價(jià),，需注意你預(yù)算的首付款可能不夠,。


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注意是否有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)置稅怎么算,，房子什么原因變賣(mài)等因素,！


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提示一條。原房子名下的人,，是否可以全部牽走,。


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這個(gè)問(wèn)題我已經(jīng)詳細(xì)回答過(guò)了，你可以查一下,。


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一定要請(qǐng)到親戚買(mǎi)房APP上請(qǐng)個(gè)砍價(jià)師,。


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付款周期，收房周期,，戶口,，稅費(fèi)。