“五證、兩書,、一表"——開發(fā)商賣房,、交房必備文件

五證兩書一表是開發(fā)商銷售商品房必備的文件，作為從事地產(chǎn)開發(fā)工作的,，了解“五證”內容才能提前準備好相關資料,，避免延誤辦證時間所帶來的損失。那么,，作為購房者來說,，認真了解一下“五證”，也可以幫助您減少買到爛尾樓的風險,。

房地產(chǎn)“五證”,，具體每一個證辦理的流程有哪些呢,？

作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，開發(fā)任何項目，都必須按政策辦理五證,。即：《國有土地使用證》,、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》,、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》,，我們簡稱“房地產(chǎn)五證”，后面交房還有“兩書一表”,。

辦理“五證兩書”的過程中,，最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，兩者表明出售房屋屬合法交易范疇,?！渡唐贩夸N售（預售）許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內,。

當前,，開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的,。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準,，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格,。

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護,。主要是各類規(guī)劃區(qū)內的房改房和經(jīng)濟適用住房,、商品房和城鎮(zhèn)其他用地，發(fā)證對象為擁有土地使用權的個人或企業(yè),。

房地產(chǎn)《國有土地使用證》的取得方式,？

國家供給房地產(chǎn)業(yè)的土地，大部分是由政府設立的土投公司統(tǒng)一置地,，轉給城投或部分開發(fā)企業(yè),。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會公開招拍掛供應土地，開發(fā)商通常是直接從公共資源管理局以竟價方式獲得高價土地,，所以開發(fā)企業(yè)辦理《國有土地使用證》的材料都是由土地局職能部門專業(yè)辦理,，開發(fā)企業(yè)只要有支付錢的能力，就能直接拿到《國有土地使用證》,。

《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請,，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱,、土地座落,、用途、土地使用面積,、使用年限,、和“四至”范圍。

房地產(chǎn)行業(yè)的《建設用地規(guī)劃許可證》是作為建設單位合法使用地塊的證明,，是在劃撥土地前需要辦理的手續(xù),，它確定了擬建項目的位置、地塊范圍,、地塊用地性質及其他相關規(guī)劃指標,。

建設用地規(guī)劃許可證是同意你對這塊地有使用權后，用于項目的建設用地,，是由當?shù)赝恋刂鞴懿块T批復的,。而建設工程規(guī)劃許可證則體現(xiàn)出諸多的規(guī)劃指標，確定了紅線,、規(guī)劃總用地界線,、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標,、容積率,、綠化率,、地上地下車位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積,、單體數(shù)量,、樓層高度、建筑物腳點,、建筑物距離紅線位置,、建筑密度等等，是由當?shù)匾?guī)劃主管部門批復的,。

辦理《建設用地規(guī)劃許可證》的前提條件：

一,、以出讓方式供地：

1、取得國有土地使用權出讓合同

2,、取得建設項目批準,、核準或備案文件（立項文件）

3、取得規(guī)劃條件通知書

二,、以劃撥方式供地：

1,、取得選址意見書

2、取得建設項目批準,、核準或備案文件（立項文件）

《建設工程規(guī)劃許可證》有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證,。

《建設工程規(guī)劃許可證》是建設工程辦理《建筑工程施工許可證》進行規(guī)劃驗線和驗收，商品房銷（預）售,，房屋產(chǎn)權登記等的法定要件,。本證起到確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益,。

房地產(chǎn)商如未取得《建設工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設,，嚴重影響城市規(guī)劃的,，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設,，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施,，對有關責任人員,，可由所在單位或者上級主管機關給予行政處罰

辦理條件及所需資料

1、辦理建設工程規(guī)劃許可證需提交:

(1)書面申請

(2)建設項目申請審批表

(3)建設項目批準,、核準,、備案文

(4)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

(5)房地產(chǎn)開發(fā)資質

(6)建設用地規(guī)劃許可證

(7)使用土地的有關權屬證明文件

(8)經(jīng)依法審定的總平面規(guī)劃設計圖(3份)

(9)取得勘察設計證書的單位所做的施工圖設計圖紙

(10)建設、人防,、水利,、環(huán)保、文物,、節(jié)能審查等相關主管部門依法出具的審查意見

(11)法律,、法規(guī),、規(guī)章規(guī)定的其他材料

注:總平面規(guī)劃設計圖、施工圖,，須報送電子文件,。

《建筑工程施工許可證》建筑工程施工許可證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一,，沒有開工證的建筑屬違章建筑,，不受法律保護。

施工許可證辦理流程

1,、申請人向有關單位提出辦理申請,；

2、需要提供一堆文件：

(1)《建筑工程施工許可證申請表》一式貳份(原件),；

(2)立項批文和投資許可證,；

(3)土地使用權證和建設工程用地許可證；

(4)拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件(原件),；

(5)建設工程規(guī)劃許可證,；

(6)中標通知書或洽談確認單；

(7)建設工程承包合同副本(原件),；

(8)資金證明(原件),；

(9)質量監(jiān)督委托書；

(10)建設工程開工安全生產(chǎn)條件備案表,；

(11)監(jiān)理合同及監(jiān)理企業(yè)資質證,、營業(yè)執(zhí)照、本工程監(jiān)理人員名單,、證書復印件,、聯(lián)系電話或建設單位工程技術人員情況；

(12)施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證副本,、營業(yè)執(zhí)照副本,、資質證書副本、企業(yè)主要負責人,、現(xiàn)場負責人,、現(xiàn)場安全生產(chǎn)專職管理人員的“三類人員”證書原件；

(13)施工組織設計(附項目現(xiàn)場管理人員名冊),；

(14)項目經(jīng)理證及項目經(jīng)理手冊,、聯(lián)系電話；

(15)圖紙審查批準書和審查合格全套施工圖紙及技術資料(原件),；

(16)建設工程竣工檔案承諾書,；

(17)安全防護、文明施工措施項目總費用,、預付情況和支付計劃證明(原件),；

(18)外地施工(監(jiān)理)企業(yè)提供進金登記備案表,；

(19)提交定額測定費收據(jù)復印件；

(20)法律法規(guī)所要求提供的其他材料,。

《商品房銷售（預售）許可證》市,、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件,。

商品預售許可證辦理流程

1,、商品房預售許可申請表；

2,、商品房預售許可申請法人委托書,；

3、商品房預售許可申請報告,附商品房預售方案,；

(1)商品房預售方案應說明預售商品房的位置,、面積、結構,、用途,、層次、裝修標準,、工程施工進度說明,、竣工交付日期、價格,、預售商品房分層平面圖,、交付使用后的物業(yè)管理、自行銷售或代理銷售等內容,。

(2)如代理銷售,應提供代理機構工商營業(yè)執(zhí)照和中介機構資質備案證書(復印件),。

4、工商營業(yè)執(zhí)照(復印件),；

5,、房地產(chǎn)開發(fā)資質證書(復印件)；

6,、開發(fā)項目立項資料(復印件),；

7、國有土地使用權證(原件),；

8、建設工程規(guī)劃許可證(原件),；

9,、建筑工程施工許可證(原件)；

10,、工程施工合同(復印件),；

11,、建審總平面圖(復印件)；

12,、房產(chǎn)測繪成果報告(原件),；

13、商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議,；

14,、申請材料為復印件的應加蓋申請單位公章,并攜帶原件。申請材料不能提供原件的,應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印件,。

兩書

“房地產(chǎn)五證兩書”中的“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定,，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時,，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

《住宅質量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按《住宅質量保證書》的約定,，承擔保修責任。商品住宅售出后,，委托物業(yè)管理公司等單位維修的,，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位?！蹲≌|量保證書》應當包括以下內容：,。工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修,；正常使用情況下各部位,、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面,、廚房和衛(wèi)生間地面,、地下室、管道滲漏1年,；地面空鼓開裂,、大面積起沙1年；門窗翹裂,、五金件損壞1年,；管道堵塞2個月；供熱,、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期,；衛(wèi)生潔具1年；燈具,、電器開關6個月,；其他部位,、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定,。

《住宅使用說明書》：應當對住宅的結構,、性能和各部位（部件）的類型、性能,、標準等作出說明,，并提出使用注意事項?！蹲≌褂谜f明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的,，告知住宅安全、合理,、方便使用及相關事項的文本,。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構,、附屬設備,、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有,、損壞,、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為,。根據(jù)規(guī)定,，《住宅使用說明書》應作為住宅（每套）轉讓合同的附件。如在房屋使用中出現(xiàn)問題,，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù),。

“五證兩書一表”中的“一表”為：《竣工驗收備案表》。

《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應該注意的文件,，按照有關規(guī)定,，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話,，這個樓盤就是“黑樓”,，是不能入住的。

根據(jù)商品房銷售管理規(guī)定,，“五證兩書一表”是開發(fā)商銷售的重要文件,。“房地產(chǎn)五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》,，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇,。“兩書”是開發(fā)商在向購房者交付房屋時,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的產(chǎn)品質量保證文件,，建議購房者在驗收房屋交接時一定要向開發(fā)商索取。

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