城市房屋拆遷

是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出,，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為,。

農(nóng)村房屋拆遷：

是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下予以遷出,，對(duì)房屋及附屬物進(jìn)行拆除的法律行為,。

拆遷人：是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

拆遷單位：是指依法取得拆遷資質(zhì)的房屋拆遷企業(yè),。

被拆遷人：是指被拆除房屋的所有人和使用人,。

拆遷補(bǔ)償流程

1、拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證,。

2,、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會(huì)發(fā)布公告。

3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人,、房屋承租人做好宣傳,、解釋工作。

4,、確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案,。

一般而言，對(duì)違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償,。

拆遷補(bǔ)償方式分為一般情形的補(bǔ)償和特殊情形的補(bǔ)償兩類,。

一般情形的補(bǔ)償分貨幣補(bǔ)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價(jià)差,，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式,。特殊情形的補(bǔ)償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補(bǔ),，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,、結(jié)算價(jià)差。

5,、拆遷人與被拆遷人,、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議(協(xié)議拆遷)。

6,、裁決拆遷,。

7、強(qiáng)制拆遷,。強(qiáng)制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證處申請(qǐng)辦理證據(jù)保全的義務(wù),。

拆遷補(bǔ)償方式

拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,。

貨幣補(bǔ)償作為主要方式。其原因：

1,、貨幣補(bǔ)償操作簡(jiǎn)單,，且一次性了斷，不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過渡期限,、被拆遷人或使用人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題,；

2、貨幣補(bǔ)償更方便被拆遷人選擇住房,，不受地點(diǎn)等方面的限制,；

3、避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾,；

4,、更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想,，即有條件實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模M可能實(shí)行貨幣補(bǔ)償,。

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金,，一般有：

1、房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))

用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n,，按平方米單價(jià)計(jì)算。

2,、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)

用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n,，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼,。

3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)

用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定,。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià),。

房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

1,、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn),、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi),。

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的,，以及建制雖然不撤銷,，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償,，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換,。具體計(jì)算公式為：

(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；

2,、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房,，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償,，計(jì)算公式為：

(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用,。

如何進(jìn)行維權(quán)

1,、申請(qǐng)政府信息公開程序是維權(quán)的第一步

目前信息公開的主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)信息公開條例》，對(duì)信息公開的主體,、范圍,、時(shí)間等都作了明確的規(guī)定,。

按《土地管理法》的規(guī)定，征地一般應(yīng)由省級(jí)政府批準(zhǔn),，想知道征地是否合法,，應(yīng)首先向國(guó)土資源部門申請(qǐng)征地批文的信息公開，如果沒有批文,，那征收肯定違法,。

通過信息公開程序，往往可以找到征地拆遷過程中的違法點(diǎn),，通過此程序所獲取的證據(jù)材料,，可以有針對(duì)性的提起復(fù)議或者訴訟程序，依法維權(quán),。

對(duì)國(guó)有土地上房屋拆遷而言,，根據(jù)《條例》規(guī)定，首先應(yīng)由區(qū)縣人民政府作出“征收決定”,，對(duì)于是否存在“征收決定”,，是否依法公告，是否符合公共利益,，是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,，這些都可以通過申請(qǐng)信息公開來了解,。

如果有關(guān)部門不依法進(jìn)行信息公開，可以根據(jù)《行政訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于受理信息公開行政案件的規(guī)定》,，對(duì)其不履行信息公開法定職責(zé)的行為,，提起行政訴訟。

2,、對(duì)房屋拆遷評(píng)估結(jié)果不服,，可要求重評(píng)

在評(píng)估公司人員上門時(shí)，被拆遷人也要讓他們出示相應(yīng)評(píng)估公司的資質(zhì)及上崗證件,，在評(píng)估報(bào)告中“與房屋實(shí)際面積,，裝修情況，層高不符的地方,，要提出質(zhì)疑,，要讓評(píng)估人員詳細(xì)記載，必要時(shí)要他重新評(píng)估”,。

對(duì)于已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷戶,，一定要注意向拆遷公司索要協(xié)議原件?！坝行毫拥牟疬w人先讓你簽字,，所有補(bǔ)償金額,、面積、樓號(hào)都是空白,，與口頭不一致”,。

3、提請(qǐng)房屋拆遷裁決申請(qǐng)

被拆遷人對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~,、安置用房的面積和安置地點(diǎn),、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為不服的可以向拆遷主管行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)裁決。

4,、拆遷行政復(fù)議

被拆遷人認(rèn)為房屋評(píng)估不合法,、補(bǔ)償安置方案不合法（包括補(bǔ)償對(duì)象、利益相關(guān)人,、補(bǔ)償范圍,、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方法以及安置房源等內(nèi)容）,；

被拆人認(rèn)為行政裁決或具體行政行為的不合法（包括具體行政機(jī)關(guān)對(duì)被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理,、婚姻狀況證明,、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明,、傷殘證明,、住改非以及經(jīng)營(yíng)許可等內(nèi)容）

認(rèn)為行政強(qiáng)制拆遷不合法等，可以向管轄部門申請(qǐng)行政復(fù)議,。

5,、拆遷訴訟

行政訴訟

房屋拆遷行政訴訟案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律,、法規(guī),、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜,，是社會(huì)的熱點(diǎn),，容易引發(fā)群體矛盾。

被拆遷人可以在行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟,，也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟,。

民事訴訟

拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題達(dá)成協(xié)議后,，一方或者雙方當(dāng)事人反悔,，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理,。

對(duì)拆遷人與被拆遷人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，未經(jīng)行政裁決,，而強(qiáng)行將被拆遷人房屋拆除的，被拆遷人可以侵權(quán)為由向法院起訴,。

6,、拆遷戶維權(quán)需要收集的證據(jù)

“打官司打的是證據(jù)”，所以證據(jù)在依法維權(quán)中至關(guān)重要,。

掌握充分,、可靠的證據(jù)是勝訴的保證，也會(huì)使自己在談判中處于有利的位置,，是增加補(bǔ)償砝碼的不二法門,。

“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”是司法活動(dòng)的基本原則,，但在現(xiàn)實(shí)生活中,，往往由于舉不出證據(jù)，導(dǎo)致不利后果,。

所以,，要有“證據(jù)意識(shí)”，注意搜集和保存有力證據(jù),。

收集準(zhǔn)備如下證據(jù)：

證明訴訟主體資格的證據(jù)即：當(dāng)事人為自然人的,，應(yīng)提交身份證或戶口本；為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的,，應(yīng)提交工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本,、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等。法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭(zhēng)法律事實(shí)發(fā)生后有變更的,，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料,。能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)（如房屋的所有權(quán)證）；能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu),、房屋的性質(zhì)（住宅,、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時(shí),，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù),，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明,、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等,；能證明房屋何時(shí)被拆除的證據(jù)；已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,，要提交該協(xié)議,；經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書,。在拆遷之初,，被拆遷人盡可能搜集拆遷人和政府部門頒發(fā)的文件,，（如拆遷公告，拆遷地塊的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,，建設(shè)用地規(guī)劃許可證,，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，誰(shuí)是拆遷單位,，城市房屋拆遷資格證書,，拆遷許可證、安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則或辦法）,。補(bǔ)償談判,，必要時(shí)需錄音留作證據(jù)在拆遷公告發(fā)布后，如果有拆遷公司找到被拆遷人洽談,，被拆遷人要索要他們的授權(quán)委托書,，讓他們出示工作證和拆遷人員的資格上崗證。在行政裁決接近尾聲時(shí),，要對(duì)自己的房屋狀況,，物品進(jìn)行拍照錄像，以保存有效的證據(jù),。

當(dāng)釘子戶,、上訪是被拆遷人慣用的維權(quán)手段。

然而,，關(guān)于拆遷，政府早就將之交給了法院處理,，不會(huì)因?yàn)槊癖娚显L就改變辦事流程,。

如果盲目上訪，或采取非正常上訪方式還會(huì)有可能被依法追究刑事責(zé)任,。

在拆遷過程中認(rèn)為自己的合法權(quán)益遭到侵害,，一定要在合法的前提下進(jìn)行，以免勞而無功,，得不償失,。

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