國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式有哪些？

地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)嗎,？

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有：買賣、交換,、抵債,、贈與、繼承或其他合法方式,，國有土地不同于集體土地,，國有土地是可以按照商品的性質(zhì)進(jìn)行出售的,，但必須經(jīng)過當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的批準(zhǔn)后，按照規(guī)定的程序和方法來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。

一,、國有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓?

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式；

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售,、交換和贈與三種方式,。

后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣,、贈與或其他合法方式,。“其他合法方式”一般包括：

1.買賣,。

作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價金的支付為土地使用權(quán)的對價,。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論,，所以說,，“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個概念之分,，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時,，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時,，它與買賣具有同樣的含義,。

2.抵債。

抵債是買賣的一種特殊形式,，只不過價金支付的條件和期限不同而已,。在土地使用權(quán)買賣時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價金的支付是對等進(jìn)行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時,，價金支付在前，所抵之債視為已付之價金,。

3.交換,。

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對價不是價金,，而是其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益,。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益,。

4.作價入股,。

作價入股介于買賣和交換之間,，既類似買賣，又類似交換,。說它類似買賣,，是因為將土地使用權(quán)用來作價，所作之價如同買賣之價金,；說它類似交換,，是因為土地使用權(quán)被用來入股，所得之股如同其他財產(chǎn)或特定的財產(chǎn)權(quán)益,。

5.合建,。

在開發(fā)房地產(chǎn)時，合建與以土地使用權(quán)作價入股都屬于一方出地,、他方出錢建房的合作形式,。為合作建房的目的而設(shè)立獨立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價是股權(quán),；不設(shè)立獨立法人,，而采取加名的方式，或甚至不加名,、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,，土地使用權(quán)的對價是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán),，可視為交換的一種特殊形式，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán),。

6.贈予,。

贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價,，它無需價金的支付或財產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件,，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時,，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。

7.繼承,。

在用地人是自然人時,，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時,，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。通過繼承取得土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價,，但可能會有間接的對價,，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，新公司繼承了原公司的財產(chǎn)，也會繼承原公司的債務(wù),，新公司取得土地使用權(quán)的對價,，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。

二,、土地使用權(quán)與地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)

關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說,。所謂一元主義,，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利，或如德國民法,，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物,；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物,。采一元主義者,，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨立存在。

所謂二元主義,，是把土地和地上物視為兩個獨立的權(quán)利，兩者互不附屬,。二元主義并無絕對不妥,，如果房產(chǎn)被視為是一種獨立的權(quán)利，并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補償制度,，兩種獨立的權(quán)利也可相安無事,。在中國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,，并對其分別發(fā)證,，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時,，當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦狻⒒ハ嗟钟|,，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解,。

我國對土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)管理是非常嚴(yán)格的，由于我國的土地所有權(quán)是屬于國家的,，個人或者開發(fā)企業(yè)只能獲得土地使用權(quán),，因此，在轉(zhuǎn)讓上,，必須嚴(yán)格按照土地管理部門規(guī)定的相關(guān)程序來進(jìn)行,，如果出現(xiàn)違法辦理或者私下轉(zhuǎn)讓的情況是需要追究法律責(zé)任的,。

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