房屋質(zhì)量不合格買受人可以解除房屋買賣合同嗎？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持,。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條:因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持,。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi),，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù),。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人

案情簡(jiǎn)介：

2007年8月24日,，張曉欣與秦皇島煜明房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂商品房買賣合同一份,，購(gòu)買煜明公司開(kāi)發(fā)的一套三層別墅。2008年6月張曉欣在裝修過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋墻體開(kāi)裂,、通縫,，外承重墻漏水等現(xiàn)象。后張曉欣與煜明公司就房屋質(zhì)量問(wèn)題交涉未果后訴至法院,，要求解除商品房買賣合同并賠償損失,。張曉欣向法院申請(qǐng)對(duì)涉案房屋是否存在主體質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定。秦皇島市中級(jí)人民法院委托同濟(jì)大學(xué)房屋質(zhì)量檢測(cè)站進(jìn)行鑒定,，鑒定報(bào)告的檢測(cè)結(jié)論為：“......綜上所述,，該房屋缺少構(gòu)造柱，不能達(dá)到根據(jù)規(guī)范規(guī)定的抗震設(shè)防烈度為7度地區(qū)的抗震設(shè)防安全標(biāo)準(zhǔn),，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,，會(huì)影響房屋安全使用?！?br>
裁判意見(jiàn)節(jié)選：經(jīng)上海同濟(jì)大學(xué)質(zhì)量檢測(cè)站出具的檢測(cè)結(jié)論及補(bǔ)充鑒定結(jié)論,，被告秦皇島煜明房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出售給原告張曉欣的房屋樓梯間2／－11軸位置缺構(gòu)造柱，違反了《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制性規(guī)定,，不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),。因構(gòu)造柱的設(shè)置是房屋主體結(jié)構(gòu)的組成部分，在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)設(shè)置構(gòu)造柱的位置沒(méi)有設(shè)置構(gòu)造柱,，應(yīng)認(rèn)定該房屋主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問(wèn)題,，上述情形屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定的關(guān)于因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的情形。在此情況下,，原告張曉欣有權(quán)要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同并賠償其因此受到的損失,，故原告張曉欣要求解除合同并賠償損失的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

案情簡(jiǎn)介：

2013年12月30日,，繆偉,、王玉鳳與泰禾公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買泰禾公司房屋一套,。合同簽訂當(dāng)天,，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》1份，約定：“繆偉,、王玉鳳接收房屋時(shí),，除房屋存在主體結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題或其他嚴(yán)重影響正常居住使用功能的房屋質(zhì)量問(wèn)題外，不得拒絕接收房屋,，否則,，視為泰禾公司已經(jīng)完成交付義務(wù)，但泰禾公司應(yīng)對(duì)房屋存在的非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修繕,，泰禾公司怠于修繕致使繆偉,、王玉鳳遭受實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失的,，泰禾公司據(jù)實(shí)賠償?！焙贤炗喓螅妭?、王玉鳳支付了首付款并辦理按揭貸款付清了房款,。但在房屋交付前，繆偉,、王玉鳳稱發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋樓頂不平整,、水泥松動(dòng)、鋼筋外露等問(wèn)題,，混凝土結(jié)構(gòu)件達(dá)不到國(guó)家的法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，存在安全隱患，影響房屋的正常居住使用,，致使訂立合同目的不能實(shí)現(xiàn),，訴至法院請(qǐng)求解除與泰禾公司之間的商品房買賣合同。

裁判意見(jiàn)節(jié)選：本院經(jīng)審查認(rèn)為,，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定,，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持,。第十三條規(guī)定,，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持,。……根據(jù)本案查明的事實(shí),，泰禾公司開(kāi)發(fā)的包括涉案房屋在內(nèi)的整幢商品樓盤于2015年12月14日組織竣工驗(yàn)收,，于同月16日在江陰市建設(shè)局通過(guò)竣工驗(yàn)收備案，江陰市建設(shè)局的備案處理意見(jiàn)中明確：工程實(shí)體質(zhì)量監(jiān)督中未發(fā)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)安全和使用功能的質(zhì)量問(wèn)題,?？妭ァ⑼跤聒P在本案中未提供證明其所提出的上述房屋質(zhì)量問(wèn)題,，屬于主體結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題或其他嚴(yán)重影響正常居住使用功能的質(zhì)量問(wèn)題,，且其提出的上述質(zhì)量問(wèn)題可通過(guò)修繕予以解決，泰禾公司亦表示予以修繕,，故繆偉,、王玉鳳關(guān)于解除合同并賠償損失的訴訟請(qǐng)求,，沒(méi)有法律依據(jù)和合同依據(jù)，一,、二審判決駁回其訴訟請(qǐng)求,，并無(wú)不當(dāng)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第十二條和第十三條的規(guī)定,，并通過(guò)以上案例可以看出,，買受人以房屋質(zhì)量為由請(qǐng)求解除房屋買賣合同，并不是任何的房屋質(zhì)量問(wèn)題都能得到法院支持,，通常只有兩種情形買受人才能解除合同：1,、當(dāng)房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，若主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題不合格,，則買受人可以解除合同,；2、當(dāng)房屋存在其他房屋質(zhì)量問(wèn)題（非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題）時(shí),，但該質(zhì)量問(wèn)題會(huì)嚴(yán)重影響正常居住使用,，買受人亦可以解除合同。

房屋的主體結(jié)構(gòu)是指在房屋建筑中,，由若干構(gòu)件連接而成的能承受作用的平面或空間體系,。它既包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也包括房屋地上工程所涉及的部分,。主體結(jié)構(gòu)只有達(dá)到技術(shù)要求的強(qiáng)度,、韌性和穩(wěn)定性等條件時(shí)，才能確保承受房屋本身的各種載荷,。房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量直接關(guān)系到房屋的安全問(wèn)題,，結(jié)合《解釋》的第十二條和第十三條第一款的規(guī)定看，房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格時(shí),，“嚴(yán)重影響正常居住使用”甚至威脅生命安全的后果是可以預(yù)見(jiàn)的,。如案例1的涉案房屋，房屋缺少構(gòu)造柱,，主體結(jié)構(gòu)在正常使用下安全不會(huì)受到影響,，但該房屋位于抗震設(shè)防烈度為7度的設(shè)防區(qū)，在地震作用下其安全會(huì)受到影響,。而對(duì)于其他的非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的問(wèn)題,，同樣只有出現(xiàn)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況下，買受人才可以解除合同,。

實(shí)踐中,，根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的基本原則，買受人請(qǐng)求解除合同,，需舉證證明房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用（如主張賠償損失還需舉證證明實(shí)際發(fā)生的損失）,。房屋的主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問(wèn)題往往無(wú)法通過(guò)肉眼進(jìn)行判斷，買受人通常也是從房屋表面產(chǎn)生的一些問(wèn)題,，如墻壁開(kāi)裂,、滲水等，對(duì)房屋的質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,，但房屋到底是存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題還是一般的質(zhì)量瑕疵,，還需通過(guò)專業(yè)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定。案例2中,，由于買受人未能對(duì)其房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的主張舉證，因而訴求未得到法院支持,。至此,，筆者認(rèn)為，“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”通過(guò)專業(yè)合法的鑒定較好得出結(jié)論,，但“嚴(yán)重影響正常居住使用”卻較難判定,，需要法官根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)法則，結(jié)合質(zhì)量問(wèn)題的具體情況,，即質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生部位,、影響范圍、造成的后果,、可修復(fù)程度等因素綜合作出判斷,。舉一個(gè)例子，同樣是房屋滲水問(wèn)題,，若房屋只是某一處滲水或許問(wèn)題不大,，但如果房屋的主臥、次臥,、衛(wèi)生間,、客廳、廚房,、餐廳等多處均出現(xiàn)滲水,，則可能會(huì)被判定為“嚴(yán)重影響正常居住使用”【詳細(xì)可參見(jiàn)（2016）陜01民終2274號(hào)案】。在現(xiàn)實(shí)生活中,，買受人購(gòu)買房屋后發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏水,、裂縫等質(zhì)量瑕疵的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，尤其是二手房買賣,。對(duì)于一般的房屋質(zhì)量問(wèn)題,，如裝修、裝飾和配套設(shè)施部分的質(zhì)量瑕疵，或質(zhì)量瑕疵較小,，如廚房,、洗手間水龍頭漏水等問(wèn)題，雖不構(gòu)成法定解除合同事由,，但買受人可以依據(jù)《解釋》第十三條第二款的規(guī)定,，要求出賣方承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問(wèn)題,，如天花板存在漏水現(xiàn)象,、地板存在較大裂縫，構(gòu)成安全隱患,，對(duì)正常生活造成顯著不利影響的,，買受人則可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

《解釋》第十二條和第十三條規(guī)定了買受人解除合同的條件,，是出于對(duì)商品房買賣市場(chǎng)的規(guī)范和對(duì)房屋買受人權(quán)益的保護(hù),。但也正如最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人《關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》（2018年12月24日）第1條中所提：要注意區(qū)分房屋質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量一般性瑕疵，準(zhǔn)確判斷當(dāng)事人是否享有合同解除權(quán),，引導(dǎo)樹(shù)立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下契約意識(shí)和契約精神,，防止通過(guò)法院判決的形式，助長(zhǎng)有違誠(chéng)信原則的惡意毀約行為,。

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