編前語(yǔ)：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二條規(guī)定“本辦法所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用住房,，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房,?！钡谌畻l“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年,，不得直接上市交易”,。

經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋只擁有有限產(chǎn)權(quán)，其占有,、使用,、收益、處分的權(quán)能就受到一定限制,，這明顯表現(xiàn)在出租獲利和買(mǎi)賣(mài)套現(xiàn)上,，經(jīng)濟(jì)適用住房不得出租，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證不滿(mǎn)5年時(shí)，不得直接上市交易,。另外,，經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)人必須嚴(yán)格遵守《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和國(guó)家法律法規(guī)有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的所有規(guī)定，否則有關(guān)部門(mén)有權(quán)依法進(jìn)行查處,，甚至可以收回違法使用的經(jīng)濟(jì)適用房,。
關(guān)于買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效的問(wèn)題，匯編最高院+高院案例9則,，僅供參考：
1,、最高人民法院(2015)民申字第3336號(hào)
興宇公司主張《房屋銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的住宅屬于經(jīng)濟(jì)適用房，孔憲良購(gòu)買(mǎi)涉案房屋違反相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,，合同應(yīng)屬無(wú)效,。本院認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠,，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),，具有保障性質(zhì)的政策性住房,。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)需要經(jīng)過(guò)一定審批手續(xù)，雖然政府通過(guò)部門(mén)規(guī)章對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)資格作出相關(guān)要求,，但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并無(wú)效力性強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定其無(wú)效,，興宇公司提出的合同無(wú)效的主張，也不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的情形,。且興宇公司按照商品房買(mǎi)賣(mài)流程向購(gòu)房人出售住宅房屋,，在與孔憲良簽訂《房屋銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)也未向孔憲良履行告知義務(wù)，興宇公司提供的其與其他購(gòu)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦未提交已經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù),，孔憲良有理由相信涉案房屋可以自由買(mǎi)賣(mài),，且房屋已經(jīng)實(shí)際交付孔憲良，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。至于孔憲良是否具有購(gòu)買(mǎi)資格,，能否通過(guò)審批，以及是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),，并不影響合同本身的效力,，二審法院判令興宇公司在具備辦理房產(chǎn)登記手續(xù)條件后協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記，并無(wú)不當(dāng),，故對(duì)興宇公司的該項(xiàng)主張,，本院不予支持。
2,、廣東省高級(jí)人民法院(2015)粵高法民一申字第494號(hào)
本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋(一)》第四條的規(guī)定，合同法實(shí)施以后,，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效,，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī),、行政規(guī)章為依據(jù),。因此，違反國(guó)家政策性規(guī)定并不能作為人民法院判決合同無(wú)效的法律依據(jù),。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)行國(guó)家政策只有關(guān)于申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的主體及購(gòu)買(mǎi)后上市交易年限等限制性規(guī)定,，但這些均不屬于合同效力禁止性規(guī)定。況且,，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》已經(jīng)實(shí)際履行多年,，陳本典通過(guò)案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》已經(jīng)取得了合理對(duì)價(jià)，故案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思,，并未損害其他人利益和社會(huì)公共利益,，亦不存在《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同無(wú)效情形，一,、二審法院認(rèn)定該協(xié)議合法有效,，并無(wú)不當(dāng)。至于《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》實(shí)際簽訂時(shí)間和童澤舟是否具備購(gòu)房資格的問(wèn)題,，均不影響協(xié)議的效力認(rèn)定,，陳本典關(guān)于《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的再審理由，缺乏依據(jù),，本院不予支持,。
3、江蘇省高級(jí)人民法院(2012)蘇民申字第232號(hào)
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。本案中,，王明祿,、胡玉環(huán)夫婦因農(nóng)村集體土地拆遷安置于2003年12月22日購(gòu)買(mǎi)本案訴爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)適用房，但直至2007年2月9日與姚善武簽訂購(gòu)房合同時(shí)王明祿,、胡玉環(huán)還未取得該房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),，雙方當(dāng)事人對(duì)該房屋的性質(zhì)及尚未取得所有權(quán)是明知的，還在購(gòu)房合同第二條約定等將來(lái)可以辦證時(shí)及時(shí)給姚善武辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，故該購(gòu)房合同是以將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同,，不能以簽訂該合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)來(lái)認(rèn)定該合同無(wú)效,。且《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)&”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù),。至姚善武起訴時(shí)，王明祿,、胡玉環(huán)購(gòu)買(mǎi)該經(jīng)濟(jì)適用房已滿(mǎn)5年,，且已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，可以上市交易,，該購(gòu)房合同可以認(rèn)定為有效,，姚善武已按合同約定支付大部分房款，具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的條件,，一,、二審判決王明祿、胡玉環(huán)協(xié)助姚善武辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)并無(wú)不當(dāng),。
4,、陜西省高級(jí)人民法院(2017)陜民再25號(hào)
本院再審認(rèn)為，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì),，一,、二審裁定已作出明確論述，即指政府提供優(yōu)惠政策,、限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格,，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng),，具有保障性質(zhì)且購(gòu)房者擁有有限產(chǎn)權(quán)的政策性住房,。因此，對(duì)購(gòu)房人資格,、經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模,、購(gòu)房?jī)r(jià)格等均有嚴(yán)格的條件和審查程序。建設(shè)部,、發(fā)改委等部門(mén)制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》還規(guī)定,，政府及相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、交易中違紀(jì)違法行為查處,。本案中,，趙建成等103人與城建總公司雖簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但附件二《合同補(bǔ)充協(xié)議》注明合同中的“商品房”均為江南經(jīng)濟(jì)適用房,。該補(bǔ)充協(xié)議第三條明確：買(mǎi)受人應(yīng)遵守《商洛市江南經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售管理辦法》,，提供辦理經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)審批手續(xù)的所有證明文件和相關(guān)資料,，文件要求真實(shí)、可靠,。因此本案房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)遵守國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的管理規(guī)定,。對(duì)于趙建成等103人訴求中涉及的購(gòu)房人資格、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)界定等問(wèn)題,，依照規(guī)定應(yīng)由政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé),。據(jù)此，一,、二審法院裁定不予受理本案并無(wú)不當(dāng),。
5、北京市高級(jí)人民法院(2014)高民申字第號(hào)
屈春永因拆遷取得購(gòu)房資格后,，于2007年1月14日與劉大偉簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,。2007年11月3日，屈春永與北京首開(kāi)天鴻集團(tuán)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》后,，又于2007年11月18日與劉大偉簽訂《關(guān)于﹤房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議﹥履行情況的小結(jié)》,，雙方對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充和變更，約定屈春永將訴爭(zhēng)房屋出售給劉大偉,。訴爭(zhēng)房屋是利用屈春永因拆遷獲得的購(gòu)房指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房,，國(guó)家法律、行政法規(guī)未禁止該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài),。雙方約定于具備過(guò)戶(hù)條件時(shí)過(guò)戶(hù),，且劉大偉已取得經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房資格，因此雙方簽訂的協(xié)議亦不違反相關(guān)政策和社會(huì)公共利益,，故屈春永與劉大偉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》及《關(guān)于﹤房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議﹥履行情況的小結(jié)》,，內(nèi)容合法有效。屈春永要求確認(rèn)其與劉大偉于2007年1月14日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效,，缺乏法律依據(jù),，二審法院據(jù)此認(rèn)定并判決并無(wú)不當(dāng)，本院不持異議,。屈春永的再審理由缺乏依據(jù),，本院難以支持。
6,、湖北省高級(jí)人民法院(2016)鄂民申1466號(hào)
計(jì)建新,、龔曉宏與蘇冬炎于2003年12月24日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是關(guān)于轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)權(quán)的約定,，未違反法律,、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為有效,。計(jì)建新所稱(chēng)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年才可交易的規(guī)定,，屬于管理性規(guī)范，不屬于法律,、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)范,，故計(jì)建新關(guān)于協(xié)議無(wú)效的理由不能成立。
7,、北京市高級(jí)人民法院(2016)京民申2592號(hào)
本案張國(guó)棟轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同始簽于2008年6月,，張國(guó)棟在取得該房屋契稅完稅憑證及房屋所有權(quán)證尚不滿(mǎn)5年的情況下，即與史永勤簽訂了《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》將上述經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給史永勤,。其合同簽訂行為違反了已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房不滿(mǎn)5年不得直接上市交易的政策規(guī)定,。且雙方辦理該房屋過(guò)戶(hù)所依據(jù)的河南省新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院(2012)新民初字第644號(hào)民事調(diào)解書(shū)業(yè)經(jīng)該法院再審撤銷(xiāo)。故一,、二審法院認(rèn)定雙方簽訂的《北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效程序合法,、事實(shí)認(rèn)定及法律適用均無(wú)不當(dāng)。史永勤的再審申請(qǐng)缺乏事實(shí)及法律依據(jù),，不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形,。
8、江蘇省高級(jí)人民法院(2016)蘇民再237號(hào)
本院再審認(rèn)為,，案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效的協(xié)議,。《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易的目的是保護(hù)城市低收入家庭享受保障性住房的權(quán)益,，而本案訟爭(zhēng)房屋系拆遷安置房,，雖然該安置房屋也屬于經(jīng)濟(jì)適用房，但并非用于解決城市低收入家庭住房困難的房屋,。因此,，案涉房屋的交易不對(duì)城市低收入家庭的住房權(quán)益構(gòu)成損害。葛海波關(guān)于原審判決認(rèn)定案涉《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效適用法律錯(cuò)誤的理由成立,，本院予以支持,。王學(xué)明應(yīng)當(dāng)依照該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定履行協(xié)助過(guò)戶(hù)的義務(wù)。
9,、江蘇省高級(jí)人民法院(2015)蘇審三民申字第號(hào)
涉案房屋系經(jīng)濟(jì)適用房,，在上市交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納差價(jià)收益金，黃子霞應(yīng)當(dāng)明知,。黃子霞在《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中明確約定過(guò)戶(hù)所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由其承擔(dān),，并未排除系爭(zhēng)差價(jià)收益金。因此,，承擔(dān)系爭(zhēng)差價(jià)收益金系黃子霞自愿,。事實(shí)上,，辦理涉案房屋過(guò)戶(hù)時(shí)，黃子霞自愿繳納了該筆資金,。原審法院判決駁回黃子霞要求林濤承擔(dān)系爭(zhēng)差價(jià)收益金的訴訟請(qǐng)求,，符合合同約定。
編后語(yǔ)：
律師在其文章《經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效》評(píng)論指出：
認(rèn)定經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同有效更符合我國(guó)民法精神,。
對(duì)于合同的效力問(wèn)題,，《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?br>關(guān)于五年內(nèi)不能過(guò)戶(hù)的問(wèn)題,，屬于行政管理的規(guī)定。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)五年的經(jīng)濟(jì)適用房,，當(dāng)事人可以約定在滿(mǎn)五年后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),。當(dāng)然，對(duì)于買(mǎi)受人在未過(guò)戶(hù)期間仍然需要承擔(dān)其他法律風(fēng)險(xiǎn),，但本文僅討論經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題,，對(duì)于其他風(fēng)險(xiǎn)，這里不做討論,。