國(guó)有土地上合法房屋就近1:1安置

土地征收工作幾乎是每個(gè)省市建設(shè)過(guò)程中都會(huì)面臨的普遍性問(wèn)題,，也是社會(huì)矛盾最為集中的部分,。土地征收是城市建設(shè)的開始，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中必不可少的環(huán)節(jié),。從表面上來(lái)看,，土地征收亦是一個(gè)博弈并獲得雙贏、多贏的過(guò)程,，事實(shí)上,，土地征收也是干部群眾思想上的交流、情感上的互動(dòng),、認(rèn)識(shí)上的共識(shí),、利益上的碰撞，最終實(shí)現(xiàn)共贏的過(guò)程,。在城市化建設(shè)過(guò)程中,，如何因地制宜，找到適合當(dāng)?shù)赝恋卣魇盏挠行Ｊ?，已?jīng)成為擺在各地政府工作面前的重要課題,。所以，土地征收工作必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn),，適應(yīng)社會(huì)形勢(shì)發(fā)展的總體需求,。

當(dāng)前征收拆遷遇到的瓶頸1.補(bǔ)償政策不公平,、不科學(xué)、不統(tǒng)一,、不透明2.一些群眾對(duì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)理解偏差甚至斷章取義3.對(duì)紛繁復(fù)雜的問(wèn)題不能融會(huì)貫通的依法處理4.少數(shù)人滿意不滿足5.少數(shù)人的蠱惑煽動(dòng)

當(dāng)前棚改棚戶區(qū)遇到的瓶頸1.企業(yè)自行拆遷標(biāo)準(zhǔn)隨意2.開口子致使遺留戶占便宜3.缺乏依法強(qiáng)制的支撐4.打擊非法信訪機(jī)制倒置5.職能部門履行職責(zé)有彈性

保障被征收人的合法利益

1,、趨利避害的應(yīng)對(duì)

2、不得低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)有土地上合法房屋就近1:1,，集體土地上房屋合理居住水平

3,、適當(dāng)設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)

4、協(xié)議從優(yōu),，強(qiáng)制從嚴(yán)

5,、改變對(duì)公共利益的理解

6、開工沒(méi)有回頭箭,，依法強(qiáng)制作保障

7,、巧妙運(yùn)用附條件合同，捆綁獎(jiǎng)勵(lì),，鄰居推動(dòng),，舉報(bào)推動(dòng)，輿論推動(dòng),，感化推動(dòng)

起草補(bǔ)償安置方案的技巧

1,、嚴(yán)格控制物權(quán)補(bǔ)償國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，盡量增加獎(jiǎng)勵(lì)

2,、補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)群眾向善（“三頭”的教訓(xùn)）

3,、惠民政策并非國(guó)有資產(chǎn)流失，但不得違法

4,、國(guó)有土地上合法房屋就近1:1安置,，集體土地上住宅房屋補(bǔ)償適用中紀(jì)委8號(hào)文

5、合法房屋的判斷一是有證,，二是尊重歷史及符合約定俗成

6,、納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的合法房屋，參照國(guó)有中紀(jì)委8號(hào)文及最高法解釋

7,、未納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上的合法房屋按照：

重置價(jià)+區(qū)片地價(jià)+補(bǔ)貼=買得起合理居住水平的房屋

起草補(bǔ)償安置方案的技巧

8,、城中村改造的四種模式利弊分析

（1）按人頭，在人頭界定上難度大

（2）按房屋面積,，極易導(dǎo)致?lián)尳?br>
（3）按戶安置,，導(dǎo)致惡意分戶

（4）按宅基地兼顧合法房屋面積，較為科學(xué)

9,、突出合法宅基地的價(jià)值,，超面積宅基地運(yùn)用好階梯遞減規(guī)則

10、區(qū)分合法房屋的補(bǔ)償及違法建筑的補(bǔ)助（2018年1月1日，2017年12月21日）

11,、住改商的補(bǔ)償

12,、嚴(yán)格界定戶，避免惡意分戶

13,、捆綁獎(jiǎng)勵(lì)

14,、合法宅基地的補(bǔ)償

15、青苗附屬物的補(bǔ)償

16,、征收企業(yè)的補(bǔ)償

17,、沿街住兼營(yíng)的補(bǔ)償

18、租賃房屋的拆遷

19,、人口界定堅(jiān)持四原則：

賴以生存,、社會(huì)公平、

行政管理,、村民自治

遺留戶處理職責(zé)分工及強(qiáng)拆方案

一,、職責(zé)分工：執(zhí)法局、房地產(chǎn)管理局,、自然資源與規(guī)劃局,、公證處、公安局,、衛(wèi)計(jì)委,、消防局、監(jiān)察委

二,、強(qiáng)拆方案規(guī)劃行政執(zhí)法促進(jìn)和收尾:所涉法律法規(guī)

(一)1,、《城市規(guī)劃條例》1984年1月5日實(shí)施

2,、《城市規(guī)劃法》1990年4月1日實(shí)施

3,、《村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》

1993年11月1日實(shí)施

4、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年1月1日實(shí)施：

（二）行政強(qiáng)制措施

1,、停止施工通知書（規(guī)劃執(zhí)法部門蓋章）

2,、查封施工現(xiàn)場(chǎng)和施工設(shè)施，最好政府蓋章《查封決定書》）

3,、可以直接拆除,，也可以移送公安根據(jù)《治安管理處罰法》治安處罰

（三）執(zhí)法的具體行政行為

1、行政處罰（執(zhí)法局）

（1）適用于對(duì)存量違法建設(shè)

（2）不受2年處罰的時(shí)效的限制（持續(xù)違法行為）

（3）需要催告

2,、行政強(qiáng)制措施

（1）住建部規(guī)定零容忍

（2）對(duì)于新增的快速拆除

（3）查封,、拆除通知無(wú)需催告

（四）執(zhí)法程序

1、執(zhí)法部門向規(guī)劃許可部門發(fā)出詢問(wèn)函詢問(wèn),，規(guī)劃局回復(fù)

（1）是否存在規(guī)劃審批

（2）是否可以補(bǔ)辦手續(xù)

2,、與違法行為人的談話筆錄

3、向鄰居、社區(qū),、居委會(huì),、村小組調(diào)查筆錄

4、勘察筆錄

5,、航拍圖

6,、拍照、錄像

7,、法律文書送達(dá)的五種方式

8,、與土地執(zhí)法的關(guān)系

9、對(duì)征收拆遷工作的促進(jìn)作用（核武器）

（五）行政強(qiáng)制執(zhí)行

1,、司法解釋明確法院不受理

2,、期限的法律沖突與法律適用

3、程序：責(zé)令限期拆除決定——催告——報(bào)請(qǐng)政府強(qiáng)制執(zhí)行——政府責(zé)成有關(guān)單位強(qiáng)制拆除

征地工作關(guān)系到我國(guó)城市化建設(shè),、社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。正因?yàn)檎鞯毓ぷ髋c人們的關(guān)系緊密，問(wèn)題矛盾突出,，所以相關(guān)部門的工作人員更應(yīng)該做好征地工作各個(gè)環(huán)節(jié)的具體安排,，保證征地工作順利開展。同時(shí),，國(guó)家需要進(jìn)一步明確征地措施,、相關(guān)補(bǔ)償及被征地者后續(xù)生活問(wèn)題，只有這樣才能真正解決征地過(guò)程中存在的問(wèn)題,，才能保障社會(huì)和諧穩(wěn)定,。

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