關于棚戶區(qū)改造和開發(fā)商用地的區(qū)別和聯(lián)系

非常復雜,，我們可以簡單的從以下方面進行區(qū)分。

一,、性質(zhì)不同,。棚戶區(qū)改造是政策性項目,，是由行政職權(quán)支撐的征收拆遷行為。而開發(fā)商用地更多的是盈利性開發(fā),，是開發(fā)商與被征收人之間的私權(quán)協(xié)商和交易,。

值得注意的是：在棚戶區(qū)改造中，必然會涉及開發(fā)商對土地房屋的征收拆遷,。也就是說,，整體的棚戶區(qū)改造項目中，會包含開發(fā)商對土地房屋的征收拆遷行為,。這就很容易讓被征收人混淆：對自己土地房屋的征收拆遷到底是開發(fā)商的盈利行為,，還是政府的政策性改造？

也基于這樣的模糊界限,，在實踐中,，很多征收方以“棚改”之名，行商業(yè)開發(fā)之實,，嚴重侵害了被征收人的合法利益,。

二、主體不同,。如上所述,，棚改是政策性的征收拆遷項目。根據(jù)相關法律規(guī)定,，只有市、縣級以上人民政府有權(quán)組織實施征地拆遷,。也就是說,，在棚戶區(qū)改造過程中的所有行政命令及其行為，都必須由市,、縣級政府等有權(quán)機關實施,。比如：征收拆遷公告、征收拆遷補償方案等必須是市縣人民政府蓋章,；征收補償協(xié)議也必須由市縣政府相關人員與被征收人簽訂……

而如果僅僅只是開發(fā)商用地,，則是開發(fā)商個體實施，行政權(quán)力并不介入,。與被征收人的協(xié)商談判也只是民事主體之間的合同或協(xié)議談判,，偏重遵循自愿、自主的公平交易機制,。

要注意的是,，如果開發(fā)商要開發(fā)、占用,、租賃集體土地的,，則會涉及與村集體的協(xié)商談判,，對集體土地的對外租賃、使用,，則需要通過召開村民大會等程序進行,。

三、是否有補償不同,。棚戶區(qū)改造說到底就是對土地房屋的征收拆遷,。法律規(guī)定，為了公共利益的需要,，征收國有土地上單位,、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償（注：集體土地上統(tǒng)一適用該條規(guī)定）,。

因此,，只要征收方對民眾土地房屋的征收拆遷，就必須要給予被征收人足額,、合理的補償利益,，且要遵循“先補償后搬遷”的拆遷原則，以保障被征收人的權(quán)益,。

而如果僅是開發(fā)商的個體用地而實施房屋的拆除,，則是需要與被征收人公平協(xié)商交易，遵循的是市場買賣交易的經(jīng)濟機制,，簽訂民事交易合同,。此時，被征收人所得的費用有可能比原來的房屋價值低,，也可能要高,。而不管是高還是低，都是屬于開發(fā)商與被征收人自愿協(xié)商的結(jié)果,，都是合法的,。而被征收人所得的費用就不能叫做“補償”，而應該歸屬于債權(quán)債務或其他體系里,。

三,、救濟方式不同。如果是棚戶區(qū)改造,，被征收人的補償利益偏低或者房屋被強拆,、偷拆，征收程序不合法侵害了被征收人的權(quán)益的,，被征收人可以通過行政復議,、行政訴訟等方式進行維權(quán)救濟。

而開發(fā)商與被征收人簽訂用地或房屋租賃買賣等民事合同的,，如若開發(fā)商不履行約定,，相對方（即土地或房屋的權(quán)利人）則主要通過民事訴訟程序解決,。當然，也可通過仲裁,、協(xié)商,、調(diào)解等方式解決。

上述僅是對開發(fā)商用地與棚戶區(qū)改造簡單的區(qū)別,，實踐中的情況較為復雜,，需具體情況具體分析。

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,，各地對棚戶區(qū)的改造都加大了力度,。在這過程中，常出現(xiàn)開發(fā)商與征收方聯(lián)合謀利的現(xiàn)象,。即開發(fā)商和征收方都打著“棚戶區(qū)改造”的名義,，卻實行商業(yè)開發(fā)，壓低被征收人的補償利益,，謀取非法利益,，使被征收人遭受巨大的利益損失。因此,，被征收人一定要區(qū)分到底是棚戶區(qū)改造,，還是開發(fā)商的商業(yè)開發(fā)。如果遇到以“棚改”之名,，行商業(yè)開發(fā)之實的現(xiàn)象,，被征收人一定要及時采取復議、訴訟維權(quán)措施,，保護自己的補償利益,。

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