國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式有哪些,？

地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)嗎？

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有：買賣,、交換,、抵債、贈(zèng)與,、繼承或其他合法方式,，國有土地不同于集體土地，國有土地是可以按照商品的性質(zhì)進(jìn)行出售的,，但必須經(jīng)過當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的批準(zhǔn)后,，按照規(guī)定的程序和方法來進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

一,、國有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓?

關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,；

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與三種方式,。

后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展,，將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈(zèng)與或其他合法方式,?！捌渌戏ǚ绞健币话惆ǎ?br>
1.買賣。

作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式，我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”,。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論,，所以說，“轉(zhuǎn)讓”有廣,、狹兩個(gè)概念之分,，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí),，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí),，它與買賣具有同樣的含義,。

2.抵債。

抵債是買賣的一種特殊形式,，只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已,。在土地使用權(quán)買賣時(shí)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí),，價(jià)金支付在前，所抵之債視為已付之價(jià)金,。

3.交換,。

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金,，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

4.作價(jià)入股,。

作價(jià)入股介于買賣和交換之間，既類似買賣,，又類似交換,。說它類似買賣，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來作價(jià),，所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金,；說它類似交換，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來入股,，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

5.合建。

在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地,、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的,，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán),；不設(shè)立獨(dú)立法人，而采取加名的方式,，或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán),。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),，卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán)，可視為交換的一種特殊形式,，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán),。

6.贈(zèng)予。

贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為,。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對(duì)價(jià)，它無需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件,。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件,，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí)，可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的,。

7.繼承,。

在用地人是自然人時(shí)，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。在用地人是法人或其他組織時(shí),，其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對(duì)價(jià),，但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià)，如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn),，也會(huì)繼承原公司的債務(wù)，新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來,。

二、土地使用權(quán)與地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn)

關(guān)于土地與地上物,，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義,，是將土地和其地上物視為一個(gè)整體的權(quán)利,，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物,；或如日本民法之相反規(guī)定,，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者,，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在,。

所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利,，兩者互不附屬,。二元主義并無絕對(duì)不妥,，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對(duì)其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度,，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事,。在中國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個(gè)部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物,，并對(duì)其分別發(fā)證,，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時(shí),，當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦狻⒒ハ嗟钟|,，致使人們對(duì)二元主義產(chǎn)生誤解,。

我國對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)管理是非常嚴(yán)格的，由于我國的土地所有權(quán)是屬于國家的,，個(gè)人或者開發(fā)企業(yè)只能獲得土地使用權(quán),，因此，在轉(zhuǎn)讓上,，必須嚴(yán)格按照土地管理部門規(guī)定的相關(guān)程序來進(jìn)行,，如果出現(xiàn)違法辦理或者私下轉(zhuǎn)讓的情況是需要追究法律責(zé)任的。

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