究竟什么樣的補(bǔ)償才能叫做“合法補(bǔ)償”呢？

拆遷領(lǐng)域維權(quán)逾10年,，要想徹底控制住征收拆遷矛盾糾紛的蔓延,、擴(kuò)散，最重要的究竟是什么,。鑒于政府是征收行為的主導(dǎo)者,、發(fā)動(dòng)者和執(zhí)行者，顯然在征收拆遷項(xiàng)目中居于核心,、領(lǐng)導(dǎo)和主動(dòng)地位,，我們認(rèn)為還是首先要由征收方做好表率。而在這其中,，合法的征收補(bǔ)償,，應(yīng)該是化解矛盾糾紛的真正靈丹妙藥。那么,，究竟什么樣的補(bǔ)償才能叫做“合法補(bǔ)償”呢,？

拆遷補(bǔ)償

毫無(wú)疑問(wèn)的是,，一旦征收拆遷項(xiàng)目合法啟動(dòng)，就是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭的事情,。房子是一定要被拆的,，真要是征收方“心疼資金”半道兒上不拆了，老百姓比誰(shuí)都著急,。故此,，老百姓所能關(guān)心的，也就是那隨著征收拆遷而依法必然到來(lái)的公平,、合理的補(bǔ)償了,。在明律師將“公平、合理”這兩個(gè)形容詞濃縮為一個(gè)更關(guān)鍵的詞,，那自然是“合法”,。

可以說(shuō)，合法是公平,、合理的基礎(chǔ)和下限,，不合法的補(bǔ)償注定是不公平、不合理的,，合法的是否公平,、合理，受很多客觀因素的影響,，不可一概而論,。而眼下的矛盾癥結(jié)在于不合法的現(xiàn)象比比皆是，而這也是行政法治所要管起來(lái)的部分,。

那么究竟何為合法的補(bǔ)償呢,？老百姓該如何對(duì)自己所面臨項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案、標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)定進(jìn)行一個(gè)初步的判斷呢？告訴大家最重要也最簡(jiǎn)單的2個(gè)點(diǎn)：

對(duì)房屋,、土地價(jià)值的補(bǔ)償要合法,，夠得上“征一還一”的基礎(chǔ)底線

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條之規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,。結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，通過(guò)科學(xué)地運(yùn)用“市場(chǎng)比較法”等評(píng)估方法,，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償最終要夠得上“征一還一”的基礎(chǔ)底線,，即老百姓通俗理解中的“征你一頭牛，補(bǔ)你一頭?！?。在此基礎(chǔ)上再能多得一些補(bǔ)助,、獎(jiǎng)勵(lì)或者增加的安置面積、補(bǔ)償款,，那也是改善居住條件的應(yīng)有之義,，無(wú)疑更符合征收改造類項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)。而一旦出現(xiàn)“征你一頭牛,，補(bǔ)你一只雞”的入不敷出狀況,，老百姓就要警惕了，一般而言這很可能是項(xiàng)目的補(bǔ)償安置方案本身存在不合法之處,。

相較于城市國(guó)有土地上房屋的征收,，農(nóng)村集體土地的征收略復(fù)雜，但也能簡(jiǎn)單地說(shuō)個(gè)大概齊,。地這部分,，合法與否主要看區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（決定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)）、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)和對(duì)建設(shè)用地上房屋的補(bǔ)償費(fèi),。

地上附著物和宅基地上房屋不應(yīng)混同補(bǔ)償,，而應(yīng)該分開(kāi)算。根據(jù)《土地管理法》修正案征求意見(jiàn)稿的精神,，這二者不是一個(gè)東西,，補(bǔ)償?shù)挠?jì)算原則也不一樣。各地方都有自己的征地補(bǔ)償規(guī)定,，通常已經(jīng)將這二者區(qū)分對(duì)待了,。

在這三者之中，區(qū)片綜合地價(jià)是由省級(jí)政府規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn),，再由市,、縣人民政府具體制定并通過(guò)政府門戶網(wǎng)站向社會(huì)公布的。它所取代的是過(guò)去的耕地年產(chǎn)值倍數(shù),，相比之下會(huì)有一定的先進(jìn)性,，算出來(lái)的錢理論上應(yīng)該比過(guò)去要高。簡(jiǎn)言之,，土地這塊兒的補(bǔ)償不是重頭,。

地上附著物和青苗的補(bǔ)償就是一個(gè)實(shí)際價(jià)值補(bǔ)償，后者能移植的可以給移植費(fèi),，這點(diǎn)比較好理解,。

宅基地上房屋無(wú)疑是農(nóng)村征收拆遷補(bǔ)償?shù)恼嬲匕酢Ｕ魇照厣婕稗r(nóng)民房屋的,，應(yīng)當(dāng)保障被征地農(nóng)民的居住條件,。不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得條件的，主要采取貨幣或者實(shí)物方式給予補(bǔ)償,。征收建設(shè)用地涉及依法建設(shè)的建筑物,、構(gòu)筑物的,，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。不能重新安排其他建設(shè)用地的,，對(duì)其建筑物,、構(gòu)筑物按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。

故此,，對(duì)于集體建設(shè)用地上的建筑而言,，僅給一個(gè)重置成新價(jià)是不合法的。北京市的規(guī)定中強(qiáng)調(diào)要計(jì)算“區(qū)位補(bǔ)償價(jià)”,，其中就涵蓋了“類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”的權(quán)重,。而前述福建省的規(guī)定中則直接指明了要按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償，一般認(rèn)為對(duì)農(nóng)村房屋的補(bǔ)償也要參照590號(hào)令的規(guī)定由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告,，進(jìn)而給予補(bǔ)償,。而相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，依照中紀(jì)委的文件精神是要參照590號(hào)令的精神執(zhí)行的,。

總之,，農(nóng)村房屋的補(bǔ)償是有依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)可循的，絕不是地方政府甚至村集體說(shuō)多少就是多少,。實(shí)踐中一些地方的補(bǔ)償責(zé)任主體今兒一個(gè)價(jià)明兒一個(gè)價(jià)擠牙膏一樣地一點(diǎn)兒一點(diǎn)兒漲,，這是極其不正常的現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)這種情況,，被征地農(nóng)民二話不說(shuō)就要及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師,，做好依法維權(quán)的準(zhǔn)備。

補(bǔ)償項(xiàng)目要齊全,，不能丟項(xiàng),、落項(xiàng)或以各種借口不給

補(bǔ)償項(xiàng)目的問(wèn)題農(nóng)村集體土地上的我們已經(jīng)基本上說(shuō)明白了，大頭是4部分：土地補(bǔ)償費(fèi)（70%以上歸農(nóng)民,，村集體能夠使用的要經(jīng)過(guò)村民會(huì)議討論并表決）,、安置補(bǔ)助費(fèi)（原則上應(yīng)支付給被征地農(nóng)民）、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)（支付給包括改革后土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人在內(nèi)的所有權(quán)人）以及宅基地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)（支付給房屋的所有權(quán)人,，以確權(quán)后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證件為準(zhǔn)）,。如果缺一塊兒，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),、評(píng)估方法再合理最終數(shù)額也合理不了。而如果是集體建設(shè)用地上的廠房,、企業(yè),，則還涉及停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備的搬遷重裝費(fèi)用等,，有時(shí)這部分補(bǔ)償數(shù)額會(huì)比房屋本身的價(jià)值高得多,，也往往成為矛盾糾紛的焦點(diǎn),。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定了城市房屋拆遷時(shí)的補(bǔ)償范圍，同樣包括4大方面：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,；搬遷,、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,；依政策應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì),。其中最容易被找借口“不給”的，仍然是經(jīng)營(yíng)性用房的停產(chǎn)停業(yè)損失,，廣大被征收人對(duì)此要特別加以注意,。

補(bǔ)償究竟何為“合法”，就能說(shuō)明白的問(wèn)題,，尤其是需要具體案情具體分析,，結(jié)合各地方各自的規(guī)定、政策和客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,。但總體而言,，以上所述內(nèi)容是全國(guó)范圍內(nèi)普遍適用的“底線和原則”，被征收人群體需要熟知,，征收方更不能揣個(gè)明白裝糊涂,，特別是不能隨意以政策、方案取代法律規(guī)定,，將法治架空,。事實(shí)上，只要補(bǔ)償真正合法了,，沒(méi)有多少老百姓是非要當(dāng)“釘子戶”,，非要和政府利國(guó)利民的工程建設(shè)項(xiàng)目對(duì)著干的。真有那個(gè)別人,，也還有法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定和司法強(qiáng)拆強(qiáng)征等著它,。

無(wú)疑，一切矛盾糾紛得以控制,、化解的關(guān)鍵,，還在于征收方。征收千萬(wàn)間,，合法占中間,；補(bǔ)償不到位，百姓兩行淚,！

與法治相向而行,，與被征收人真誠(chéng)溝通，和諧征收拆遷的路上,，我們都是追夢(mèng)人,。

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