工業(yè)用地劃撥土地出讓金計算

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意,，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂或重新簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》,，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金,，但法律、法規(guī),、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定,，及時補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額,，并按規(guī)定辦理土地登記。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平,，按下式確定：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準(zhǔn)改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格,。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地土地出讓金的規(guī)定

按商業(yè)用地的市場價格與工業(yè)用地的差價補(bǔ)交出讓金，同時還要考慮政策因素、規(guī)劃因素等諸多條件,，原則上由政府收回再公開處置,。

土地改變用途為經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新出讓,。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：

１,、如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補(bǔ)交差價就可以了,，這是一個基本的原則,。但是,，在實際當(dāng)中，不同的地方對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同,。

２,、比如規(guī)定對這類土地必須進(jìn)入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場評估價格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場等等,。歸總起來,，這些操作的差別實際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體,。

３、地方如何操作就有了很大的靈活性,，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴(yán)格的措施,，比如“必須招拍掛”等等。值得注意的是,，“必須招拍掛”個人認(rèn)為需要有一定的前提,，那就是土地使用權(quán)的取得方式。

４,、如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地,，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期）,，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則,；但如果是劃撥用地,，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場公開交易。

５,、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的,，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓。