評(píng)估報(bào)告定義：指評(píng)估師根據(jù)相關(guān)的評(píng)估準(zhǔn)則的要求,，在履行必要評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的,、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見,。即，征地拆遷之中,，評(píng)估報(bào)告是評(píng)估被拆遷人房屋的價(jià)格,，評(píng)估必須具備公平、公正,、合理,、客觀、獨(dú)立,、科學(xué)性幾大要素,。然而實(shí)踐中，評(píng)估報(bào)告僅僅一張沒有蓋章的紙,，寫著房屋補(bǔ)償價(jià)格,、地上附著物價(jià)格、獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)格等等,，所謂的合法評(píng)估報(bào)告,，要求老百姓簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么,，在征地拆遷之中,，評(píng)估報(bào)告具備什么才合法生效的呢？

要件一：評(píng)估機(jī)構(gòu)的認(rèn)定

實(shí)踐中,，各地方拆遷方都是制定評(píng)估機(jī)構(gòu)或者選出幾個(gè)評(píng)估要求被拆遷人選擇,，這種評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇方式是對(duì)的嗎？法律針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇如何規(guī)定,？

（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定,，具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀,、公正地開展房屋征收評(píng)估工作,，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定,，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定,；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,，或者采取搖號(hào),、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省,、自治區(qū),、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求,、虛假宣傳,、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

實(shí)踐中,，拆遷方直接選定或者選定幾家評(píng)估機(jī)構(gòu)讓被拆遷人選擇,，顯然不合法。

（2）評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格

依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第十二條規(guī)定,，新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì),，設(shè)1年的暫定期。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不可以從事房屋征收的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),。一份有效的評(píng)估報(bào)告要列明：評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證明,，并該有名章和公章缺一不可。沒有相應(yīng)的證明和公章屬于無效評(píng)估報(bào)告,，即不合法,。

要件二：評(píng)估方式

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,，對(duì)市場(chǎng)法,、收益法、成本法,、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估,；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估,；被征收房屋是在建工程的,，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

在征地拆遷之中,，評(píng)估機(jī)構(gòu)住宅多用于市場(chǎng)法計(jì)算,、門面多用于收益法等。即被拆遷人可以依據(jù)同等地塊周邊類似商品房的市場(chǎng)價(jià)格作為參考的依據(jù),。

要件三：評(píng)估程序

依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》之估價(jià)程序中指出：自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間,，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1明確估價(jià)基本項(xiàng)；2擬定估價(jià)作業(yè)方案;3搜集估價(jià)所需資料,；4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象,；5選定估價(jià)方法計(jì)算；6確定估價(jià)結(jié)果,；7撰寫估價(jià)報(bào)告,；8估價(jià)資料歸檔。

明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要應(yīng)包括下列：

（1）明確估價(jià)目的,。估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出,；

（2）明確估價(jià)對(duì)象。明確估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀總和權(quán)益狀況,；

（3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn),。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示,；

要件四：評(píng)估報(bào)告有效組成部分

評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

1,、標(biāo)題及文號(hào)。評(píng)估報(bào)告的標(biāo)題及文號(hào)是不可缺少的內(nèi)容,；

2,、聲明。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立,、客觀和公正的原則,，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定,，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,，提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制；

3,、摘要,。應(yīng)當(dāng)提供評(píng)估業(yè)務(wù)的主要信息及評(píng)估結(jié)論,；

4、正文,。（1）委托方,、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者；（2）評(píng)估目的,；（3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍,；（4）價(jià)值類型及其定義；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日,；（6）評(píng)估依據(jù),；（7）評(píng)估方法；（8）評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況,；（9）評(píng)估假設(shè),；（10）評(píng)估結(jié)論；（11）特別事項(xiàng)說明,；（12）評(píng)估報(bào)告使用限制說明,；（13）評(píng)估報(bào)告日；（14）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字蓋章,、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字,。

（5）附件。與正文有關(guān)的數(shù)據(jù),、房屋圖片等內(nèi)容,。

以上為真正合法有效的評(píng)估報(bào)告，并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單一張或者幾張紙而已,。

要件五：評(píng)估的合理性

1,、評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,。

2、評(píng)估包括

被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,；因征收房屋造成的搬遷,、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,。

3,、評(píng)估考慮因素

被征收房屋價(jià)格應(yīng)考慮房屋的區(qū)位、用途,、建筑機(jī)構(gòu),、新舊程度、建筑面積,、土地性質(zhì)等因素,。

4,、房屋產(chǎn)權(quán)及面積認(rèn)定

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)登記的房屋,，其性質(zhì),、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn),；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外,，以房屋登記簿為準(zhǔn),。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市,、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定,、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

征地拆遷之中,，評(píng)估報(bào)告的結(jié)果是否合理,、公平、公正取決于法律法規(guī),，評(píng)估的結(jié)果直接影響到房屋的補(bǔ)償,，關(guān)乎到我們被拆遷人的原有生活是否改變。了解上述內(nèi)容后,，清楚辨別你家的評(píng)估報(bào)告的合法,。避免錯(cuò)過最佳維權(quán)時(shí)機(jī)，造成不可挽回的局面,。