房屋拆遷程序要合法如何判定？

國有土地上房屋征收要當(dāng)有市縣政府的合法征收決定,。房屋征收的主體是否合格,，無論是集體土地上還是國有土地上房屋征收的主體都是縣、市級人民政府,。

其次,，房屋拆遷程序要合法。

制定拆遷安置補(bǔ)償方案進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估,；履行了公告,、登記、評估等程序,，保障了被拆遷者的知情權(quán),、參與權(quán)等權(quán)利。土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償方案的制定,，還要集中召開公民代表大會(huì),，經(jīng)2/3代表或者1/2以上與會(huì)代表簽字同意，并經(jīng)街道辦事處黨支部和監(jiān)委會(huì)簽字或蓋章,。

再次,，要嚴(yán)格履行“先補(bǔ)償后拆遷”

國有土地房屋拆遷，都應(yīng)該在補(bǔ)償?shù)轿坏那闆r下,，由行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行,，在未獲得法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定前，行政機(jī)關(guān)是沒有權(quán)利強(qiáng)拆房屋的,。按照“先補(bǔ)償,、后拆遷”的原則，被拆遷人沒有拿到補(bǔ)償款之前是可以拒絕搬遷的,，市縣級人民政府是不能強(qiáng)拆房屋的。

對此，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,、《關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》,、《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》等文件都有明文規(guī)定。

被拆遷人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議,，不提起行政訴訟,，說明已經(jīng)默認(rèn)了拆遷安置方案和補(bǔ)償金額的合法有效性。被拆遷人在拿到補(bǔ)償款后,，還拒絕在規(guī)定期限內(nèi)向被拆遷方移交房屋,，被拆遷人可以依法向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，這是目前唯一合法的強(qiáng)拆方式,。

人民法院在執(zhí)行司法強(qiáng)拆時(shí),，還要履行嚴(yán)格的程序，按照規(guī)定舉行聽證會(huì),，給雙方爭辯與解釋機(jī)會(huì),。在執(zhí)行司法強(qiáng)拆前15日下達(dá)強(qiáng)制拆除通知，邀請公證部門對強(qiáng)制拆遷過程進(jìn)行現(xiàn)場公證,。

市,、縣級人民政府申請司法強(qiáng)拆需要提供大量的證據(jù)資料、履行嚴(yán)格的程序規(guī)定,，耗費(fèi)較長的時(shí)間,。如果地方政府沒有履行這些程序就進(jìn)行強(qiáng)拆，那就是違法行為,，被拆遷人可以依法采取行政訴訟或者行政復(fù)議的方式進(jìn)行維權(quán),。

一、平改項(xiàng)目拆遷主體有問題

1,、首先是征地主體不同,，征收的主體必須是政府，而且必須是市,、縣級人民政府,，像鄉(xiāng)鎮(zhèn)府、鎮(zhèn)政府不具有發(fā)布征收決定的資格,，而拆遷的實(shí)施主體一般是開發(fā)商,，土地儲(chǔ)備中心等非政府機(jī)構(gòu)。

2,、其次,，是拆遷的目的不同，拆遷的目的大多數(shù)是危改項(xiàng)目,、城市基礎(chǔ)建設(shè),、私自企業(yè)發(fā)展、拓展項(xiàng)目等；而征收是有明確規(guī)定的,，必須是為了公共利益,，比如修公路、修地鐵,、建高鐵等,。

政府征地一般根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》進(jìn)行征收。征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后,，由被征收土地所在地的市,、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān),、批準(zhǔn)文號,、征收土地的用途、范圍,、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告,。

被征收土地的所有權(quán)人,、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。市,、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會(huì)同有關(guān)部門擬訂征地補(bǔ)償,、安置方案,，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告,，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見,。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市,、縣人民政府批準(zhǔn)后,，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施,。

開發(fā)商是不可以征地的,，只有政府才可以征地。政府征地拆遷是由政府的一級開發(fā)單位進(jìn)行,，征地拆遷的費(fèi)用在審計(jì)局進(jìn)行審計(jì)時(shí)很容易認(rèn)可,，而且政府地征拆遷符合國家的政策規(guī)定，屬于合法的,。但相對于來說,，開發(fā)商征地一般可能會(huì)被征收者給高于政府征地補(bǔ)償?shù)臄?shù)額,。

但不管誰征地都應(yīng)該依照合法、公正,、公開的原則制定嚴(yán)格的程序,，給予公平補(bǔ)償。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要參照《土地管理法》第四十七條：征收土地的,，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),。

同時(shí)，依照相關(guān)規(guī)定,，不管誰征地都需要保障被征收權(quán)益,，不能低于被征收人原有的生活水平。

對違法強(qiáng)制拆除房屋賠償金上浮30%,。根據(jù)《中華人民共和國國家賠償法》第三十六條的規(guī)定,，侵犯公民、法人和其他組織的財(cái)產(chǎn)權(quán)造成侵害,，應(yīng)當(dāng)返還的財(cái)產(chǎn)滅失的,，給付相應(yīng)的賠償金。在違法強(qiáng)制拆除房屋的情形下,，被征收人獲得的行政賠償數(shù)額不應(yīng)低于被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),。比照被拆遷房屋同期、同幢房屋的評估價(jià)格作為賠償依據(jù),，并根據(jù)補(bǔ)償方案中的貨幣補(bǔ)償政策上浮30%確定最終賠償數(shù)額,，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。

二,、征收土地手續(xù)不合法

開發(fā)商在征地前需持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)或初步設(shè)計(jì),、年度基本建設(shè)計(jì)劃以及地方政府規(guī)定需提交的相應(yīng)材料、證明或圖片,，向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地,，同時(shí)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附下列材料：

1,、建設(shè)單位依法設(shè)立的有關(guān)證明,；

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件,；

3,、土地行政主管部門出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

4,、初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)材料,；

5,、建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

6,、占有耕地的,，提出補(bǔ)充耕地該案；

7,、建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的,，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估報(bào)告；

8,、提供地價(jià)評估報(bào)告,。

實(shí)際房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷,。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng),。評估機(jī)構(gòu)必須具備評估資質(zhì)。評估機(jī)構(gòu)選定需要由拆遷方和被拆遷人共同選定,。

未經(jīng)批準(zhǔn)非法占地,，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的,，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,，恢復(fù)土地原狀,，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,，可以并處罰款,；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地,，多占的土地以非法占用土地論處,。

無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的,，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的,，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用,、征收土地的,，其批準(zhǔn)文件無效，對非法批準(zhǔn)征收,、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,，依法給予行政處分,；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任,。非法批準(zhǔn),、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的,，以非法占用土地論處,。非法批準(zhǔn)征收、使用土地,，對當(dāng)事人造成損失的,，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。非法占用土地建住未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋,。超過省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，多占的土地以非法占用土地論處。侵占,、挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用侵占,、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任,；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分,。由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正,，沒收違法所得，并處罰款,。土地行政主管部門的工作人員不履行職責(zé)土地行政主管部門的工作人員玩忽職守,、濫用職權(quán)、徇私舞弊,，構(gòu)成犯罪的,，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的,，依法給予行政處分,。

根據(jù)《土地管理法》第六十六條第一款規(guī)定：縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查,。在存在違法征地,、占地的情形時(shí),，被侵權(quán)人有權(quán)向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出查處申請，查處申請應(yīng)當(dāng)附上權(quán)屬證明及違法征地占地的證據(jù)等材料,。（二）查處部門對查處申請不作為如何維權(quán)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行,；中華人民共和國行政訴訟法；若干問題的解釋》第三十九條的規(guī)定：“公民,、法人或者其他組織申請行政機(jī)關(guān)履行法定職責(zé),，行政機(jī)關(guān)在接到申請之日起60日內(nèi)不履行的，公民,、法人或者其他組織向人民法院提起訴訟,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理?！痹诜ǘㄆ谙迌?nèi),，查處部門不給申請人查處答復(fù)或者答復(fù)內(nèi)容不符合法律規(guī)定，申請人有權(quán)起訴查處部門至人民法院,，訴其行政不作為,。

被告對作出的具體行政行為是否合法負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi),，提供證據(jù)以作出被訴具體行政行為的全部證據(jù)和所依據(jù)的規(guī)范性文件,。

三、法律明確規(guī)定,，房屋拆遷的目的必須是公共利益的需要,。

1、什么是公共利益拆遷,？

根據(jù)咱們國家《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全,、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一,，確需征收房屋的,，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（1）國防和外交的需要,；

（2）由政府組織實(shí)施的能源,、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要,；

（3）由政府組織實(shí)施的科技,、教育、文化,、衛(wèi)生,、體育、環(huán)境和資源保護(hù),、防災(zāi)減災(zāi),、文物保護(hù),、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要,；

（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要,；

（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要,；

（6）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

上述就是我們在什么情況下才是為了公共利益拆遷需要進(jìn)行的公共利益拆遷,。

2,、什么是公共利益拆遷，什么是商業(yè)拆遷,。

(1),、公益拆遷是一種受公法調(diào)整的上對下的法律關(guān)系，由我們的一些征收主管部門來進(jìn)行主導(dǎo),；而商業(yè)拆遷則是一種由開發(fā)商的拆遷戶調(diào)整的平等主體之間的法律關(guān)系,，政府不得對這類拆遷行為進(jìn)行干預(yù)。

(2),、面對公益拆遷時(shí)，公眾只能接受拆遷行為,。當(dāng)然,，公益拆遷的進(jìn)行應(yīng)當(dāng)以對公眾進(jìn)行合理補(bǔ)償安置為必要條件；商業(yè)拆遷由于沒有政治力量的參與,，是一種純粹的民事法律關(guān)系,，因?yàn)楣娪袡?quán)決定是否同意拆遷行為的實(shí)施，而在補(bǔ)償安置方面也強(qiáng)調(diào)公眾與開發(fā)商之間的自由議價(jià),。

(3),、從征收主體和目的來說，可以從兩方面判斷是否屬于公共利益：公益拆遷是由政府組織實(shí)施的,。而商業(yè)拆遷則不是,、是否以營利為目的，商業(yè)開發(fā)顯然是以營利為目的的,。

拆遷方是被掛羊頭賣狗肉,，明明就是為了商業(yè)拆遷，為了使它看起來合法化,，就對外打著公共利益拆遷的名義進(jìn)行,，或?qū)⒐怖嬲魇枕?xiàng)目與商業(yè)開發(fā)捆綁。將二者捆綁起來有利于商業(yè)拆遷共享公共利益征收項(xiàng)目審批,、拆遷成本等方面的優(yōu)勢,，如以政府組織的保障性安居工程建設(shè)的名義征收,，但項(xiàng)目卻實(shí)質(zhì)只有小部分安置被征收人，大部分用于建設(shè)商品房住宅和經(jīng)營性用房,。遇到這種以公共利益為名進(jìn)行商業(yè)拆遷的項(xiàng)目是可以拒絕的,。

法院則應(yīng)當(dāng)依法查明，并據(jù)此對賠償決定的合法與否作出判決,。

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