房地產開發(fā)成本明細36條

一,、為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金,、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費,、交納的契稅,、土地使用費、耕地占用稅,，土地變更用途和超面積補交的地價,。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等,。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路,、水、電,、氣、通訊等建造費、管線鋪設費,、接口補償費,。

4.拆遷補償費

有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出,，安置及動遷支出,，農作物補償費，危房補償費等,。

二,、開發(fā)前期準備費（前期工程費）

指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察,、測繪,、規(guī)劃、設計,、可行性研究,、籌建、“三通一平”等前期費用,。主要包括以下內容：

5.勘察設計費

(1)勘測丈量費：包括初勘,、詳勘等。主要有：水文,、地質,、文物和地基勘察費，沉降觀測費,，日照測試費,、撥地釘樁驗線費、復線費,、定線費,、施工放線費、建筑面積丈量費等,。

(2)規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費,、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費,、效果圖設計費,、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費,、修改設計費,、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費,、制圖,、曬圖,、趕圖費、樣品制作費等,。

(3)建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1)報批報建費：包括安檢費,、質檢費、標底編制費,、交易中心手續(xù)費,、人防報建費、消防配套設施費,、散裝水泥集資費,、白蟻防治費、墻改基金,、建筑面積丈量費,、路口開設費等、規(guī)劃管理費,、新材料基金(或墻改專項基金),、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費,、招投標管理費等,。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。

(2)增容費：包括水,、電,、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用,。

(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費,、臨時管線鋪設、改造,、遷移,、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計,、建造,、管線鋪設、改造,、遷移等費用,。

(4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運,、舊房拆除等費用,。

8.臨時設施費

(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計,、建造,、裝飾費用,。

(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用,。

(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費,、臨時借用空地租費,。

(4)臨時圍板：包括設計,、建造、裝飾費用,。

三,、主體建筑工程費（建安工程費）

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：

9.基礎造價

包括土石方,、樁基,、護壁（坡）工程費，基礎處理費,、樁基咨詢及檢測費,、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）,、砌體,、找平及抹灰、防水,、垂直運輸,、腳手架、超高補貼,、散水,、沉降縫、伸縮縫,、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層,，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）,。

11.門窗工程

主要包括單元門,、入戶門、戶內門,、外墻門窗,、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂,、電梯廳,、樓梯間、屋面,、外立面及雨蓬的精裝修費用,。

13.戶內精裝修費

主要包括廚房,、衛(wèi)生間、廳房,、陽臺,、露臺的精裝修費用。

四,、主體安裝工程費（建安工程費）

14.室內水暖氣電管線設備費

(1)室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）,；

(2)室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3)室內燃氣系統(tǒng)費,；

(4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱,、電表箱、戶配電箱,、管線敷設,、燈具、開關插座,、含弱電工程管盒預埋

15.室內設備及其安裝費

(1)通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用,、空調管道、通風系統(tǒng)費用,；

(2)電梯及其安裝費,；

(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝,、機房降噪費,；

(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防,、氣體滅火,、防排煙工程費；

(5)人防設備及安裝費：包括密閉門,、氣體過濾裝置等,。

16.弱電系統(tǒng)費

(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁,、緊急按扭等,；

(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3)三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水,、電,、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4)有線電視費用：包括有線電視,、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用,；

(5)電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；

(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內外布線及終端插座費用,。

五,、社區(qū)管網(wǎng)工程費（基礎設施費）

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道,、檢查井、水泵房設備,、及外接的消火栓等費用,；

(2)雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站,、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng),、調壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1)高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線,、高壓柜,、變壓器,、低壓柜及箱式變壓設備費用,；

(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3)室外弱電管道埋設：包括用于電視,、電話,、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋,、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng),、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭,、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用,；

(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用,；

(5)電子巡更系統(tǒng)費用,；

(6)電子公告屏費用

六、園林環(huán)境工程費（基礎設施費）

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價,，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化,、組團宅間綠化、一樓私家花園,、小區(qū)周邊綠化支出,；

23.建筑小品

雕塑、水景,、環(huán)廊,、假山等；

24.道路,、廣場建造費

道路廣場鋪設,、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻,、圍欄及大門,；

26.室外照明

室外照明電氣工程,，如路燈、草坪燈,；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施,、各種指示牌、標識牌,、示意圖,、垃圾桶、座椅,、陽傘等,。

七、配套設施費（公共配套設施費）

指房屋開發(fā)過程中,，根據(jù)有關法規(guī),，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出,。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出,，包括居委會、派出所,、崗亭,、兒童樂園、自行車棚等,；

30.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托,、郵局,、圖書館、閱覽室,、健身房,、游泳池、球場等設施的支出,；

31.開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時,，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產權,、收入歸屬情況較為復雜的地下室,、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī),、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目,。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權,，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算,。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：

a.游泳池：土建,、設備,、設施；

b.業(yè)主會所：設計,、裝修費,、資產購置、單體會所結構,；

c.幼兒園：建造成本及配套資產購置,；

d.學校：建造成本及配套資產購置；

e.球場,；

f.設備用房：配電房,、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建,、設備,、各項設施。

八,、開發(fā)間接費

開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出,；以及項目營銷設施建造費,。

33.工程管理費

(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制,、審核費用,；

(3)行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金,、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4)施工合同外獎金：趕工獎,、進度獎

(5)工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；

(6)安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費,；

(7)工程保險費,。

34.營銷設施建造費

(1)廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告,；

(2)銷售環(huán)境改造費：會所,、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程,、裝飾費,；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用,；

(3)售樓處裝修,、裝飾費：設計、工程,、裝飾等,；

(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修,、家具,、飾品以及保潔、保安,、維修費,。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計,、裝修,、家具、家私等費用,，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄,，考核時從總費用中扣除；

(5)其他,。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出,、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額,。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等,。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金,；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用,。
以上是關于“房地產開發(fā)成本明細36條”的相關信息，想了解更多的相關知識請關注好律師網(wǎng)土地房產法律專題欄目,。