不動產(chǎn)的價值中，土地使用權(quán)價值是其重要組成部分

甚至是不動產(chǎn)最主要的價值之所在,。地方行政機(jī)關(guān)實(shí)施的不動產(chǎn)征收,，其本質(zhì)就是土地使用權(quán)的收回，地方行政機(jī)關(guān)最終獲取的是區(qū)位及土地使用權(quán)的價值,。

在對不動產(chǎn)價值所進(jìn)行評估,，房屋和土地往往一體進(jìn)行評估。如果評估機(jī)構(gòu)采用成本法進(jìn)行評估時,，對地上建筑物評估其重置價格,。而對于所占用的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)評估其市場價格,。而在實(shí)踐中,，對于被征收人土地使用權(quán)的評估，評估機(jī)構(gòu)往往會依據(jù)地方行政機(jī)關(guān)國土部門制定的土地基準(zhǔn)價格,。我們認(rèn)為,，地方行政機(jī)關(guān)制定土地基準(zhǔn)價格時，應(yīng)當(dāng)采取聽證會等方式,，履行聽取公眾意見的正當(dāng)程序,。特別是具體價格的制定，還應(yīng)當(dāng)要有事實(shí)依據(jù),。

對不動產(chǎn)價值實(shí)施的評估,，應(yīng)當(dāng)要考慮到容積率因素，來確定不動產(chǎn)的市場價值,。如果院落或場地面積較大時,，可以對院落或場地的土地使用權(quán)價值，單獨(dú)進(jìn)行評估,。

對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的被征收人,，根據(jù)《征收條例》之規(guī)定，地方行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予市場價格的補(bǔ)償,。我們認(rèn)為土地市場價格,，即地方行政機(jī)關(guān)對該土地使用權(quán)進(jìn)行招、拍,、掛的價格,，并按被征收人的剩余土地使用年限相對應(yīng)的價值。

根據(jù)《土地管理法》之規(guī)定,，劃撥土地用于公益事業(yè)及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,。但由于歷史的原因，現(xiàn)存很多劃撥土地用于住宅或經(jīng)營企業(yè)，特別是在土地使用權(quán)有償出讓制度實(shí)行前,。劃撥方式與出讓方式相比,，就在于沒有向行政機(jī)關(guān)交納土地出讓金，但劃撥用地需要通過征地取得,因而有一定的土地取得成本,，同時為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能,，應(yīng)有一定的開發(fā)建設(shè)成本，正是由于這些成本,，構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ),。出讓方式還是劃撥方式取得土地，那只是一種取得土地的審批方式而已,，且有一定的歷史因素,。對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，在征收時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場價格評估,，在扣除地方行政機(jī)關(guān)基準(zhǔn)價格后,，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給被征收人。

在當(dāng)前《土地管理法》的法律框架下,，對于集體土地上的建設(shè)用地土地使用權(quán)價值,，應(yīng)以土地使用權(quán)市場價格給予補(bǔ)償。對于集體土地上農(nóng)用地的土地使用權(quán)價值的補(bǔ)償,，體現(xiàn)在地方行政機(jī)關(guān)所給予的土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)之中。當(dāng)然,，我們期待著集體土地同國有土地的征收活動,，應(yīng)統(tǒng)一適用法律，并給予市場價值的補(bǔ)償,。

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