問：我朋友王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定,，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某,，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后,，王某向胡某交付了房款,，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。2014年因政府拆遷補償,，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效,。請問,，該購房協(xié)議是否就為無效？

河南桐柏楊某

答：本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力,。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣,，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”,。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓,，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國,，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有,，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）,。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán),。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣,，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟組織的利益,。據(jù)此,，你朋友王某非該集體經(jīng)濟組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示,，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強制規(guī)定而無效,。合同無效后，你朋友王某和胡某應互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書,、賣房所得款項等,。雙方為此產(chǎn)生實際損失的，應根據(jù)過錯程度追究締約過失責任,。