房屋買賣中要注意哪些問(wèn)題,？
遭遇糾紛后又該怎樣有效維權(quán)?
這些小常識(shí)開發(fā)商可不會(huì)提醒你
小編告訴你,！
1

“訂金”與“定金”是不同的法律概念
是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的
慣用做法
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%,。
商品房交易中,，買家履行合同后
定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回
若買家不履行合同
無(wú)權(quán)要求返還定金
開發(fā)商不履行合同的
應(yīng)雙倍返還定金

訂金可退！
定金難返,！
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念
實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)
并不具備擔(dān)保性質(zhì)
商品房交易中,，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利,；反之,，若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任,。
2

商品房也是一種商品
買賣雙方簽署合同后
沒(méi)有發(fā)生約定和法定的退房理由
任何一方違反合同約定
均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任
此外,，從法律上講，開發(fā)商降價(jià)對(duì)老業(yè)主來(lái)說(shuō)是很難維權(quán)的,，這屬于房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn),。但如果簽合同時(shí)開發(fā)商有書面承諾，承諾不降價(jià),，或若降價(jià)就賠償業(yè)主損失,，這樣業(yè)主就可以獲得賠償。

打砸售樓處只能徒勞無(wú)果
甚至?xí)?gòu)成犯罪
3

“五證”
《國(guó)有土地使用證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
上述證照不全容易引發(fā)糾紛
因此,，購(gòu)房前購(gòu)房人可以向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況,，或者要求開發(fā)商出示相關(guān)證件
“二書”開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時(shí)提供“二書”
《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅使用說(shuō)明書》
4

1、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無(wú)法確定,；
2,、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金,；
3,、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書,，不能上市交易,；
4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除,。
5

售樓廣告和宣傳資料
僅僅是開發(fā)商為了吸引買房人
而做的一種宣傳
如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫入合同中
即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)
開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任

但是對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容除外,。
《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十八條：
廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的,，構(gòu)成虛假?gòu)V告,。廣告有下列情形之一的，為虛假?gòu)V告：
（一）商品或者服務(wù)不存在的,；
（二）商品的性能,、功能、產(chǎn)地,、用途、質(zhì)量,、規(guī)格,、成分、價(jià)格,、生產(chǎn)者,、有效期限、銷售狀況,、曾獲榮譽(yù)等信息,，或者服務(wù)的內(nèi)容,、提供者,、形式,、質(zhì)量,、價(jià)格,、銷售狀況,、曾獲榮譽(yù)等信息,，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符,，對(duì)購(gòu)買行為有實(shí)質(zhì)性影響的,；
（三）使用虛構(gòu),、偽造或者無(wú)法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料,、調(diào)查結(jié)果,、文摘、引用語(yǔ)等信息作證明材料的；
（四）虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的,；
（五）以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙,、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。
6

雙方簽訂《商品房買賣合同》后
尚未辦理預(yù)售備案登記前
購(gòu)房人反悔
以《商品房買賣合同》尚未生效為由
單方面解除合同

購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任,。
《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同,。依法成立的合同，受法律保護(hù),。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，不予支持,。
7

針對(duì)開發(fā)商延遲交房
業(yè)主們可集結(jié)起來(lái)
找開發(fā)商討個(gè)說(shuō)法
如果不行可走法律程序
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
因此
如果開發(fā)商沒(méi)有按期交房

業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失,。
購(gòu)房人如欲解除合同
應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告
催告之后超過(guò)三個(gè)月的
購(gòu)房者可要求開發(fā)商解除合同
8

一是置業(yè)者與開發(fā)商
簽訂的房屋銷售合同無(wú)效
置業(yè)者有權(quán)退房
二是開發(fā)商根本違約
置業(yè)者有權(quán)解除合同
并追究開發(fā)商的責(zé)任
可以拒收的正當(dāng)理由
1,、房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；
2,、交付時(shí)不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,；
3、道路,、電梯,、供水、供電,、供熱,、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件,；
4,、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向,、結(jié)構(gòu)形式,、空間尺寸未通知買受人,；
5、交付的時(shí)間遲延,，達(dá)到買受人單方解除合同的條件,；
6、竣工測(cè)繪的房屋面積差異達(dá)到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn),。
以上情形,，前三種是出賣人不能證明達(dá)到交付條件，后三種是出賣人根本性違約,，而且這些事實(shí)都是不需要收房就可以證明的,。

開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同,，合同無(wú)效,。
比如
開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期,、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等或者故意隱瞞真實(shí)情況,，可以認(rèn)定為欺詐行為合同無(wú)效。