河北資冠律師事務(wù)所
16、買來的住房面積縮水怎么辦,？

答：面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題,，對于房屋“面積縮水”的問題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當事人不能請求解除合同,，但是對于縮水那部分的購房款,，開發(fā)商應(yīng)該返還。第二,，誤差率超過3%,，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同,，但是要求開發(fā)商承擔其他責(zé)任,。

17、開發(fā)商逾期交房怎么辦,？

答：開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時間交付房屋,，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房,，買受人可以根據(jù)不同情況,，采取不同的方式來維護自己的合法權(quán)益。第一,，開發(fā)商不能按期交房,，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同,；第二,，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,，買受人不解除合同,，可以請求開發(fā)商承擔違約責(zé)任；第三,，逾期交付,，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同,，但是可以請求承擔違約責(zé)任,。需要注意的是，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使,，不行使的,，解除權(quán)就消滅。

18,、房屋買賣合同簽訂后,，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用,，但當事人另有約定的除外。房屋毀損,、滅失的風(fēng)險,，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔,；買受人接到出賣人的書面交房通知,，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?br>
由此可見,，在一般情況下，房屋損壞的風(fēng)險,，在房屋交付之前由出賣人承擔,；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔,。此處所說的交付,，是指房屋的轉(zhuǎn)移占有，就是把房屋由出賣人手中,，交到買受人手中,，由買受人占有使用該房屋。

19,、簽訂商品房預(yù)售合同,，應(yīng)具備哪些條件？

答：根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預(yù)售,，應(yīng)當符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算,，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,；

（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案,。商品房預(yù)售所得款項,，必須用于有關(guān)的工程建設(shè),。

20,、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，這時其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認定有效,。”

可見,，要簽訂商品房預(yù)售合同,，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明，否則,，該合同是無效的,。當然，也有例外情況,。如果在買受人向法院起訴之前,，商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明，也可以認定預(yù)售合同有效,，但前提是在起訴前取得,。

21、房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后,，沒有進行登記備案,，一方當事人可以請求確認合同無效嗎？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認合同無效的，不予支持,。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的除外,。”

由此可見,，雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后,，要進行登記備案，但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù)的,，當事人要求確認合同無效,，法院是不支持的，是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件,。

22,、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,，任何時候都可以要求出賣人修復(fù)嗎？

答：《商品房銷售管理辦法》第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責(zé)任,。當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍,、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定,。保修期從交付之日起計算,。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限,。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當履行保修義務(wù),，并對造成的損失承擔賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責(zé)任,。”

此外,，我國《建筑工程質(zhì)量管理條例》第40條規(guī)定,，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程,、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程,、有防水要求的衛(wèi)生間,、房間和外墻面的防滲漏，為5年,；（3）供熱與供冷系統(tǒng),，為2個采暖期、供冷期,；（4）電氣管線,、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,，為2年,。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

由此可見,，關(guān)于房屋的保修期,，是比較復(fù)雜的，當事人為了維護自己的權(quán)益,，除了依照法律的規(guī)定,，還可以在合同中進行詳細的約定,，制定房屋的保修條款。所以,，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,，并不是任何時候都可以要求出賣人維修的,，出賣人的保修期是有一定的期限的,。

23、房屋買賣雙方簽訂合同后,，出賣人與第三人惡意串通,，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請求確認第二個合同無效嗎,？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由,，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,，應(yīng)予支持?！?br>
因此,，房屋買賣雙方簽訂合同后，出賣人又與他人簽訂合同,，并將房屋交付使用,，買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，那么其就能請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效,。而實際生活中,，如果第三人明知買賣雙方的合同，還與出賣人簽約,，其實就是惡意,。

24、房屋交付使用后,，房產(chǎn)證遲遲辦不下來,，開發(fā)商是否承擔違約責(zé)任？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因,，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日,。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算,?！鄙鲜鰲l文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔的責(zé)任。

在實際生活中,，房產(chǎn)證遲遲辦不下來,，有部分原因是因為開發(fā)商出售手續(xù)不能及時辦理齊全，由于開發(fā)商的原因,，導(dǎo)致購房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的,，購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任。為了更好地維護自己的權(quán)益,，購房者在簽訂購房合同時,，最好約定辦理房產(chǎn)證的期限，把時間約定明確,，以防開發(fā)商惡意拖延辦證時間,。

25、房屋買賣時,，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移,？

答：我國《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,、抵押?！备鶕?jù)上述法條的規(guī)定,，在房屋買賣時，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移,，這就是所謂的“地隨房走”,。房屋買賣雙方簽訂購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件,，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實以后,，由同級人民政府更換土地使用權(quán)證書,，至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更,。

26,、房屋買賣雙方已經(jīng)辦完過戶手續(xù)，這時雙方還能解除合同嗎？

答：我國《合同法》第93條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致,，可以解除合同,。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,，解除權(quán)人有權(quán)解除合同,。”

由此可見,，只要當事人雙方協(xié)商好了,，達成一致的意見，是可以解除合同的,，即使房屋已經(jīng)過戶,。

27,、房屋買賣合同簽訂后,，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效，能否成立,？

答：我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力,。”

由此可見,，對于房屋買賣雙方當事人來說,，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機關(guān)辦理登記,，不影響合同的效力,。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則,，自合同成立時生效,。所以，不能因未辦理變更登記,，而主張合同無效,。

28、房屋買賣中,，買受人遲延交付購房款,，出賣人可否要求解除合同？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當事人另有約定的除外,。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個月,。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使,；逾期不行使的,，解除權(quán)消滅?！?br>
由此可見,，房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可以先予催告,，要求其履行合同,，支付購房款，如果買受人在催告后3個月的合理期限內(nèi)仍不支付,，那么,，出賣人可以請求解除合同。此外,，解除權(quán)有一定的行使期限,。

29、租賃房屋被賣,，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎,？

答：我國《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣,、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住,。

30,、什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)？

　　答：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限（最高人民法院《民法通則意見》規(guī)定應(yīng)提前三個月通知）內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。出賣人沒有通知承租人的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效,。

房屋承租人優(yōu)先購買必須符合兩個條件：

第一,，在房屋承租的場合，其他承租人沒有這一權(quán)利,；
第二,，承租人開出的條件和其他人開出的條件相同