國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式有哪些,？

地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)嗎,？

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有：買賣,、交換、抵債,、贈與,、繼承或其他合法方式，國有土地不同于集體土地,，國有土地是可以按照商品的性質(zhì)進(jìn)行出售的,，但必須經(jīng)過當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的批準(zhǔn)后，按照規(guī)定的程序和方法來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,。

一,、國有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓?

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式；

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售,、交換和贈與三種方式,。

后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展,，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈與或其他合法方式,?！捌渌戏ǚ绞健币话惆ǎ?br>
1.買賣。

作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對價(jià),。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”,。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論,，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣,、狹兩個概念之分,，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí)，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為,；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí),，它與買賣具有同樣的含義。

2.抵債,。

抵債是買賣的一種特殊形式,，只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對等進(jìn)行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付在前,，所抵之債視為已付之價(jià)金,。

3.交換。

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的對價(jià)不是價(jià)金,，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

4.作價(jià)入股。

作價(jià)入股介于買賣和交換之間,，既類似買賣,，又類似交換。說它類似買賣,，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來作價(jià),，所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金；說它類似交換，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來入股,，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

5.合建。

在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地,、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)是股權(quán),；不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加名的方式,，或甚至不加名,、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的，土地使用權(quán)的對價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán),。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán),，可視為交換的一種特殊形式,，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。

6.贈予,。

贈予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈人的法律行為,。以贈予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價(jià),，它無需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件,。但土地使用權(quán)贈予合同可能會附加其他條件，如用地人在將土地贈予給學(xué)校使用時(shí),，可能會將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的,。

7.繼承。

在用地人是自然人時(shí),，用地人的死亡會使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。在用地人是法人或其他組織時(shí)，其合并或分立也會導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。通過繼承取得土地使用權(quán)時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價(jià)，但可能會有間接的對價(jià),，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn)，也會繼承原公司的債務(wù),，新公司取得土地使用權(quán)的對價(jià),，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來。

二、土地使用權(quán)與地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)

關(guān)于土地與地上物,，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義,，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利,，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物,；或如日本民法之相反規(guī)定,，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者,，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在,。

所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨(dú)立的權(quán)利,，兩者互不附屬,。二元主義并無絕對不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利,，并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度,，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在中國,，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,，并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定,，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí),，當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常常互相排斥,、互相抵觸,，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。

我國對土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)管理是非常嚴(yán)格的,，由于我國的土地所有權(quán)是屬于國家的,，個人或者開發(fā)企業(yè)只能獲得土地使用權(quán)，因此,，在轉(zhuǎn)讓上,，必須嚴(yán)格按照土地管理部門規(guī)定的相關(guān)程序來進(jìn)行，如果出現(xiàn)違法辦理或者私下轉(zhuǎn)讓的情況是需要追究法律責(zé)任的,。

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