“五證,、兩書、一表"——開發(fā)商賣房,、交房必備文件

五證兩書一表是開發(fā)商銷售商品房必備的文件,，作為從事地產(chǎn)開發(fā)工作的，了解“五證”內(nèi)容才能提前準(zhǔn)備好相關(guān)資料,，避免延誤辦證時間所帶來的損失,。那么，作為購房者來說,，認(rèn)真了解一下“五證”,，也可以幫助您減少買到爛尾樓的風(fēng)險。

房地產(chǎn)“五證”,，具體每一個證辦理的流程有哪些呢,？

作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)任何項目,，都必須按政策辦理五證,。即：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，我們簡稱“房地產(chǎn)五證”,，后面交房還有“兩書一表”,。

辦理“五證兩書”的過程中，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,，兩者表明出售房屋屬合法交易范疇,。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi),。

當(dāng)前,，開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的,。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程,、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn),，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證,，受法律保護(hù),。主要是各類規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房改房和經(jīng)濟適用住房、商品房和城鎮(zhèn)其他用地,，發(fā)證對象為擁有土地使用權(quán)的個人或企業(yè),。

房地產(chǎn)《國有土地使用證》的取得方式？

國家供給房地產(chǎn)業(yè)的土地,，大部分是由政府設(shè)立的土投公司統(tǒng)一置地,，轉(zhuǎn)給城投或部分開發(fā)企業(yè)。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會公開招拍掛供應(yīng)土地,，開發(fā)商通常是直接從公共資源管理局以竟價方式獲得高價土地,，所以開發(fā)企業(yè)辦理《國有土地使用證》的材料都是由土地局職能部門專業(yè)辦理，開發(fā)企業(yè)只要有支付錢的能力,，就能直接拿到《國有土地使用證》,。

《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證,。該證主要載明土地使用者名稱,、土地座落、用途,、土地使用面積,、使用年限、和“四至”范圍,。

房地產(chǎn)行業(yè)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是作為建設(shè)單位合法使用地塊的證明,，是在劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項目的位置,、地塊范圍,、地塊用地性質(zhì)及其他相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是同意你對這塊地有使用權(quán)后,，用于項目的建設(shè)用地,，是由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T批復(fù)的。而建設(shè)工程規(guī)劃許可證則體現(xiàn)出諸多的規(guī)劃指標(biāo)，確定了紅線,、規(guī)劃總用地界線,、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標(biāo),、容積率,、綠化率、地上地下車位數(shù)量,、地上建筑面積與地下建筑面積,、單體數(shù)量、樓層高度,、建筑物腳點,、建筑物距離紅線位置、建筑密度等等,，是由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批復(fù)的,。

辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的前提條件：

一、以出讓方式供地：

1,、取得國有土地使用權(quán)出讓合同

2,、取得建設(shè)項目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（立項文件）

3,、取得規(guī)劃條件通知書

二,、以劃撥方式供地：

1、取得選址意見書

2,、取得建設(shè)項目批準(zhǔn),、核準(zhǔn)或備案文件（立項文件）

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程辦理《建筑工程施工許可證》進(jìn)行規(guī)劃驗線和驗收,，商品房銷（預(yù)）售,，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。本證起到確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位,，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益,。

房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè),，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施,，對有關(guān)責(zé)任人員,，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處罰

辦理條件及所需資料

1、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證需提交:

(1)書面申請

(2)建設(shè)項目申請審批表

(3)建設(shè)項目批準(zhǔn),、核準(zhǔn),、備案文

(4)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

(5)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

(6)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

(7)使用土地的有關(guān)權(quán)屬證明文件

(8)經(jīng)依法審定的總平面規(guī)劃設(shè)計圖(3份)

(9)取得勘察設(shè)計證書的單位所做的施工圖設(shè)計圖紙

(10)建設(shè),、人防、水利,、環(huán)保,、文物、節(jié)能審查等相關(guān)主管部門依法出具的審查意見

(11)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他材料

注:總平面規(guī)劃設(shè)計圖、施工圖,，須報送電子文件,。

《建筑工程施工許可證》建筑工程施工許可證建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一,，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù),。

施工許可證辦理流程

1,、申請人向有關(guān)單位提出辦理申請；

2,、需要提供一堆文件：

(1)《建筑工程施工許可證申請表》一式貳份(原件),；

(2)立項批文和投資許可證；

(3)土地使用權(quán)證和建設(shè)工程用地許可證,；

(4)拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件(原件),；

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

(6)中標(biāo)通知書或洽談確認(rèn)單,；

(7)建設(shè)工程承包合同副本(原件),；

(8)資金證明(原件)；

(9)質(zhì)量監(jiān)督委托書,；

(10)建設(shè)工程開工安全生產(chǎn)條件備案表,；

(11)監(jiān)理合同及監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證、營業(yè)執(zhí)照,、本工程監(jiān)理人員名單,、證書復(fù)印件、聯(lián)系電話或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況,；

(12)施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證副本,、營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本,、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人,、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場安全生產(chǎn)專職管理人員的“三類人員”證書原件,；

(13)施工組織設(shè)計(附項目現(xiàn)場管理人員名冊),；

(14)項目經(jīng)理證及項目經(jīng)理手冊,、聯(lián)系電話；

(15)圖紙審查批準(zhǔn)書和審查合格全套施工圖紙及技術(shù)資料(原件),；

(16)建設(shè)工程竣工檔案承諾書,；

(17)安全防護(hù)、文明施工措施項目總費用,、預(yù)付情況和支付計劃證明(原件),；

(18)外地施工(監(jiān)理)企業(yè)提供進(jìn)金登記備案表；

(19)提交定額測定費收據(jù)復(fù)印件,；

(20)法律法規(guī)所要求提供的其他材料,。

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件,。

商品預(yù)售許可證辦理流程

1、商品房預(yù)售許可申請表,；

2,、商品房預(yù)售許可申請法人委托書；

3,、商品房預(yù)售許可申請報告,附商品房預(yù)售方案,；

(1)商品房預(yù)售方案應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積,、結(jié)構(gòu),、用途、層次,、裝修標(biāo)準(zhǔn),、工程施工進(jìn)度說明、竣工交付日期,、價格,、預(yù)售商品房分層平面圖、交付使用后的物業(yè)管理,、自行銷售或代理銷售等內(nèi)容,。

(2)如代理銷售,應(yīng)提供代理機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照和中介機構(gòu)資質(zhì)備案證書(復(fù)印件)。

4,、工商營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件),；

5、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書(復(fù)印件),；

6,、開發(fā)項目立項資料(復(fù)印件)；

7,、國有土地使用權(quán)證(原件),；

8,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(原件)；

9,、建筑工程施工許可證(原件),；

10、工程施工合同(復(fù)印件),；

11,、建審總平面圖(復(fù)印件)；

12,、房產(chǎn)測繪成果報告(原件),；

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,；

14,、申請材料為復(fù)印件的應(yīng)加蓋申請單位公章,并攜帶原件。申請材料不能提供原件的,應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件,。

兩書

“房地產(chǎn)五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件,。

《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任,。商品住宅售出后,，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位,?！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：。工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級,；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修,；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年,；墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室,、管道滲漏1年,；地面空鼓開裂、大面積起沙1年,；門窗翹裂,、五金件損壞1年,；管道堵塞2個月；供熱,、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期,；衛(wèi)生潔具1年；燈具,、電器開關(guān)6個月,；其他部位、部件的保修期限,，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定,。

《住宅使用說明書》：應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型,、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項,?！蹲≌褂谜f明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全,、合理,、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局,、結(jié)構(gòu),、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有,、損壞、移裝的住宅共有部位,、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為,。根據(jù)規(guī)定，《住宅使用說明書》應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件,。如在房屋使用中出現(xiàn)問題,，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。

“五證兩書一表”中的“一表”為：《竣工驗收備案表》,。

《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件,，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案,，缺少任何一項的話,，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的,。

根據(jù)商品房銷售管理規(guī)定,，“五證兩書一表”是開發(fā)商銷售的重要文件,。“房地產(chǎn)五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》,，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇,。“兩書”是開發(fā)商在向購房者交付房屋時,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的產(chǎn)品質(zhì)量保證文件,，建議購房者在驗收房屋交接時一定要向開發(fā)商索取。

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