國有土地使用權(quán)的收回方式主要有三種

一種是行政處罰性“收回”。如果土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強(qiáng)制條款的規(guī)定,，那么市縣人民政府可以依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán),。該方式的法律依據(jù)是：《土地管理法》第37條第1款、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條,、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款等,。一種是土地使用權(quán)使用期滿“收回”,。政府在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時(shí)就依法約定了土地使用年限,，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請(qǐng)續(xù)期的,，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為,。對(duì)此《土地管理法》第58條第1款第3項(xiàng),、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條均有明確規(guī)定,。

上述兩種方式均屬于“無償”收回國有土地使用權(quán)的情形,，一般情況下不會(huì)給予土地使用權(quán)人補(bǔ)償，因此本文不做過多探討,。以下僅就第三種收回方式“法定事由收回”做重點(diǎn)說明,，后文所稱國有土地使用權(quán)收回也均是指“法定事由收回”方式。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回,。在特殊情況下,，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回,，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā),、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。那么國有土地使用權(quán)收回到底是依何程序進(jìn)行,，又是依何標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償呢,。

依據(jù)《土地管理法》第五十八條：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),，可以收回國有土地使用權(quán),。因此，只有有權(quán)人民政府可以批準(zhǔn)收回國有土地,。土地管理法雖對(duì)收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限作了規(guī)定,，但還是沒有針對(duì)收回土地使用權(quán)的法律程序諸如公告、提出收回方案和補(bǔ)償方案等進(jìn)行規(guī)定,，因此急需立法予以完善,。綜合各地的通行做法應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：擬訂收回方案、聽證,、報(bào)批,、下達(dá)決定書、注銷登記,、補(bǔ)償?shù)取?br>
國有土地使用權(quán)收回應(yīng)當(dāng)如何給予補(bǔ)償呢,。依據(jù)《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的,，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,，并退還相應(yīng)的出讓金。實(shí)際上國有土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)分為兩部分來看。對(duì)于地上的建筑及附屬物依據(jù)物權(quán)法第四十二條進(jìn)行補(bǔ)償,，既對(duì)房屋依法進(jìn)行征收,，價(jià)格參照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回,。對(duì)于沒有地上物部分的土地應(yīng)當(dāng)參照收回土地時(shí)的評(píng)估價(jià)格既土地使用權(quán)市場價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償,。

采取作價(jià)補(bǔ)償方式收回有償出讓的土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)剩余年期部分的土地及其地上建筑物,、附著物給予補(bǔ)償,。剩余年期部分的土地的作價(jià)補(bǔ)償金額參照收回土地時(shí)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算。

國有土地使用權(quán)收回與國有土地上房屋征收有何不同,，它們二者的補(bǔ)償又有什么區(qū)別呢,。筆者認(rèn)為兩者的本質(zhì)是一樣的，補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)是相同的,。國家在征收國有土地上房屋過程中,，真正需要的是房屋所占用的國有土地。因此國有土地上房屋征收的本質(zhì)是對(duì)房屋所占土地的征收,?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》明確規(guī)定：房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回,。補(bǔ)償時(shí)只對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,，因?yàn)閷?duì)應(yīng)土地的價(jià)值已經(jīng)被房屋所有權(quán)所包含。但是同時(shí)收回的土地并非嚴(yán)格意義上的房屋所占土地,，而是包括了房屋連帶范圍內(nèi)的土地,。當(dāng)然該連帶范圍不能無限擴(kuò)大，僅對(duì)相應(yīng)容積率范圍內(nèi)的土地可以一并收回,。

如果一處土地容積率很低或根本沒有地上物,，那么就應(yīng)當(dāng)適用國有土地使用權(quán)收回的程序，反之則適用國有土地上房屋征收的程序,。至于何種情況適用房屋征收程序何種情況適用土地收回程序應(yīng)當(dāng)通過立法對(duì)不同房屋的連帶土地使用權(quán)范圍做出明確界定,。但是不論適用何種程序，本質(zhì)上都是對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償,，因此物權(quán)人獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是一致的,。

雖然從理論上說，國有土地使用權(quán)收回與國有土地上房屋征收的補(bǔ)償是一致的,，但是在實(shí)踐中卻有可能出現(xiàn)很大差別,。這主要是由于我國實(shí)行社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)實(shí)行國家所有和農(nóng)民集體所有,，國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使,，個(gè)人或單位僅對(duì)房屋享有所有權(quán),。由于沒有土地所有權(quán)交易，土地的市場價(jià)格也就無從談起這就造成土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無法確定,，所謂的土地評(píng)估價(jià)格與實(shí)際通過招拍掛賣出的價(jià)格差別巨大,。

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