房屋買賣中要注意哪些問題？
遭遇糾紛后又該怎樣有效維權(quán)?
這些小常識開發(fā)商可不會提醒你
小編告訴你,！
1

“訂金”與“定金”是不同的法律概念
是開發(fā)商欲規(guī)避法律責(zé)任的
慣用做法
《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。
商品房交易中,，買家履行合同后
定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回
若買家不履行合同
無權(quán)要求返還定金
開發(fā)商不履行合同的
應(yīng)雙倍返還定金

訂金可退,！
定金難返！
訂金并非一個規(guī)范的法律概念
實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)
并不具備擔(dān)保性質(zhì)
商品房交易中,，如買家不履行合同義務(wù),，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之,，若開發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任,。
2

商品房也是一種商品
買賣雙方簽署合同后
沒有發(fā)生約定和法定的退房理由
任何一方違反合同約定
均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任
此外,，從法律上講,，開發(fā)商降價對老業(yè)主來說是很難維權(quán)的，這屬于房地產(chǎn)交易的風(fēng)險,。但如果簽合同時開發(fā)商有書面承諾,，承諾不降價，或若降價就賠償業(yè)主損失,，這樣業(yè)主就可以獲得賠償,。

打砸售樓處只能徒勞無果
甚至?xí)?gòu)成犯罪
3

“五證”
《國有土地使用證》
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
《建設(shè)工程施工許可證》
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》
上述證照不全容易引發(fā)糾紛
因此，購房前購房人可以向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況,，或者要求開發(fā)商出示相關(guān)證件
“二書”開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時提供“二書”
《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅使用說明書》
4

1,、業(yè)主取得權(quán)屬證書的期限無法確定；
2,、為取得權(quán)屬證書,，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金,；
3,、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書,，不能上市交易,；
4、可能被政府以違法建設(shè)強制拆除,。
5

售樓廣告和宣傳資料
僅僅是開發(fā)商為了吸引買房人
而做的一種宣傳
如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中
即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)
開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任

但是對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容除外,。
《中華人民共和國廣告法》第二十八條：
廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費者的,，構(gòu)成虛假廣告,。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：
（一）商品或者服務(wù)不存在的,；
（二）商品的性能,、功能、產(chǎn)地,、用途,、質(zhì)量、規(guī)格,、成分,、價格、生產(chǎn)者,、有效期限,、銷售狀況、曾獲榮譽等信息,，或者服務(wù)的內(nèi)容,、提供者,、形式、質(zhì)量,、價格,、銷售狀況、曾獲榮譽等信息,，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實際情況不符,，對購買行為有實質(zhì)性影響的；
（三）使用虛構(gòu),、偽造或者無法驗證的科研成果,、統(tǒng)計資料、調(diào)查結(jié)果,、文摘,、引用語等信息作證明材料的；
（四）虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的,；
（五）以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙,、誤導(dǎo)消費者的其他情形。
6

雙方簽訂《商品房買賣合同》后
尚未辦理預(yù)售備案登記前
購房人反悔
以《商品房買賣合同》尚未生效為由
單方面解除合同

購房人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任,。
《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同,，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同,。依法成立的合同，受法律保護,。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的,，不予支持,。
7

針對開發(fā)商延遲交房
業(yè)主們可集結(jié)起來
找開發(fā)商討個說法
如果不行可走法律程序
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的,，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
因此
如果開發(fā)商沒有按期交房

業(yè)主可要求開發(fā)商支付違約金或者賠償損失,。
購房人如欲解除合同
應(yīng)當(dāng)先進行催告
催告之后超過三個月的
購房者可要求開發(fā)商解除合同
8

一是置業(yè)者與開發(fā)商
簽訂的房屋銷售合同無效
置業(yè)者有權(quán)退房
二是開發(fā)商根本違約
置業(yè)者有權(quán)解除合同
并追究開發(fā)商的責(zé)任
可以拒收的正當(dāng)理由
1,、房屋未經(jīng)竣工驗收合格；
2、交付時不具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,；
3,、道路、電梯,、供水、供電,、供熱,、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉然A(chǔ)生活設(shè)施不具備使用條件,；
4,、建設(shè)單位變更商品房的戶型、朝向,、結(jié)構(gòu)形式,、空間尺寸未通知買受人；
5,、交付的時間遲延,，達到買受人單方解除合同的條件；
6,、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標(biāo)準(zhǔn),。
以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件,，后三種是出賣人根本性違約,，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的。

開發(fā)商采取欺詐手段,，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同,，合同無效。
比如
開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況,，如竣工日期,、裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等或者故意隱瞞真實情況，可以認(rèn)定為欺詐行為合同無效,。