房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換小知識(shí)

拆遷征地已經(jīng)不是什么新鮮事了，很多人都知道甚至很多人家房屋土地被征拆,，為了城市建設(shè)規(guī)劃,，拆遷避免不了，被拆遷人在補(bǔ)償時(shí)會(huì)選擇貨幣補(bǔ)償或是換安置房,，被拆遷的居民是需要進(jìn)行拆遷安置工作以及住房問題,。房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換是什么標(biāo)準(zhǔn)呢,？

產(chǎn)權(quán)置換就是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途,、建筑面積等因素對(duì)被拆遷人即將被拆除房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,，然后開發(fā)商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進(jìn)行置換，并按照拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和置換房屋的市場(chǎng)價(jià)(以簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn))或優(yōu)惠價(jià)結(jié)算置換差價(jià)的行為,。在產(chǎn)權(quán)置換方式下,，被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷，被拆遷人的原房屋產(chǎn)權(quán)證在其辦理置換房屋的新房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)由房管部門注銷,。

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式,。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序,，通過對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換,。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換,。

異地安置：是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房,，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換,。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置,。

非住宅房屋,，償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià);償還建筑面積超過原建筑面積的部分,，按商品房價(jià)格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分,，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

住宅房屋,，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋，償還住宅房屋與被拆除住宅房屋之間的差價(jià)結(jié)算及超過或者不足所拆住宅房屋的原建筑面積部分的價(jià)格結(jié)算辦法,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。

各地的一般作法是,，當(dāng)償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新與建筑安裝工程造價(jià)結(jié)算;償還建筑面積超過原建筑面積的部分且在規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的,，超過部分按照住宅房屋的成本結(jié)算;償還建筑面積超過規(guī)定安置標(biāo)準(zhǔn)的,，超過部分按照商品房價(jià)格結(jié)算,。

房屋拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償,。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式,。

房產(chǎn)置換是需要繳稅的，主要是契稅,、交易費(fèi),、貼花、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)都是需要交的,。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，土地使用權(quán)交換、房屋交換,，交換價(jià)格不相等的,，由多交付貨幣、實(shí)物,、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款,。交換價(jià)格相等的，免征契稅,。個(gè)人以房換房除契稅外還涉及營業(yè)稅,、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,、土地增值稅等6個(gè)稅種及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)。交換雙方按照各自房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算交納印花稅,、營業(yè)稅,、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)由賣房者繳納,。具體的征收辦法請(qǐng)到產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的地稅征收窗口咨詢,。

產(chǎn)權(quán)置換的相關(guān)步驟，選擇準(zhǔn)備置換的房產(chǎn),；洽商置換條件并簽署協(xié)議,；到房產(chǎn)所在地房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶；房產(chǎn)交割并且結(jié)清物業(yè),、供暖等費(fèi)用,，遷出戶口。
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