一,、政府提前收回國有土地使用權(quán)的法律依據(jù) 1,、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的,，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償,，并退還相應(yīng)的出讓金。 2,、《土地管理法》第58條第1款：有下列情況之一的,，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)： （1）為公共利益需要使用土地的,； （2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,，需要調(diào)整使用土地的； …… 依照前款第（一）項(xiàng),、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的,，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 3,、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條：國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下,，根據(jù)社會公共利益的需要,，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償,。 4,、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回,。 根據(jù)以上法律規(guī)定,，國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán)，而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意,，但是至于何為公共利益的需要,，并沒有 統(tǒng)一的界定，政府往往對此有很大的解釋權(quán),，特別是現(xiàn)在國家在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的建設(shè)中,，收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán)，在舊城改造中，既有公 共利益的需要,，也有商業(yè)開發(fā)的需要,，所以有時(shí)很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。
二,、政府提前收回國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定 目前,，我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨(dú)的補(bǔ)償制度,，下面先分析各個法律的不同規(guī)定：（1）《物權(quán)法》規(guī)定的補(bǔ)償制度 根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定,，收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償，分為兩部分,，一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償,，二是退還相應(yīng)的出讓金。（2）《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度 《土地管理法》第58條規(guī)定的補(bǔ)償制度更為模糊,，只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補(bǔ)償,，未對補(bǔ)償辦法和補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，何為“適當(dāng)”沒有判斷的標(biāo)準(zhǔn),。 （3）《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補(bǔ)償制度 《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定,，根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這個補(bǔ)償制度帶有一定的市場價(jià)值的含義,，即如 何判斷“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”的價(jià)值呢,？只有對土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)值評估，這種價(jià)值評估必然體現(xiàn)土地市場的價(jià)值,； 但是這個規(guī)定仍然是簡陋的,，如何對“實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況”進(jìn)行價(jià)值評估，并沒有明確的規(guī)定,，也沒有程序上的任何規(guī)定,。（4）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，對被征收人的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,；（二）因征收房屋造成的搬遷,、臨時(shí)安置的補(bǔ)償,；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,。 雖然從表面意義上理解，這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條的規(guī)定：房屋被依法征收的,， 國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。對國有土地上的房屋價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償后,，國有土地使用權(quán)是無償收回的,，對征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償就包含了土地使用權(quán)的補(bǔ)償，土地使用權(quán)的 價(jià)值應(yīng)包含在房屋的價(jià)值之中。 根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析,，對于提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償,，雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一，相互之間不銜接,，但是從整體上看,，我國對收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ) 償建立的基本制度是“房地一體”的補(bǔ)償制度，即通過對土地上的房屋及不動產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M(jìn)行一體化補(bǔ)償,，房屋及不動產(chǎn)的補(bǔ) 償價(jià)值中包含了國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)值,。 《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的補(bǔ)償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補(bǔ)償制度，都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)的補(bǔ)償形式,，只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還 相應(yīng)出讓金的規(guī)定,；《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實(shí)際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產(chǎn)的建設(shè)情況，與對土地上的房屋及不動產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定 也基本一致,，只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限,，土地使用年限的價(jià)值實(shí)際體現(xiàn)為土地的市場價(jià)值，在評估土地上的房屋價(jià)值時(shí)可以考慮進(jìn)去,。
因而,，我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權(quán)單獨(dú)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，而是采取對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)幕拘问綄?shí)現(xiàn)對土地和房屋的一體化補(bǔ)償,。
三,、對國有土地上的房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)為市場價(jià)值 根據(jù)對相關(guān)法律和政策的分析，我認(rèn)為政府提前收回國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償,，包括對土地上的房屋和土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償,，而且房屋的價(jià)值和土地使用權(quán)的價(jià)值均應(yīng)為市場價(jià)值，具體闡述如下：（1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的補(bǔ)償包含對房屋價(jià)值和土地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償,，而且均為市場價(jià)值 第19條規(guī)定：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定,。 《國有土地上房屋征收評估辦法》對“被征收房屋價(jià)值”進(jìn)行了解釋，第11條規(guī)定：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,，但不考慮被征收房屋租賃、抵押,、查封等因素的影響,。”
首先,，被征收房屋的價(jià)值包括兩部分,，一是被征收房屋的價(jià)值,；二是被征收房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值； 其次,，被征收房屋的價(jià)值及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值均為市場價(jià)值,，即“在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額”,。
最后,，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,，強(qiáng)調(diào)不得低于市場價(jià)格,。房屋的價(jià)值更多的體現(xiàn)是土地的價(jià)值，土地價(jià)值不按市場價(jià)值確定的話,，整個房產(chǎn)的價(jià)值無法表現(xiàn)為市場價(jià)值,，更不能保證不低于類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。 因而,，收回國有土地使用權(quán),，應(yīng)該根據(jù)其市場價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，這是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的基本補(bǔ)償原則,。