買房過(guò)程很繁雜，從看房到簽合同再到交房入住,，要簽字的文件沒(méi)有幾十也有十幾,，如果合同、文件每一頁(yè)都要簽字的話甚至?xí)_(dá)到幾百，原意打算對(duì)合同進(jìn)行梳理,，但簽字不謹(jǐn)慎帶來(lái)的隱患實(shí)在太大,，故而擴(kuò)大至文件，特作歸納如下： 1.看房確認(rèn)書 二手房交易大多數(shù)是通過(guò)中介,，中介在看房之后或者之前,，會(huì)要求買家在看房確認(rèn)書上簽字，名義上說(shuō)是公司要求,，但實(shí)際上文書上會(huì)有限制購(gòu)房人權(quán)利的內(nèi)容,，比如說(shuō)你不能通過(guò)別的中介交易這套房子，你不能再找其他中介,，如果交了定金定金不退等等條款,，簽署之前要對(duì)內(nèi)容進(jìn)行審核，雖然有些條款無(wú)效法律上不發(fā)生作用,，但對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是莫大的麻煩,，因?yàn)檎姘l(fā)生糾紛，人家有法務(wù),，業(yè)主還要花錢找律師,，所以業(yè)主要簽字的時(shí)候，先看看內(nèi)容,，如果要證明工作內(nèi)容,，就說(shuō)你給他們經(jīng)理說(shuō)就行了。如果當(dāng)天就交了定金,，可能就是一張定金收據(jù)就替代了,。 商品房中不存在這個(gè)文書，中介公司即便代理了銷售工作,，也不會(huì)簽署這個(gè),，因?yàn)槭且猿山涣空撚⑿鄣摹? 2.認(rèn)購(gòu)書 二手房中沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書一說(shuō)，經(jīng)常性是交定金簽合同,，給購(gòu)房人說(shuō)不買還可以退,，但實(shí)際合同簽完就已經(jīng)要承擔(dān)責(zé)任了。 商品房則主要在期房銷售中存在認(rèn)購(gòu)書,，在根本上屬于預(yù)約合同,，意為雙方預(yù)先約定后面做某事，也就是購(gòu)房人和開發(fā)商約定后面再約定簽訂商品房買賣合同,，這里約定簽署是一個(gè)動(dòng)作,，不是一個(gè)結(jié)果，我和你約定簽合同,，那我們就得談合同,，談不攏的話合同沒(méi)簽成,，也已經(jīng)履行了預(yù)約合同的義務(wù)，預(yù)約合同確定的是雙方促成某事的義務(wù),，我們努力了但沒(méi)有成功,，那不是某一方的原因，而是不可歸責(zé)于雙方的原因,，因?yàn)槎疾辉敢庾尣?，所以就沒(méi)有結(jié)果。還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)是,，如果沒(méi)有約定后來(lái)再簽正式的買賣合同,，后面也沒(méi)有簽正式合同，那認(rèn)購(gòu)書在符合商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的情況下,，也可以認(rèn)定為購(gòu)房合同,。 3.買賣合同 二手房買賣合同有可能是三方合同，因?yàn)檫€有中介作為居間方,，也有可能和買賣合同分開有一個(gè)單獨(dú)的居間服務(wù)合同,，二手房合同簽訂要比商品房快，基本上交定金就簽了,，還是強(qiáng)調(diào)那一點(diǎn)：中介怎么說(shuō)不重要,，合同怎么寫才重要。說(shuō)戶口過(guò)完戶就遷走,，但寫不到合同上,，那就謹(jǐn)慎一點(diǎn)；還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，二手房不像商品房沒(méi)有議價(jià)空間,，合同條款也是可以協(xié)商的，有什么該說(shuō)就說(shuō),，中介費(fèi)也要掏,，讓中介幫著協(xié)調(diào)就是了。 商品房買賣合同分為商品房預(yù)售合同和商品房銷售合同,，前者是賣樓花（期房）,，后者是賣現(xiàn)房，前者買房許可證是預(yù)售許可證,，后者則是銷售許可證,。從業(yè)主角度來(lái)看的話，主要區(qū)別在于房屋的現(xiàn)狀以及開發(fā)商履行義務(wù)的期限,，比較而言前者風(fēng)險(xiǎn)要比后者大很多,，但當(dāng)前市場(chǎng)生態(tài)下，現(xiàn)房銷售要開發(fā)商自擔(dān)成本,，已經(jīng)沒(méi)有開發(fā)商愿意這么干了,，就連售后包租都想著法子預(yù)售（售后包租只有現(xiàn)房在可以操作），更別說(shuō)正常的住宅了,。 4.備案合同/網(wǎng)簽合同 兩個(gè)民事主體簽了合同之后,，怎樣獲得職能部門的認(rèn)可，那就是再在房管局,、住建局的要求下,，按照他們的要求再簽訂一次，所以二手房就會(huì)有網(wǎng)簽合同,，商品房就會(huì)有備案合同,。 二手房的網(wǎng)簽合同有什么用呢？中介會(huì)這個(gè)幫業(yè)主討價(jià)還價(jià),，業(yè)主覺(jué)得貴了不想買,，中介會(huì)告訴他可以做低網(wǎng)簽價(jià)格，這樣少交些稅錢就省出來(lái)了,，以促成交易,。 這個(gè)網(wǎng)簽價(jià)格其實(shí)是納稅指導(dǎo)價(jià)，房屋交易是市場(chǎng)定價(jià),，并不是通常說(shuō)的政府指導(dǎo)價(jià),，因?yàn)檎笇?dǎo)價(jià)一般都是發(fā)改委物價(jià)局座的，而這個(gè)價(jià)格是稅務(wù)局來(lái)確定的,，所以以后買房可以留意一下,。 還有網(wǎng)簽合同和二手房買賣合同會(huì)有差異，尤其是價(jià)格這一塊,，為了降低稅費(fèi),，比實(shí)際的購(gòu)房低很多，多出來(lái)的部分都折算成家具家電裝修了,，因?yàn)閷?shí)際沒(méi)有家具家電裝修,，所以對(duì)出賣人而言有些風(fēng)險(xiǎn)：人家管你要的話怎么辦呢？而做低的稅費(fèi),，在下一次交易還是要負(fù)擔(dān)的,，雖然還在買受人身上，但該上交國(guó)家的,，還是跑不了的,。 商品房交易中則稱為備案合同，在房管局,、住建局備案之后,，才獲得官方的認(rèn)可，后面產(chǎn)權(quán)登記,、辦房本才有了依據(jù)和著落,，同樣的,，這個(gè)合同也比購(gòu)房合同簡(jiǎn)單，之前文章有專門講過(guò)本文不再贅述,。 5.收房確認(rèn)書,、物業(yè)合同、業(yè)主公約 限于篇幅問(wèn)題,，這些交房收房文件不再過(guò)度展開,，開發(fā)商交房要兩書一表，這是法律上規(guī)定的文書,，謹(jǐn)慎的開發(fā)商會(huì)讓業(yè)主在復(fù)印件上簽字留存,，但實(shí)際中即便沒(méi)有這個(gè)文件，開發(fā)商還時(shí)要到期交房的,，因?yàn)椴唤环恳袚?dān)違約責(zé)任付違約金,，而本質(zhì)上交易是民事合同，所以業(yè)主如果不認(rèn)可房屋狀況,，千萬(wàn)不要在收房文件上簽字,，尤其是收房確認(rèn)書，簽字就表示了認(rèn)可,，切記切記,。 物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等等都是為了小區(qū)管理準(zhǔn)備的,，雖然這些文件里面會(huì)有對(duì)全體業(yè)主不利的條款,，但簽與不簽作用都差不多，物業(yè)還是那個(gè)物業(yè),，管理還是那個(gè)水平,，如果業(yè)主團(tuán)結(jié)，簽了什么不利合同,，最終都能通過(guò)業(yè)委會(huì)爭(zhēng)取回來(lái),，如果不團(tuán)結(jié)，簽了再好的合同有可能也浪費(fèi)了,，所以,，這個(gè)合同看看就行了，個(gè)人掙扎意義不大,，因?yàn)樾^(qū)共同的事情一個(gè)人是做不了主辦不到的,。 其他文章： 買房須知：快到交房時(shí)，要求補(bǔ)差價(jià),？ 買房須知：沒(méi)有預(yù)售證,，怎么退房子？ 買房須知：認(rèn)購(gòu)書 = 購(gòu)房合同 ？ 買房須知:交房又要延期了,，業(yè)主只能等下去,？