是否補(bǔ)繳土地出讓金不影響抵押合同效力

劃撥用地是我國(guó)特有的項(xiàng)目建設(shè)用地取得方式之一，是有審批權(quán)限的各級(jí)政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定向符合條件的項(xiàng)目使用單位無(wú)償供應(yīng)的土地,。當(dāng)事人以劃撥用地上的房產(chǎn)簽訂抵押合同并辦理抵押登記,，但沒(méi)有補(bǔ)繳土地出讓金的情形大量存在，關(guān)于該抵押合同是否有效的問(wèn)題,，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議,。就劃撥用地抵押合同效力以及土地出讓金的受償順序進(jìn)行探討。

一,、是否補(bǔ)繳土地出讓金不影響抵押合同效力

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）第四十四條規(guī)定,，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外,，不得轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押,。第四十五條規(guī)定,，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn),，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押?！秳潛芡恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）第五條規(guī)定,，未經(jīng)市,、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者,，不得轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押土地使用權(quán),。但根據(jù)擔(dān)保法第四十一條規(guī)定,，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的,，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,，抵押合同自登記之日起生效。故當(dāng)事人簽訂了抵押合同,，并辦理了抵押登記,，抵押合同當(dāng)然有效，是否補(bǔ)繳土地出讓金不影響抵押的設(shè)立以及抵押合同的效力,。誠(chéng)然,，《暫行條例》和《暫行辦法》明確規(guī)定了劃撥用地土地使用權(quán)未經(jīng)審批手續(xù)不得抵押，但是,，《暫行條例》系國(guó)務(wù)院于1990年5月發(fā)布實(shí)施的行政法規(guī),，《暫行辦法》系當(dāng)時(shí)的國(guó)家土地管理局于1992年3月發(fā)布實(shí)施的部門(mén)規(guī)章，故根據(jù)上位法優(yōu)于下位法和新法優(yōu)于舊法的原則,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先使用擔(dān)保法第四十一條的規(guī)定,，認(rèn)定抵押合同有效。

二,、辦理抵押登記應(yīng)視為土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)

以劃撥用地上的房屋抵押并辦理登記的效力問(wèn)題,，其焦點(diǎn)之一在于是否履行審批手續(xù)。根據(jù)《暫行條例》第四十五條規(guī)定,，必須經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn),、辦理相關(guān)手續(xù)且交付土地使用權(quán)出讓金后才能進(jìn)行抵押。實(shí)踐中,，存在只需履行一般抵押登記的“一元論”和既需要履行抵押登記手續(xù)又需要進(jìn)行特定審批手續(xù)的“二元論”,。根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押,，土地行政管理部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù),，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù),。由此可見(jiàn),，國(guó)土資源部采納了“一元論”的觀(guān)點(diǎn)，鼓勵(lì)合法交易,、維護(hù)市場(chǎng)安全,，避免了該類(lèi)型抵押合同被大面積認(rèn)定無(wú)效,。若當(dāng)事人劃撥土地上的房屋已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，以該房屋和土地使用權(quán)作抵押擔(dān)保,，并在國(guó)土資源和房屋管理局辦理了抵押登記,，應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)獲得土地行政管理部門(mén)的批準(zhǔn)，故抵押合同成立并生效,。

三,、關(guān)于未補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

就《暫行條例》第四十四條和第四十五條的規(guī)定來(lái)看，劃撥用地的土地出讓金是在劃撥土地轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押之前設(shè)定的特殊債權(quán)，它優(yōu)先于先于其他債權(quán)的法定債權(quán),。對(duì)此,，通過(guò)擔(dān)保法亦可驗(yàn)證。根據(jù)擔(dān)保法第五十六條規(guī)定,，拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款,，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán),。據(jù)此,，劃撥土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，其土地出讓金首先是法定的,，不需要再經(jīng)任何審批,、協(xié)商，即已是存在的債權(quán),，其次該土地出讓金債權(quán)是優(yōu)先于任何其他債權(quán)的,，無(wú)論是通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租還是抵押獲得的債權(quán),。政府的土地出讓金債權(quán)在轉(zhuǎn)讓,、出租、抵押所得的收益中當(dāng)然優(yōu)先于其他任何債權(quán)而受償,。

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