房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)36條

一,、為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi),，向政府部門交納的大市政配套費(fèi),、交納的契稅、土地使用費(fèi),、耕地占用稅,，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.合作款項(xiàng)

補(bǔ)償合作方地價(jià),、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等,。

3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)

紅線外道路、水,、電,、氣、通訊等建造費(fèi),、管線鋪設(shè)費(fèi),、接口補(bǔ)償費(fèi)。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

有關(guān)地上,、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),，危房補(bǔ)償費(fèi)等,。

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（前期工程費(fèi)）

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后,、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察,、測繪、規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用,。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

(1)勘測丈量費(fèi)：包括初勘,、詳勘等。主要有：水文,、地質(zhì),、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi),，日照測試費(fèi),、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi),、定線費(fèi),、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等,。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi),、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi),、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi),、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi),、修改設(shè)計(jì)費(fèi),、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi),、制圖,、曬圖、趕圖費(fèi),、樣品制作費(fèi)等,。

(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi),、標(biāo)底編制費(fèi),、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi),、消防配套設(shè)施費(fèi),、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi),、墻改基金,、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等,、規(guī)劃管理費(fèi),、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金),、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi),、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi),。

(2)增容費(fèi)：包括水,、電、煤氣增容費(fèi)

7.“三通一平”費(fèi)

(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì),、建造費(fèi)用,。

(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè),、改造,、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用,。

(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì),、建造、管線鋪設(shè),、改造,、遷移等費(fèi)用。

(4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整,、場地清運(yùn),、舊房拆除等費(fèi)用。

8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻,、圍欄設(shè)計(jì),、建造、裝飾費(fèi)用,。

(2)臨時(shí)辦公室：租金,、建造及裝飾費(fèi)用。

(3)臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi),、臨時(shí)借用空地租費(fèi),。

(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造,、裝飾費(fèi)用,。

三、主體建筑工程費(fèi)（建安工程費(fèi)）

指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用,。主要包括：

9.基礎(chǔ)造價(jià)

包括土石方,、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi),，基礎(chǔ)處理費(fèi),、樁基咨詢及檢測費(fèi),、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)

主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）,、砌體,、找平及抹灰、防水,、垂直運(yùn)輸,、腳手架、超高補(bǔ)貼,、散水,、沉降縫、伸縮縫,、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層,，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）,。

11.門窗工程

主要包括單元門,、入戶門、戶內(nèi)門,、外墻門窗,、防火門的費(fèi)用。

12.公共部位精裝修費(fèi)

主要包括大堂,、電梯廳,、樓梯間、屋面,、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用,。

13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)

主要包括廚房、衛(wèi)生間,、廳房,、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用,。

四,、主體安裝工程費(fèi)（建安工程費(fèi)）

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)

(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）,；

(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi),；

(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱,、戶配電箱,、管線敷設(shè)、燈具,、開關(guān)插座,、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用,、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用,；

(2)電梯及其安裝費(fèi),；

(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝,、機(jī)房降噪費(fèi),；

(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防,、氣體滅火、防排煙工程費(fèi),；

(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門,、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜,、門磁,、緊急按扭等；

(2)對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用,；

(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水,、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用,；

(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視,、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用,；

(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用,。

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）

17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道,、檢查井,、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用,；

(2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng),、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng),、調(diào)壓站,。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜,、變壓器,、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用,；

(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視,、電話,、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋,、檢查井等費(fèi)用

21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng),、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭,、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用,；

(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等；

(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用,；

(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用,；

(6)電子公告屏費(fèi)用

六、園林環(huán)境工程費(fèi)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià),，主要包括：

22.綠化建設(shè)費(fèi)

包括公共綠化,、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園,、小區(qū)周邊綠化支出,；

23.建筑小品

雕塑、水景,、環(huán)廊,、假山等；

24.道路,、廣場建造費(fèi)

道路廣場鋪設(shè),、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

25.圍墻建造費(fèi)

包括永久性圍墻,、圍欄及大門,；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈,、草坪燈,；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施、各種指示牌,、標(biāo)識牌,、示意圖、垃圾桶,、座椅,、陽傘等。

七,、配套設(shè)施費(fèi)（公共配套設(shè)施費(fèi)）

指房屋開發(fā)過程中,，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商,，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出,。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,，包括居委會、派出所,、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等,；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,，如建造幼托,、郵局,、圖書館,、閱覽室,、健身房、游泳池,、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí),，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用,；

32.對于產(chǎn)權(quán),、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室,、車位等設(shè)施,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī),、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目,。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可,，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算,。

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：

a.游泳池：土建,、設(shè)備,、設(shè)施；

b.業(yè)主會所：設(shè)計(jì),、裝修費(fèi),、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu),；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置,；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場,；

f.設(shè)備用房：配電房,、水泵房土建及裝修費(fèi)；

g.車站建造費(fèi)：土建,、設(shè)備,、各項(xiàng)設(shè)施。

八,、開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān),、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi),。

33.工程管理費(fèi)

(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用,；

(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制,、審核費(fèi)用,；

(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資,、獎(jiǎng)金,、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)

(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng),、進(jìn)度獎(jiǎng)

(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi),；

(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。

34.營銷設(shè)施建造費(fèi)

(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告,、路牌廣告,；

(2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所,、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì),、工程、裝飾費(fèi),；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì),、工程,、裝飾等費(fèi)用,；

(3)售樓處裝修,、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì),、工程、裝飾等,；

(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì),、裝修,、家具,、飾品以及保潔、保安,、維修費(fèi),。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì),、裝修,、家具、家私等費(fèi)用,，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄,，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；

(5)其他,。

35.資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出,、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額,。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等,。

36.物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金,、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金,；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
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