問(wèn)：我朋友王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋,。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣(mài)給王某,，款項(xiàng)付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某,。協(xié)議簽訂后,，王某向胡某交付了房款,，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),。2014年因政府拆遷補(bǔ)償,，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購(gòu)房協(xié)議因王某非本村村民而無(wú)效,。請(qǐng)問(wèn),，該購(gòu)房協(xié)議是否就為無(wú)效？

河南桐柏楊某

答：本案涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,。因農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地的買(mǎi)賣(mài),，而宅基地的買(mǎi)賣(mài)是法律法規(guī)所禁止的?！?a href=http://mzt333.com/flzs/5590.html >土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”?！?a href=http://mzt333.com/zt/list-765-2.html >物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”,。在我國(guó),，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地僅有使用權(quán),，而無(wú)所有權(quán)（包括處分權(quán)）,。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán),。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買(mǎi)賣(mài),，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益,。據(jù)此,，你朋友王某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖王某與胡某的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬雙方真實(shí)意思表示,，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效,。合同無(wú)效后，你朋友王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書(shū),、賣(mài)房所得款項(xiàng)等,。雙方為此產(chǎn)生實(shí)際損失的，應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度追究締約過(guò)失責(zé)任,。