建設(shè)用地批準(zhǔn)書如何獲取,？

建設(shè)用地批準(zhǔn)書,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證的性質(zhì)

依據(jù)《中華人民共和國建筑法》,、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》,、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,，建設(shè)單位在建筑工程施工前,，須在具備法定條件的前提下，向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證,，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起15日內(nèi),，對符合條件的申請頒發(fā)施工許可證,。建設(shè)單位應(yīng)持建設(shè)項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向土地行政主管部門提出申請,，經(jīng)審核由土地行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書,，并經(jīng)由規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位還應(yīng)向相關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請,，對符合規(guī)劃條件的,，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建筑施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營,，商品房預(yù)售許可證由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)。

行政主管部門頒發(fā)上述證照,，是為了保證房地產(chǎn)工程建設(shè)市場有序運(yùn)作,，保障人民生命、健康安全,。頒發(fā)上述證照的行為,，是根據(jù)相對人申請并經(jīng)依法審查，準(zhǔn)許其持有人在特定土地上從事特定房地產(chǎn)工程建設(shè)活動,，符合行政許可法規(guī)定的行政許可特征,，屬于法定行政許可行為。

（二）上述許可證照權(quán)利的不可轉(zhuǎn)讓性

《中華人民共和國行政許可法》第九條規(guī)定：“依法取得的行政許可,，除法律,、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉(zhuǎn)讓的外，不得轉(zhuǎn)讓,?！痹S可證照權(quán)屬的變更不同于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利人的變更。實(shí)踐中有執(zhí)行法院采取直接裁定變更房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)利人,、土地使用權(quán)人的方式,，并向相關(guān)行政部門發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，以方便當(dāng)事人完成過戶手續(xù),，這種做法和本案有根本的區(qū)別,。依據(jù)法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,。房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)的證照權(quán)屬人只需具備相應(yīng)的民事行為能力，轉(zhuǎn)讓后當(dāng)事人直接向行政部門變更登記即可,。只要判決中明確辦理變更登記為債務(wù)人的一項義務(wù),，或者可以明確推斷是一種附屬義務(wù)，則法院可以直接向行政機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書要求其辦理過戶手續(xù)。

但本案涉及的上述證照權(quán)屬人作為行政相對人,，須經(jīng)過相關(guān)行政主管部門的嚴(yán)格審查,，以保障建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)市場的安全有序,。

許可本質(zhì)上是政府的市場管制行為,，且具有很強(qiáng)的身份性,，是一種不可轉(zhuǎn)讓的權(quán)利,。離開特定的主體，這種許可即失效或作廢,，不能隨著地上物的交付而當(dāng)然地轉(zhuǎn)移給地上物權(quán)利人,。

（三）執(zhí)行法院是否有權(quán)裁定變更上述許可證照權(quán)利人

基于這些證照的性質(zhì)及其不可轉(zhuǎn)讓性，變更上述證照權(quán)利人是獨(dú)立的許可事項,，不屬于地上物交付的附屬義務(wù),，執(zhí)行法院亦無權(quán)代替行政機(jī)關(guān)行使行政許可權(quán)，裁定變更上述證照權(quán)利人,。

執(zhí)行法院不可參照裁定變更房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)利人,、土地使用權(quán)人的方式處理本案。實(shí)際上,，即使判決確定公司承接項目,，甚至要求進(jìn)行有關(guān)審批證照的變更，法院在執(zhí)行中是否有權(quán)直接裁定變更及要求行政機(jī)關(guān)徑行據(jù)以變更,，也存在疑問,。該領(lǐng)域的問題尚待進(jìn)一步研究。由于涉及行政審批事項,，當(dāng)事人拒不自行辦理變更申請手續(xù)的,，法院似乎只能將判決要求當(dāng)事人變更有關(guān)證照的權(quán)利人的情況告知行政機(jī)關(guān)，請行政機(jī)關(guān)予以審批,。是否能夠?qū)徟?，?yīng)由行政機(jī)關(guān)裁量。

申請復(fù)議人還提出,，申請將工程相關(guān)證照變更為第三人圖們市舊城改造分公司是其自由處分權(quán)利的行為,，圖們市舊城改造分公司不是案件當(dāng)事人并不影響其取得相關(guān)權(quán)利。當(dāng)事人的自由處分權(quán)利,，并不必然衍生出要求法院裁定確權(quán)的權(quán)利,。此問題以法院是否有權(quán)直接裁定變更許可證照權(quán)屬為前提。只有在法院有權(quán)裁定變更的情況下,，才能提出變更給誰的問題,。如法院無此權(quán)力，則該資格問題只能由行政機(jī)關(guān)審查確認(rèn),。

（四）應(yīng)釋明的問題——實(shí)現(xiàn)項目權(quán)證變更的途徑

因上述證照仍登記在公司名下,，本案申請復(fù)議人面臨著無法對執(zhí)行標(biāo)的物繼續(xù)組織施工,、對外銷售的困境。法院在駁回其復(fù)議申請的同時,，應(yīng)履行好釋明義務(wù),，講請法律癥結(jié)并提出解決問題的建議，以達(dá)到法律效果與社會效果的統(tǒng)一,。本案地上物交付后,，公司可依據(jù)本案生效判決的執(zhí)行結(jié)果，即地上物交付的事實(shí),，向行政主管部門申請撤銷原在中富公司名下的相關(guān)許可證照,。公司認(rèn)為其具備法定條件的，或其不具備法定條件需與其他房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建設(shè)的,，應(yīng)當(dāng)自行向行政主管部門申請頒發(fā)相關(guān)許可證照,。

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