國有土地上房屋征收與補償條例實務(wù)系列（二十三）

實踐中常常出現(xiàn)由于征收范圍過大,，一家評估機構(gòu)很難在短時間內(nèi)完成的情況,，《國有土地上征收評估辦法》第5條為解決這個問題作了規(guī)定，該條第1款規(guī)定：同一征收項目的房屋征收評估工作,，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān),。房屋征收范圍較大的,，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān),。另外，該條第2款還規(guī)定：兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的,，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估估機構(gòu)為牽頭單位,；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點,、價值內(nèi)涵,、評估依據(jù)、評估假設(shè),、評估原則,、評估技術(shù)路線、評估方法,、重要參數(shù)選取,、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),。

一,、評估對象

按照政府征收的范圍，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書,、建設(shè)規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)的建筑面積,，以及政府有關(guān)部門調(diào)查、認(rèn)定,、確認(rèn)的房屋和地上附著物為主,，各自獨立據(jù)實描述。

二,、評估時點

評估時點必須一致,，統(tǒng)一為“房屋征收決定公告之日”。如政府有關(guān)法律法規(guī),、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布,、變更、實施日期有可能影響估價對象的價格,。就應(yīng)該根據(jù)時點確定,。

三、價值內(nèi)涵

表述要相同,，是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。所謂“貨幣補償”是指在房屋征收補償中,，以市場評估價格為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償,。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進行調(diào)換,，計算價格后，結(jié)清差價,。

四,、評估依據(jù)

全國范圍內(nèi)的評估依據(jù)即“兩法、一條例,、一辦法,、一規(guī)范”。具體指《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國土地管理法》,、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》,、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》,。兩個評估機構(gòu)必須選擇相同的評估依據(jù)，只有這樣才能夠保證公平,。

五,、評估假設(shè)

兩個或兩個以上評估機構(gòu)之間要對評估的假設(shè)條件表述一致。因為假設(shè)條件是對評估業(yè)務(wù)的一項具體說明,，也是規(guī)避和保護機構(gòu)的一些必要條件和措施,；但是假設(shè)條件也不能隨意設(shè)置，而必須是在法律,、法規(guī),、政策允許前提下有理、有據(jù)地進行,；一般要在評估報告中說明未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù),，估價中未考慮可能發(fā)生的問題等。

六,、評估原則

說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則,，按照國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求有四項原則：一是合法原則，二是最佳使用原則,，三是替代原則,，四是估價時點原則。

七,、評估技術(shù)路線

說明本次估計的思路,，從而產(chǎn)生其技術(shù)路線。應(yīng)該是與估價對象出在同一個供求圈內(nèi)的房屋征收評估價格，其技術(shù)路線應(yīng)該是一致的,。

八,、評估方法

評估方法應(yīng)該相同，對住宅都應(yīng)該使用市場法,，且必須是類似房地產(chǎn)市場價格,。非住宅用市場法或收益法，也應(yīng)該是類似房地產(chǎn)市場價格,。

九,、重要參數(shù)的選取

這是一個非常嚴(yán)格的問題，對參數(shù)的選取絕對不能隨意,，要符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H市場行情,。收益法中調(diào)查的出租房屋價格要真實、合法,、有效，計算稅費要適用國家,、省,、市、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定,；成本法中的建筑造價一定要使用省,、市、建設(shè)部門,、物價部門公布的標(biāo)準(zhǔn),，在土地評估中，應(yīng)按國土資源部門的規(guī)定,。

十,、評估結(jié)果確定方式

對于被征收房地產(chǎn)價格應(yīng)該認(rèn)真研究，充分論證,，合情,、合理、合法地確定,。對于用兩種估價方法得出價格,，進行核對和比較分析，應(yīng)該用加權(quán)平均法算還是算數(shù)平均法,，要科學(xué),、合理、有據(jù),、統(tǒng)一運算,，既要與周邊類似房地產(chǎn)價格對比，又要與近期已實施的房屋征收價格相比較，不能隨意取值,，必要時可建立數(shù)學(xué)模型求證,。

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