1,、確實存在漏水的事實,不論漏水是何原因造成的,只要造成對樓下住戶的事實上的妨礙,就應(yīng)該采取措施停止侵害的繼續(xù)發(fā)生,。
2、具體該由誰來負責(zé)實施停止侵害的行為?處理原則是:有利生產(chǎn),、方便生活,、團結(jié)互助、公平合理,。應(yīng)以雙方協(xié)商為主,尊重歷史與習(xí)慣,依照法律規(guī)定,。按照一般理念,樓上住戶均有提供維修協(xié)助的義務(wù),如果不履行該義務(wù)造成損失擴大的,就構(gòu)成侵權(quán),應(yīng)就擴大的損失部分承擔(dān)賠償責(zé)任。
3,、誰承擔(dān)維修費用?在查明漏水原因之后,再進行責(zé)任劃分,事故原因并不能直接確定責(zé)任承擔(dān)主體,。
(1)首先應(yīng)查明此管道的管理職責(zé)歸誰。公共設(shè)施應(yīng)由物業(yè)負責(zé),從維修基金中支出;非公共設(shè)施則要看屬于專有部分還是共有部分,。各方有約定應(yīng)從約定,如無約定,專有部分由專有權(quán)人負責(zé)管理維護沒有異議,但對共有部分的管理維護職責(zé)歸誰有爭議,。防水層如果作為共有設(shè)施,因為屬于隱蔽工程,一般認為樓上住戶作為實際使用人應(yīng)承擔(dān)合理使用的行為義務(wù),樓下作為受益人也有相應(yīng)的義務(wù),這種義務(wù)主要是體現(xiàn)在費用承擔(dān)上。(因樓面共有,不能以受益原則處理)
(2)其次應(yīng)查明漏水的原因,區(qū)分當事人的過錯,從而確定責(zé)任主體,。人為原因造成的,行為人對損害結(jié)果的發(fā)生或擴大有故意或過錯的,構(gòu)成侵權(quán),應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。
開發(fā)商的責(zé)任:在保修期內(nèi),不是人為的原因造成的漏水,開發(fā)商要承擔(dān)全部責(zé)任。
根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定:第一條第(二)款有屋面防水工程,、有防水要求的衛(wèi)生間,、房間和外墻面的防滲漏,為5年,第(四)款電氣管線、給排水管道,、設(shè)備安裝為2年,從工程竣工驗收合格之日起計算,。
物業(yè)的責(zé)任:漏水肯定不是物業(yè)造成的,但如果物業(yè)在這里面有疏于管理的情況,或是出現(xiàn)了問題后沒有及時處理,導(dǎo)致?lián)p失擴大或出現(xiàn)了更嚴重的問題,那么物業(yè)要承擔(dān)責(zé)任。
前者比如管道堵塞,雖然不是物業(yè)干的,但根據(jù)物業(yè)管理合同和相關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司應(yīng)定期進行檢查和清理,沒做到,那就可以追究物業(yè)的責(zé)任;后者比如樓上違法裝修,物業(yè)未制止,那么就可以找物業(yè)要求賠償損失,。
公平責(zé)任:對于已過保修期的房屋,各方當事人無過錯(或無證據(jù)證明其過錯),如因防水層自然老化,此時維修費用按民通第一百三十二條之規(guī)定,根據(jù)實現(xiàn)情況,由當事人分擔(dān),一般為一人一半,。參照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》之第九條規(guī)定處理。
4,、賠償損失問題,。賠償已經(jīng)發(fā)生的損失的前提是符合侵權(quán)的構(gòu)成要件,包括過錯,它是由相鄰關(guān)系引發(fā)的侵權(quán),按一般的侵權(quán)之訴處理,尚未發(fā)生的維修費用不屬于賠償損失。