在房屋租賃實踐中,，常出現(xiàn)承租方因種種原因無法繼續(xù)履行合同，出租方不同意解除,，由此陷入合同僵局的情形,，此情況下造成的相關損失由誰承擔？

案情簡介：

2022年6月10日,，章某與湯某簽訂《房屋租賃合同》一份,，約定：章某承租湯某所有的房屋一棟，用于經(jīng)營餐館,。租期自2022年6月10日至2025年6月9日,，租金1萬元/月，章某應于合同簽訂當日支付半年的租金,，此后租金每半年支付一次,。雙方任何一方違約，均應向?qū)Ψ街Ц逗贤傤~的20%作為違約金,。當日,，章某依約向湯某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6萬元。2022年9月底,，章某因餐館經(jīng)營不善,，與湯某溝通提前退租事宜，但雙方未協(xié)商一致,。章某于2022年11月告知湯某已將房屋清空并搬離,，此后章某也未再支付房租。

現(xiàn)湯某將章某訴至法院,，請求判令雙方簽訂的租賃合同于2023年4月9日解除,，章某向湯某支付2022年12月9日至2023年4月9日的租金4萬元及違約金7.2萬元。

章某辯稱,，其提前三個月就與湯某協(xié)商退租事宜,，且于2022年10月即搬離房屋，剩余三個月房租也沒要,，其已經(jīng)承擔了相應責任,，湯某放任損失擴大，不應再要求其承擔違約責任,，且違約金約定過高,。

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法院審理：

本案的爭議焦點有二：一是涉案合同應否解除及何時解除？二是章某應否承擔違約責任,？

法院經(jīng)審理認為,，涉案合同系雙方當事人真實意思表示,，內(nèi)容不違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效,，雙方均應按照合同約定全面履行各自的義務,。

關于合同解除。涉案租賃合同約定的租期為三年,，章某已實際繳納租金至2022年12月9日,，此后未再繳納租金。章某曾明確表示不再租賃涉案房屋,，并就合同解除事宜與湯某進行過多次溝通,，但因雙方未能達成一致意見而擱置。2022年11月5日,，章某向湯某發(fā)送微信表示“房屋已清空,，剩下幾個月的房租也不要了”，湯某回復“隨你”,。據(jù)此,，可以認定雙方已無法達成繼續(xù)履行涉案租賃合同的合意，且該類合同的義務難以強制履行,，在事實上已經(jīng)形成合同僵局,。若不解除合同，一方面將使承租方在不使用房屋的情況下承擔租金損失,，另一方面承租方支付租金能力受到限制將不利于出租方債權的實現(xiàn),。故根據(jù)《民法典》第五百八十條的規(guī)定及公平原則，涉案房屋租賃合同應予解除,。章某實際繳納房屋租金至2022年12月9日,，并提前告知湯某退房事宜，表示剩余房租不要了,。從章某提交的照片來看,，涉案房屋已基本恢復至租賃前的狀態(tài)，結合湯某提交的證據(jù)及收房情況來看,，亦可以看出自2022年12月之后雙方并不存在實際履約的事實,，故本院綜合在案證據(jù)及案件實際情況，認定案涉租賃合同的解除時間為2022年12月9日,。湯某在明知章某不再繼續(xù)承租使用涉案房屋的情況下,，未能及時收回房屋導致房屋空置損失,，其主張章某支付2022年12月10日至2023年4月9日期間的房屋租金，缺少事實和法律依據(jù),，法院不予支持,。

關于違約金，章某提前解除合同,，已構成違約,，應當承擔相應的違約責任，但湯某主張按照合同約定計算違約金即7.2萬元,，明顯高于其實際損失,，章某對此提出異議，故法院依法予以調(diào)整,。結合本案實際情況及兼顧雙方利益的公平原則,，法院酌定以4個月的房屋租金作為違約金的計算標準，對超出部分不予支持,。

最終,，法院依法判決涉案合同于2022年12月9日解除，章某應向湯某支付違約金4萬元,。判決作出后,，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效,。

法官說法：

房屋租賃合同僵局,，是指合同履行期限尚未屆滿，合同雙方對于合同是否按照約定繼續(xù)履行下去產(chǎn)生了較大爭議,，致使房屋租賃合同繼續(xù)履行基礎完全喪失或者幾近喪失的境地,。合同陷入僵局后，往往給守約方造成一定損失,，關于損失如何承擔的問題：一方面違約方應承擔違約責任,。當事人可以約定根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。約定的違約金低于或過分高于造成的損失的,，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加或適當減少。另一方面守約方應當采取適當措施防止損失擴大,，否則將自行承擔擴大的損失,。因此，破解合同僵局之道在于雙方均應本著誠信原則及時止損,。在發(fā)生爭議后,，當事人應當秉持協(xié)商理念，主動溝通化解矛盾，違約方積極承擔違約責任,，守約方可通過合理合法的方式解除合同,，索要違約金及相應損失，同時采取適當措施防止損失進一步擴大,，以盡快走出合同僵局,，保障雙方的權利義務。

法條鏈接：

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款

約定的違約金低于造成的損失的,，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加,；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少,。

第五百九十一條第一款

當事人一方違約后,，對方應當采取適當措施防止損失的擴大,；沒有采取適當措施致使損失擴大的,，不得就擴大的損失請求賠償。